近期研究数据。我试着从近期天津二手房成交中，找出一些规律性的东西，帮大家提供一些选房思路。
当然，每个家庭的情况千差万别，下面给你的仅仅是最共性的指引，未必适合你。但是，绝对会帮助你避开大坑。
只讲市区。
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-万，用完就卖楼市，是分层的。-万房子，在市区处于最底层，几乎无升值空间（和平老破小已经跳脱这个区间了）。你要做的唯有追求流动性。它们挂牌占比最多，除和平外，几乎占了各行政区一半的挂牌量。而且，他们大多没有电梯，居住属性越来越弱。比如，这个价位区间的房子，没电梯的，南开区套，占比86%；河西区套，占比84%。住在里面的人，但凡有点钱都会置换出去；而年轻人，宁可买环城也不买市区老小区。它们剩下的价值，唯有地段；最大的优势，只剩下低总价住进市区。因为优势是低总价，所以天花板会很低；因为挂牌量大，所以卖出困难，只能随大行情涨价，不会有独立行情。而且，卖出这些房子之后，在当前二套六成首付的情况下，换新房大概率只能往外换，换不起市区新房。北辰南仓承接河北、红桥；津南承接河西；西青承接全市区。挂牌量大、居住属性越来越弱、接盘者越来越少，市区-万的房子只能当短期上学工具，不适合长持，应用完即卖。和平的房子，本来也会这么惨，但是经过一年40%的涨幅后，和平一套老破小是可以当首付置换河西新房的。这就是核心资产的价值，永远不会辜负你。河西一片，每年春季上学季会有一波行情，算是里面流动性不错的房子了。但也不建议长持。以下是-万区间二手房，南开、河西成交量最大的区域：南开：王顶堤、向阳路、嘉陵道、万兴街河西：小海地、挂甲寺、越秀路、天塔街、下瓦房、友谊路2
-万，和平一室、河西一片两室-万区间成交量，前10名商圈和平占了6席，河西2席，南开1席，河东1席。和平不用多说，一居室起步价至少万。
南开也简单，华苑板块内大多是0年左右建成的小区，房龄相对较新，配套也成熟，且板块内有南开实验学校小学部，是南开三片公认最好的小学。南开本地置换有选这里的，华苑是西青进入南开的第一站，吸引了不少西青区置业者。
河东上杭路商圈，一半以上的成交来自于金湾花园（均价2.5万）和第六大道（均价2.3万）。
重点说河西区，上榜商圈是下瓦房和马场街。我详细分析了成交房源，相当一部分是上海道小学、闽侯路小学、湘江道小学的两居室。
注意，他们都属于河西一片。
实际上，-万预算看似选择多，但也大概率只能买得起市区好地段的老破房及次新还迁房。只是在南开、河西由一室换成了两室。在这个价位段，市区成交的60%是两室。
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万+，和平河西南开万+，考虑投资，首选和平二手以及河西新房倒挂盘。考虑居住，首选河西、南开。谨慎选河东。非地缘，战略性放弃红桥、河北。
咱们看成交挂牌比，也就是最近2.5个月成交量/当前挂牌量的比值。万+的房子——
和平区挂牌套，成交量，成交挂牌比16.8%；
南开区挂牌套，成交量套，成交挂牌比6.7%；
河西区挂牌套，成交量，成交挂牌比6.7%；
河东区挂牌套，成交量93，成交挂牌比5.3%。
成交挂牌比代表了供求关系。
供求关系上，和平碾压河西、南开、河东。
我们再来看河北、红桥，万+的房子——
红桥区挂牌套，成交37套，成交挂牌比4.2%。
河北区挂牌套，成交量34套，成交挂牌比3.4%；
红桥区37套成交房源中，惠灵顿占了8套，实际上也是吃南开。即使是仁恒的北岸中心，成交挂牌比也只有2%。（多套挂牌）
河北区34套房源中，成交较高的旺海公府也是海河概念。
我们从成交反推新房购买思路，可以在不确定性的楼市里，找到些确定性。比如，河北、红桥买房要么选有市级资源的版块（比如海河），要么选能接收南开、河西、和平人群的版块，比如现在的惠灵顿、比如未来的西站。
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一些结论和观点总结下米宅天津观点——和平×××。
核心资产从未辜负你我。和平老破小是核心资产，中北镇奢阔三居不是。抓住核心资产，这是未来三个月最重要的事情
环城没有可投资的地方。
万+，优先选和平、河西、南开。
红桥、河北买房优先选有市级资源或是能接收外区外溢的版块。
除和平外，市区老破小用完即卖。
五年内次新≈新房，买新房前先看二手价格。
流动性＞预期涨幅。先看能不能卖出去，再研究挣钱。
不相信绝大部分规划，只看眼前有什么。
对刚需来说，赚钱养家和孩子教育是最大的刚需。
天津总房款超过万，流动性锐减。
和平老破小最大优势不是学区，而是低总价。
刚需盘自身没有定价权，只有依附价格。
分化的本质，是房地产进入了衰退期。
钱少不配谈投资。紧急，天津楼市预警
区＞区域。区＞产品。
不碰非纯住宅产品，不碰50年居住型公寓，不碰商业。
如果天津征收房产税，能买产权的公产房，会是很香的香饽饽。
现在，年底至明年春，就是置换的最佳时机。一场全国范围的楼市松绑即将席卷而来
不建议购买和平重小拆间。
……
我是楼市小学生，能力一般，水平有限，我尽量保证观点明确，不保证观点准确。仅供参考。如果有用，就点个在看，发个朋友圈。
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