天津第一次土地两集中出让,余热未散,马上,第二次将“卷土再来”。
5月的首次土拍,信号意义或许更强。
挂牌58宗,溢价29宗,底价16宗,停牌13宗。
最高溢价48.8%,平均溢价5%。
成交金额亿,是去年全年的54%。
这个成绩,提振了楼市信心。
5月新房成交量,是最直接的反馈。
一反常态,竟比4月还多10万平米,情绪被带动起来,预期逆转。
按节奏,第二次集中出让的土地将于6月底正式挂牌,7月中旬出让。
这次会有哪些地块呢?会不会持续首次土拍的热度?
我们了解到一些挂地情况,预计挂牌50宗左右,抢先透露给大家。
大致有几个看点:
继续“卖好地”,拿出很多核心地块。
特别是市区,和平、南开、红桥都有重磅地块;
西青的水西、滨海的中心商务区……都是热点。
河西、南开、滨海中心商务区,地价上涨。
起始楼面价,河西2.5万/平米,南开2.7万/平米,天碱1.3万/平米。
河东、环城地价稳定,未见降价。
再次证实,天津不会降地价。
马太效应将持续,西南热度不减。
市场信心或被再次提振,5月天津楼市没凉,9、10月会有第二波行情。
(注:正式挂牌文件尚未公布,在以下地块基础上会有增减,供参考。起始楼面价为“内部打探价”,部分地块未监测到楼面价,所有价格以最终公布为准。)
市内六区
市内六区预计出让12宗地块。
这次看到了和平区的身影,是位于多伦道的一宗商混地块。
商业占比很高,住宅建面约4.5万平米,商业建面约7.5平米。
折合纯住宅楼面价高达4.8万/平米,比新房天成和平里约3.9万/平米的楼面价还要高。
河西区预计出让3宗地块,陈塘庄的郁江道D、E地块,小海地安江里地块。
郁江道地块
预估楼面价约2.5万/平米,可真不低,连小海地楼面价也涨上来了。
此前河西楼面价基本在2-2.2万/平米。
但西青纪庄子地块都拍到了2.5万/平米,河西楼面价势必要涨。
现在河西新房势头猛,涨价现象已出现。
参照这次挂地的价格,接下来的房价令人担心,恐怕还有涨的趋势。
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南开区放出3宗地块。
长虹公园对面的昌源里地块、25中附近的灵隐南里地块、密云路附近的战备楼地块,都预计出让。
坦白说,位置都一般,而且全是“插花地”,周边被老破小包围。
但预估楼面价一点都不低,高达2.7万/平米,已经超过六马路地块、新裕里地块的起始楼面价。
照这意思,南开楼面价3万+,新房5字头,是大趋势了。
为什么说南开4万的次新房有机会涨价,就是这个原因了。
更贵的房子,越来越多。
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河东区预计挂牌3宗地块。
大直沽东孙台地块,预估楼面价1.45万/平米。
附近有今年1月中交摘得的宅地(中交春映海河),当时楼面价元/平米。
富民路汪庄子1号地是综合地块,预估楼面价1.54万/平米,实际住宅楼面价会更高。
汪庄子1号地块
万辛庄A地块,将挂牌。
大华在首次土拍中,楼面价约1.8万/平米买下了B地块,拿到了板块“房价话语权”,不知道这次会不会再拿。
万辛庄A地块
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红桥区铃铛阁地块,终于要出让了,预估楼面价2.1万/平米。
之前要与西站前广场商业捆绑,如今来看,不得不单独出让了。
这块地素质不错,可以“脱红入南”。
所以房价也不会低,有开发商测算过,高层恐怕要4万+。
铃铛阁地块
西于庄也将有土地出让,两宗小地块预计是打包的形式。
5月25日,红桥刚开完土地推介会,有建面万平米的土地待出让,是市区最大的“地主”。
详见《红桥区召开土地推介会,10宗地块亮相》。
红桥的土地都是棚改拆出来的,成本很高,基础楼面价都要约2万/平米。
别看土地多,但地价不会便宜。
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从目前市区第二次挂地的情况来看:
南开、河西地价要上涨。
河东地价平稳,河北暂未见土地挂牌,红桥终于挂出核心地块。
首次土地出让结果,已宣告了市区的马太效应:热度集中在南部。
也就造成了南部地价的上涨动力。
接下来,市区的房价趋势,很清晰了。
西青区
西青区张家窝、水西、大寺这三个板块预计有土地出让。
张家窝挺“艮”的,就是不降地价。
