在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进保利云禧，为您带来项目的全面测评。
保利云禧项目位于南开区王顶堤板块，为南开大学旧址，由保利打造城市改善型人居标杆住区。
下面跟随小编一起来看看吧。
1、地段位置：南开腹地汇集人文科教研发
项目位于天津市区南开区，南开区属天津核心市内六区之一，而且是最早天津城市的发祥起源地，且历来是天津著名的文化教育区，区内驻有久富盛名的南开、天大等知名高校。科技方面，南开聚集了一大批高精尖科研机构及超家高新技术企业。如今，南开区已成为天津集人文底蕴和科教研发为一体的主城腹地。
天津南开区以鼓楼和水上公园为南北核心，形成了文化气息浓厚的北侧高端居住组团和生态宜居的南侧高端居住组团。其中位居南侧的水上板块，得益于水上公园、天塔公园、南翠屏公园三大城市公园，形成市区内公园环绕的宜居板块。
从上世纪80年代，水上公园板块以高端别墅区开发为开端，到90年代的涉外居住区立达公寓、水上温泉花园，水上板块历来是城市高净值人群改善置业青睐之地。随着城市中心改善别墅代表作霞光道5号以及城市综合体鲁能公馆等大盘相继入市，板块内交通、教育、商业、医疗等配套也不断升级，水上板块的稀缺及潜力价值再次得到印证和提升。
随着城市土地资源的不断开发，目前该版内住宅用地资源基本不可复制，醇熟生活区氛围加之完善城市配套以及轨道线路不断升级兑现，区位板块价值不断提升。
2、产品特色：地铁上盖自建商业综合体
保利云禧项目整体占地约4.9万㎡，总建面约17.9万㎡，其中住宅建面约11万㎡，整体容积率2.4，绿化率约40%。住宅部分规划有10栋4-8层到顶洋房，1栋18层到顶小高层，5栋26-33层高层，共计户。整体布局东高西低，高层采用科学的错落布局，形成超大楼间距，以保证充足的日照、通风。
项目配套规划有，地块北侧规划有菜市场和幼儿园，地块东侧主入口两侧有沿街开放式商街。此外，位于地铁3号线出入口处规划有商业综合体。
建筑规划呈“东高层，西洋房”的布局形式，高层和小高层区着重打造公共性，偏动，洋房区着重打造私密性，偏静。整体园林景观结构为“一环、一轴、两庭、十景”。
项目是以伦敦海德公园壹号为蓝本，打造出现代学院风的建筑立面。地块前身为南开大学旧址，整体风格融合了传统和现代学院风，园林设计上融入了书香文化气息。水景布局于景观中轴之上，辅以廊架景致，满足业主的会客厅功能。整个社区硬景空间很丰富，包括水石庭院、艺术书苑、亲子生活馆、阅读花园、阳光剧场等。
其中艺术书苑，保利云禧项目借鉴北京林业大学“薄房子，轻Talk”的理念，把书桌搬到室外，打造半私密书苑空间；阅读花园，配建高低不同的桌凳置于树下，为业主提供户外休息、读书交流的空间；阳光剧场，能容纳音乐会、戏剧节，家庭室外Party等活动。
除去内部学院风景观设计外，项目在归家大堂设计上也独具一格，星级酒店式的归家大堂，设有休息区、会客区和洽谈区等功能区，多样功能满足业主需求。
3、户型分析：户型方正高利用率
建面约平米三室两厅两卫：
该户型为高层边户，整体布局方正，南北通透。户型整体三室，且南向三开间朝阳，南向整体采光面可达约9.25米。配合项目高层约3米的层高，整体舒适度极佳，更具空间感。
户型进门为厨房、餐厅、客厅LDK一体化设计，独立明厨位于客厅北侧，使整个会客休闲空间开阔通透。客卫靠近客厅，且有洗衣机空间预留，便于家务操作。
三个居室，一个北侧可设施为书房、活动室、游戏室等，主卧及次卧均为南向设置，满足采光和观景需求。主卧为套件设计，拥有独立卫生巾及储物空间。户型两个卫生间均为明卫，符合北方居住习惯，满足通风需求。
4、交通出行：多轨环绕立体交通网
轨道交通：
保利云禧为地铁上盖项目，地块南侧为地铁3号线王顶堤站B\C出口，此外项目距地铁6号线红旗南路站约米。
地铁3号线为贯通天津南北城区的骨干线，北起小淀站，南至天津南站，途径北辰、河北、河东、和平、河西、南开、西青7个行政区，连接宜兴埠、中山路、西康路、王顶堤、华苑、大学城、南站等住宅体量较大的版块，并将铁东路、中山路、和平路、营口道、天塔、华苑、南站等地铁商圈串联起来。
地铁6号线是天津市第五条建成运营的轨道交通线路，起自东丽区南孙庄站，途经河北区、红桥区、南开区、河西区、西青区，东南止于津南区梅林路站，与天津轨道交通5号线形成“O”型环线。此外地铁6号线二期工程已建成，预计于年初可实现试运营。6号线二期工程正线总长14.34千米，设9座车站，线路途经河西区、津南区和海河教育园区。
公共交通：
项目东侧约米可达公交堤南里，有公交路途经此站，沿途可达中心公园、海泰科技园区、王顶堤生活区等地。
