都说天津二手房挂牌量高。能不高吗？现在贝壳二手房新增房源还在每天上千套的增长，而成交量基本保持在了工作日套以上，周末套以上。对比历史成交，一二百套已经极高了，但相比新增房，却只是其一两成。供大于求，长此以往，结果会如何？库存增高，无疑！目前贝壳二手房挂牌量已经超14.3万套了。什么概念呢？天津16个区数百个新房项目加起来，一年的成交量也就十一二万套。14多万套，都相当于新房一年多的成交量。再对比其他城市，北京7.9万套，上海2.9万套，广州7.7万套，深圳3.6万套，成都12.9万套，青岛7.8万套……你说天津这个14多万套的体量高不高？更重要的是，现在还在与日俱增。仅近一个月在售房源就已从13.8万套涨到了14.3万套，涨了有小套。注意，这还仅是贝壳一家，且仅是贝壳外网可见的。若加上内网那些证件不齐全或者未拍实勘等的，库存房源实际早已超过19万套！天津二手房挂牌量高，这是无法回避的事实。但有个问题，这些房子都是大多数真正想买的房子吗？NO！并不是。不说别的，单以下这三个维度就能刷掉一大半。不信？咱有数据为证。维度①：有电梯。前车之鉴，没有电梯的房子不能买！不方便是肯定的，关键还贬值。当年万科四季花城5层到顶的洋房要比8层到顶的贵0-0元。但现在的二手房市场却正好掉了个个儿，8层到顶的能卖到1万9，而5层到顶的洋房只能卖到1万6上下。原因就在于，8层到顶有电梯，而5层到顶的洋房没有电梯。这并不是个例。红桥区紫芥园、中北镇水溪苑等都有这样的情况，详见《在天津买二手房，没有这个，千万要慎重！》。现在老旧小区都在加装电梯，连三层到顶的别墅都得预留电梯井。不夸张说，没有电梯的房子，以后没有市场。即使现在买着便宜，后期转手也费劲。那贝壳这14多万的在售房源中，到底有多少有电梯呢？小编码了一下，仅有44%！连一半都不到。特别是市内六区，别看挂牌量高的吓人，除了和平、红桥，都上万套，河西和南开最高，均已破1.4万套。但是，有电梯的房源有多少呢？六个区加起来才1.8万套，不足三成！环城高些，除了北辰，其他三个区基本都在六七成。维度②：面积90平米以上。为什么要把90平米作为“分水岭”呢？有人可能会猜，是因为契税，其实不然。之所以划定90平米以上这个维度，是因为基本上90平米才叫套型。假若按人均面积，那这一标准还得高。住建部数据，年，中国城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平米。39.8*2.8≈平米！虽然现在迫于经济条件，新房市场上反而是小户型吃香。但实际上，二手房市场却是90-平米的户型涨幅最高。这也说明，未来这个面积段才是市场主流。那天津二手房在售房源中，90平米以上房源到底有多少？能占到几成呢？从统计数据来看，市区六区占比最少，6.5万套的挂牌房源中，面积90平米以上的不足1.5万套，占比才两成左右。环城四区次之，差不多能到四五成。远郊最高，能到七八成。整体加起来，14多万套的挂牌房源中，90平米以上房源仅有5.8万套，占比约40%！维度③：房龄20年以内。房龄老的房子，小区环境、户型设计过时不说，它会总给你“找事”。不是这里漏了，就是那里堵了。从居住的层面来说，真的不是好选择。还有一个更重要的问题，房龄太老的房子，银行不给贷款。除非像和平有学区加持的老房子，可以放宽。那天津市面上有多少老房子呢？房龄20年以内的能占到多少呢？上数据！和平区多套挂牌房源中，房龄在20年以内的才来套，占比约28%。南开和河西别看挂牌量高，但论占比也不高，仅有29%。河东、河北、红桥高些，能到三成以上。环城四区更高，均在一半以上。最高的是西青区，占比约达82%！这也是16个区中最高的记录了。整体加起来，满足房龄20年以内的在售房源只有6.9万套，占比约48%！那同时满足这三个维度的房源，又有多少呢？2.6万套！贝壳天津14多万套的挂牌房源中，只有2.6万套房源有电梯，房龄又在20年以内，且面积在90平米以上！占比仅18%！抛开经济能力等不说，这些房子才是大多数人想要的、能满足居住需求的房子。这么一看，天津二手房挂牌量还高吗？说实话，劣币驱逐良币。市面上流通的大多是“有问题”的房子，真正的好房子基本都自己持有。即使卖，挂牌的时间也不会长。另外，再强调一句，市区老破小可以买，但千万不能买老破大，因为老破大没有市场。
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