之前核心区一宗宅地挂牌价1万/平米左右,有点高了,没人要。
这次换一块,临近南站商务区,还是1万/平米的价格。
这块地倒是有出让的可能,距离商业、地铁更近。
张家窝中学地块
工农联盟地块,将再次挂牌。
曾于年10月首次挂牌,11月无限延期”,年5月彻底宣告停牌。
当初起始楼面价元/平米,现在元/平米,几乎没变化。
工农联盟地块
水西板块,预计挂两块地,都在南岸。
刚拆出来的侯台装市场地块、中安药业地块,预估楼面价1.85万/平米。
首次土拍,融创联合体溢价11%摘得北岸宅地,住宅楼面价2.2万/平米。
将与绿城合作,打造融创的桃花源系,是天津首个宋式建筑。
南岸城市界面比北岸好,这两块地大概率会溢价。
侯台装饰城地块、中安药业地块
大寺的土地,继续出让,预估楼面价1.2万/平米。
首次土拍中,绿城地块起始楼面价1.1万/平米,这次涨了一些。
很明显,大寺是西青下一个要启动的板块。
李七庄、中北镇也有土地要出让,但这次可能挂不出来,预计9月挂牌。
津南区
津南区出让的土地,依旧集中在“明星板块”。
详见《津南第二轮出让土地流出,总建面超44万方》。
最简单的道理,房子好卖,地才好卖。
国展西预计有3宗。
其实现在国展西热度一般,马上5个盘同台竞技。
虽然首次卖地中铁建设1.2万/平米高价摘地,但如果继续卖地,供应量未免有些太大了。
国展西与辛庄,楼面价差元/平米,已经坐实,新房价差也应如此。
咸水沽向东轮动,启动双河桥组团,预估楼面价元/平米左右。
年,上海建工拿地楼面价元/平米。
不过,只要有富力又一城在,咸水沽别的盘都很难跑量。
海教园龙湖天璞东侧地块将出让,预估楼面价约元/平米,或将出现溢价。
东丽区
东丽区金钟街、成林道、津滨大道、东丽湖,4个板块预计有土地出让。
金钟街首次土地出让中,停牌了一宗宅地。
当时金地摘得一宗宅地,楼面价元/平米,这次挂牌地块预估楼面价元/平米,基本持平。
板块没问题,恐怕开发商纠结的就是供应量。
成林道国山路地铁站附近的地块,倒是值得期待一下。
国山路地块
这次挂牌地块中含2.6万平米的商业,再加上地铁,板块配套有了。
远洋在首次土地出让中,1万/平米摘走河对岸一块地,地价挺合适。
丝绸工业园(染八)地块
津滨大道南侧,也就是金茂智慧科学城,终于挂地了,但并没有看到大家一直期待的大型商业地块。
东丽湖土地也预计挂牌,能否出让还是个问号。
北辰区
北辰区南仓、北仓、大张庄、双街、双青、小淀都将有土地出让。
但不一定都卖的出去。
比如南仓,估计暂时不会有开发商去了,供应量已经太大。
小淀预计出让地块不少,楼面价没降。
中东欧特色小镇属于北部活力区,预估楼面价元/平米左右。
北部活力区最近频繁被官方提及,怎么着也得动了。
中东欧特色小镇地块
滨海新区
滨海新区要出让的地块,几乎都在核心区:
中心商务区、空港、华苑高新区、生态城。
部分已经露面,详见《滨海第二批出让土地》。
果不其然,中心商务区天碱片区楼面价涨了。
综合楼面价已达1.32万/平米,纯住宅楼面价预计1.5万/平米以上。
旭辉滨海江来楼面价约1.2万/平米,中梁石榴滨海湾楼面价约1万/平米。
天碱的地价,将比之前至少溢价25%。
首次土地出让时,万科溢价19%摘得响螺湾地块。
当时我们预测过,中心商务区如果卖地,势必要溢价20%以上。
中心商务区接下来的房价,不会比现在更低。
空港二期首次土拍中停牌了一宗面积较大地块,这次上架了一堆小的。
据了解,最终会有两宗地正式挂牌,都在经三路地铁站附近。
预估楼面价元/平米。
远洋新摘得的地块溢价28%,楼面价元/平米,空港二期地价很稳。
武清区
武清规划局官方给的消息,这次要出让11宗地。
但有一部分是边缘板块,比如梅厂、大黄堡、高村等,不见得能挂牌。
杨村、商务区的地块,还是可以的。
商务区这次的地块位置不错,在湖的西侧。
商务区地块
但是商务区如果再不补充配套、提升城市界面,就要对不起现在的房价了。
静海、宁河、宝坻、蓟州的挂牌信息暂时未获取到,后期有消息再公布。
据了解,这次的出让形式与首次没变化,没有消息称滨海新区不参加两集中。
第二次土地出让挂牌数量,以及出让数量会比首次少。
毕竟开发商刚买完“一大批”,土地储备暂时充足,不会像首次那么疯狂。
首次土地出让中没拿地的开发商,比如保利、金茂等,这次应该会出手了。
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