项目向东约米可达公交迎水北里站，有公交95路、路、路、路、路、路、路、路、路、路、路、路、观光2路、快速2路、通勤路、通勤路、通勤路途经此站。可便捷通达南开区、河西区、和平区、红桥区、河北区等市内各区，沿途可达华苑居住区、王顶堤居住区、奥体中心、梅江居住区、太阳城居住区、和平路、北宁等全市各大商圈及重点地区。
自驾：
项目位于迎水道北侧，西侧临近简阳路快速路入口，北侧靠近复康路，均为天津市区西部主干道，可便捷通达河东、河西以及西青区。
5、周边配套：城市醇熟区域全方位配套
教育：
项目地块北侧规划有一所幼儿园，约0.4万平米，规划为12个班。
项目向东约米，有南开区新星小学(文苑校区)，建筑面积.6平方米，占地面积平方米。该校是全国德育科研先进实验校，天津市义务教育示范校。项目向东约米，可达天津市南开区第二十八幼儿园。
项目向南约1.5公里可达南开日新国际学校，向南约2公里可达天津市南开区实验小学(安华里校区)以及天津市南开区实验学校。
项目西南方约1.5公里可达天津模范小学（华苑校区），占地面积约13平米，是在和平区注册的全日制民办非盈利小学。马路对面即为天津中学，为天津市教育局直属的重点完全中学。
项目向北约2公里位于楚雄道有南开翔宇华夏小学。位于复康路上有天津南大奥宇学校，是目前天津最具历史和规模的高考培训学校。
医疗：
项目向东约1公里有医院南院，医院，现为天津中医医院。
项目向北约3公里医院，是集医疗、教学、科研、预防、保健为一体，内、外、妇、儿全面发展，以肝病综合治疗为特医院。
项目向北约2公里医院，是一所以器官移植、急救医学、耳鼻喉专业学科为特色，融医疗、教学、科研、预防、保健为一体医院，是天津市医学中心之一。
项目向东约6公医院，是集医、教、研、防、健为一体的大型医院、首批国家恶性肿瘤临床医学研究中心。
公园配套：
项目向南位于王顶堤居住区内，有南苑公园，为社区休闲公园。
项目向南约1.5公里可达南开区宾悦公园，约2.4公里可达南翠屏公园。南翠屏公园占地面积39.86万平方米，其中山体占地面积12.19万平方米，环山水体面积约8.5万平方米，堆山主峰高达52米，是中心城区最富特色的自然山水公园。
项目周边5公里内，有水上、天塔、水西、南翠屏四大城市公园环绕。水上公园位于天津市南开区水上公园北路，是天津市区规模较大的综合性公园。公园面积为公顷，其中水面面积为75公顷，陆地面积为50公顷，绿化面积达35万平米，园内有儿童乐园、碧波庄、盆景园、神户园、水上乐园游乐场、动物园等。
水西公园为城市绿肺湿地风景区，规划可用地面积.57万㎡，其中水体面积42.73万㎡，陆地面积97.84万㎡。水西公园一期景观工程.18公顷已建成开放。
其他配套：
项目周边毗邻多个商圈，距项目东侧约5公里可达鲁能城购物中心，商场总建筑面积12万平方米，地上六层和地下一层各6万平方米。包括HardRock餐厅、沃美国际影城等在内的知名品牌都为首入天津。在餐饮方面，多家大热人气餐厅开设天津首店，此外包括星巴克、原麦山丘、西贝、海底捞等餐饮名店也都在鲁能城购物中心呈现最高规格的门店。
项目东南侧约5公里可达时代奥城商业广场，占地面积约46万平方米，总建筑面积约万平方米。项目是由高端涉外住宅、高端精品商业、生态国际商务写字楼、酒店式公寓等多种业态组成的城市综合体。
项目西北侧约7公里可达熙悦汇购物中心，总建筑面积20万平米，是集餐饮、购物、娱乐、儿童、休闲、影院、健身等多功能于一体的购物中心。项目向西约2公里可达华苑商圈，有物美、人人乐超市可满足日常购物所需。
6、价格分析：4W/平起市区刚改友好
保利云禧目前高层及洋房在售，高层33层到顶，2梯4户，户型建面约88㎡中户以及建面约㎡边户；洋房主推7层到顶，1梯2户，户型建面约、㎡三室，建面约、㎡四室。项目整体在售均价约00元/㎡起。
价格潜力：
目前项目周边仅有一个迎顺府在售，而整个南开区在年因为土地市场地块成交，陆续有新盘先后入市。不过后续入市新盘因为地价水平提高，未来产品单价同样也是水涨船高。
近几年，南开区来自同区域改善置业的成交面积段多集中在80-平米，总房款集中于-万之间。整个南开区随着旭辉铂悦公望、招商江山玺等新盘开盘，大户型产品陆续增多。而保利云禧的高层产品中拥有88、㎡这样符合刚改置业的面积段，加之户型设计以三室为主，满足多元化置业需求，成为南开区置业热盘。
7、项目亮点：
一、地处南开腹地配套醇熟
项目位于天津南开区腹地，周边拥有丰富的教育、商业、医疗等生活配套。
二、项目地铁上盖多轨交汇
项目商业直通地铁3号线出口，此外毗邻地铁6号线，可便捷通达全市各地。
三、四大城市公园环绕
项目周边约4公里范围内，拥有水西、水上、南翠屏、天塔湖四大城市环绕，生态水系宜居。
四、品牌房企人文标杆住区
天津是保利发展控股的重要布局城市之一，保利云禧保留了地块原址特有的南开风格，将其融入现代学院风创意之中，打造高品质人文社区。
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