最近小编发现个好玩的事儿，给大伙儿分享。
有这样一个二手房小区，走路米能到地铁站；
与南翠屏公园就隔着一条宾水西道，走路也就米；
楼层高点儿能看见南翠屏公园和天津动物园；
周围吃的喝的玩的也不缺……
但是！二手房价格却是区域内最便宜的！
你会说，这可能是老破小。
不，这还是个年的社区。
那为什么这么便宜？
首先，这是哪个小区呢？
它叫超英家园。
位置就是图上所示，在南开区红旗南路与宾水西道交口。
有多便宜呢？看看周边二手房价格参考（信息来源：贝壳）。
离得最近的，比如水上温泉花园2.8万，观园公寓2.8万，梧桐公馆4.1万……
而超英家园的均价只有不到2.3万，便宜的非常明显了。
小编大致估算了一下，超英家园的价格大概是周边平均水平的八折。
为什么在同一区域，二手房价格差这么多？
先来了解一下这个小区。
超英家园是年以后的二手房，整个小区就一栋楼，共户。
如果按照一户3口人计算，整个小区也就人。
社区外“烟火气”很浓。
所属的水上片区有地铁、有商业、还有公园。
这种周边配套齐全，小区内只有一栋住宅的，就是典型的“麻雀社区”。
麻雀虽小，五脏俱全嘛，就是这个意思。
但这种社区不成规模，缺乏社区感。
孤零零的一栋楼，不知道的人可能都不觉得是个独立小区。
小区绿化和管理会相对简单，可能没什么园林可言，更别提活动区了。
毕竟小区只有一栋住宅，社区自身配套也差点事儿。
比如你晚上想下楼遛个弯，就只能到小区外面，小区内部是没有公区的。
别看周边配套全，但小区内部不能满足合理生活需求。
这种麻雀小区自然会影响二手房的销售和价格。
如果是你，选定某区域后，是不是也要选择社区规模适中，自身配套相对完善的小区呢？
所以，麻雀社区在同区域的二手房市场没啥优势，价格只能是周边的八折。
那天津的麻雀社区还有哪些呢？
比如河西区的江南邑小区。
这也是一个典型的麻雀社区。
同样地理位置优越，处在老梅江板块，周边有地铁、商业。
江南邑于年下半年开盘，由一栋写字楼，一栋住宅组成。
住宅部分高层30层到顶，2个单元，共户。
也是一栋住宅楼的配置。
首开时的价格在4万/平米左右，现在过去4年多，次新房价格为3万出头。
周围的芳水园二手参考价3.7万左右，巧了，又是八折。
再来看个麻雀社区——迎顺府
这是南开区在售的一个楼盘，处在王顶堤，也是烟火气十足的板块。
包括住宅、写字楼和商业三种业态，其中住宅面积约1.27万平米，是1栋25层的高层。
目前单价3.6万/平米，精装，总价万起。
如果按照元/平米的精装标准计算，迎顺府的毛坯价在3.4万/平米上下。
离它最近的新盘保利云禧，在售高层单价4.2-4.3万/平米，毛坯。
也确实是周边价格的8折了。
不仅如此，从年南开区新房签约排名看，同在王顶堤板块的保利云禧和迎顺府的销量也是天壤之别。
虽然迎顺府价格便宜，但是签约成绩一般。
新房销售必定影响二手房价格，就算不是纯正比，也是正相关的。
这也从另一方面印证了麻雀小区便宜的特点。
最后再说个红桥区的麻雀社区。
楼盘名为瞰海品筑，现在二手房小区叫晓春新居。
瞰海品筑位于芥园道与青年路交口附近，这个位置在红桥区也是“佼佼者”。
正处于红桥南开的交界附近，医院，配套同样没问题。
年初首开，31层到顶高层一栋，1-4层为商业，2梯6户。
年中旬交房入住。
二手房参考价2.6万/平米，周边的次新房也要3万往上。
这几个例子都印证了一件事儿。
麻雀社区周边配套没问题，但因为社区只有一栋楼，不太像个“家”，二手房价格会比同区域其他便宜，八折的样子吧。
现在大家选房时，不缺房子，缺的是好房子。
既要考虑周边配套，又要考虑社区内部环境。
社区规模太大或太小都不适合。
规模过大的小区会有物业管理不及时、人员混杂的情况。
在使用社区配套资源时，也会出现拥挤的情况。
而规模太小，做不出园林和内部配套。
同时，太小的社区，物业缺乏规模效应。
比如，一栋楼的社区需要两个保安，三栋楼可能也是两个，间接增加物业成本。
再次转手时，也会影响到价格。
那么，多大的小区才是相对合适的？
一个社区户上下，还是可以的。
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