天津城运大变局机会在哪里

作者:楼市文君

？被赞最高的回答说：最大的问题是规划靠谱么？规划这玩意儿让人又爱又恨，爱的是起码是一个区域的发展前景指引，恨的是有很多规划N年不见踪影。秘密君很怕有人拿规划给一个区域大肆吹嘘。结果只有两种，一种是缓慢兑现，一种是规划调整，竹篮打水一场空。但不可否认的是：眼下，天津的规划大变革中孕育着天津城市命运的大变局。今天，先那些态势鲜明的机会区。

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规划的指路人，不是砖家！

今年是天津大规模新规划落地的时代，十四五、城市空间布局、产业布局决定着发展思路，城市格局与产业分布。这一波改革决定了未来的城市命运，也决定二十年甚至更久的城市地位。所以秘密君说眼下是城市命运的重大变局。任何变局中都有机遇与风险两个截然不同的侧面。地产市场因为高额度重资产，表现得更为明显。有宝坻朋友跟我说：年离开塘沽，回了宝坻。今年已经扎心的成了筛子。也有人在武清商务区，一路见证房价从过万杀到了两万的门槛。同样是规划，差别为何如此之大？有个规划局出身的人说了一句公道话说：规划一旦过批是有强制约束力的，但问题是落地可能遥遥无期。跟规划不如参考规划然后跟着市属国企或者管委会亲儿子甲方拿地的路子走。这一点，武清的老百姓看的极度明白，秘密君在武清调研很多客户跟秘密君说“商务区以前也很荒凉，但是城投进去了，政府主导发展这个片区的指向性就很明显了。”秘密君很佩服这些客户的逻辑能力不比砖家差。正如知乎大神所说：规划，靠谱不靠谱是关键。

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市区、滨海加武清，两大一小三核心眼下天津城市规划来说，重点有三，海河发展轴是其一；津滨双城是其二，双城绿色屏障为其三。这三个规划看似毫无关系，但仔细研究一下就发现：都是同一个问题：发展的轴线与重点。轴线无疑是以海河为中轴向东西拓展，曾经天津城市南进的势头被逆转。在这个拓展过程中，构成滨海、天津核心区、武清以及直达北京的一个串联通路。在这个串联通路上，过去的思路是逐步融合，而绿色屏障与环城绿带的布局指向的是：各自成为中心组团，独立发展。在这个规划概念之下，产生新的三个核心就是滨海核心区，滨海有个核心，天津核心区会有，武清体量小，同样会有个小核心。秘密君一直说静海宝坻房地产市场存在挑战，一方面是楼市供求，另一个方面是缺乏重大城市布局投入，因为并不在主轴线上。当然，政府的兑现力也是一个重中之重。

在轴线串联的三个点中，市场呼声最高的无疑是滨海，按照滨海新区的规划，要形成主城＋2辅助＋6组团的概念。秘密君翻了翻规划，滨海主城面积超巨，甚至将生态城囊括其中。对于滨海客户来说：滨城的核心将会是巨大机会。这个核心眼下来看，在区政府、重大配套南迁、发展空间来看，当属于家堡无疑。未来的城市建设重点，同样指向滨海核心区。很多客户问我响螺湾，秘密君并不认为响螺湾具备多大的潜力，因为盘活烂尾是个比老城拆迁更巨大的命题。一张白纸好画画，但是响螺湾是一张破洞遍布的画布。在主城之外，滨海新区的Z4线南北贯穿的思路十分明确：汉沽与大港两个组团。有朋友在汉沽看地，秘密君一直不太建议，因为大港与汉沽在人口吸附能力上本身极弱，滨海主城崛起同样需要大量人口涌入，Z4线可能会加强联系，同时也会强化人口向滨海核心区转移。从这个角度上来说，两大附城区享受基础设施建设打通的利好，也要承受人口被虹吸的利空。换句话说，在这一轮的滨海建设中，于家堡是核心已经确定无疑，响螺湾盘活难度大，有心无力，泰达以北工业围城，重点发展北塘与生态城，毕竟与主要资源投向有差异。

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神奇的武清：会走向何方？

滨海的核心区稍微有些逻辑的人都可以看得出来，但是相比之下，天津市区与武清并不太容易看出来。年武清有两个规划，一个是加快产业项目建设，推进京津产业新城智能科技产业园、大健康产业园规划建设。另外一个就是云轨、通武廊。从这个规划来看，武清向北京靠拢的态势非常明显。秘密君最近频繁往武清走，观察来观察去发现，武清处于一个快速迭代的过程中。过去武清杨村老城没拆迁，南湖、下朱庄与运河东四处开花，后来杨村老城拆迁＋高铁站，热点西移向老城、开发区以及黄庄，而眼下，则是在商务区的带动下新一轮迭代，商务区成了当之无愧的热点。按照合富研究院的研究报告，该片区的成交均价已经有不少项目的成交均价已经接近元／平方米。而秘密君曾经提到过的武清城投项目，一方面进入该片区带动了市场对于片区的高度认可，另一方面，在武清当地市场呼声极高的产品也带动了大批武清高端客户的进入。可以看到商务区板块的热度与规划利好同时存在。从武清市场来看，黄庄已经跌到了年的土地价格水平，商务区今年依然量价稳定，这种状况不可否认存在炒作的虚火，但很重要的一方面是规划的利好刺激。潜力必然是有的，但是进入该片区的客户必须要考虑的一个问题是：武清房价的天花板在哪里？毕竟，眼下的价格着实不算低。如果判断必然有一天出现回落调整，那么入手高品质项目是不二之选，因为那时候就会验证市优质房产真心保值。

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天钢柳林＋西站＝漫长的确定性滨海城市中心与武清商务区都处于核心区的拓荒或是升级的阶段。

天津市内六区是规划曾经带来无限希望，又无数次让人失望的集中地带。比如曾经的西站副中心，天钢柳林。在一大票新规划的落地阶段，这些片区会不会迎来新的机会？天钢柳林来说秘密君拿到的海河公司招商文件来看，最近两年启动几乎是必然的选择。目前河东富民路以东几乎没有太多项目，10、11号线已经都在施工。

市区很多客户对河东存在区域抗性无可非议，但是如果抗性并不明显，天钢柳林周边项目目前看，价格相当合适。但是值得注意的是，目前所有关于天钢柳林的规划，都是围绕生态环境居住环境提升，结合产业布局。秘密君此前聊过产业布局的落地概率，仅仅从生态环境提升上来推动开发，天钢柳林依然存在一些问题。与天钢柳林十分类似的就是西站，同样处于“客户很有进入抗性”的区域，同样是有很多优势的条件，同样是有宏大的规划，同样很多年未见进展。年6月，红桥区出台规划：西站商务区西于庄片区规划定位为以西站枢纽为依托的新经济活力区。

以历史文脉为内核的文旅体验区、以生态保育为本底的新型宜居社区，且共享子牙河两岸地区的利好规划，后期有大量居住地块供应。从楼市角度看，西站片区未来热度可能有所提高，地块素质优越，地价与房价水平也有可能会有上浮空间，但时间有多久，是个非常漫长的话题。

短期来看，这个片区迎来的机会是：终于启动开发了，但是挑战是：开发的高标准与产业落地的可能性有多大，谁都不太清楚。如果说于家堡会坐火箭在确定的投入与确定的利好概念下热度会空前高涨；天钢柳林是一辆运行稳定的动车，区位优势显著给了片区很多确定性利好，产业导入的是否顺利只是决定其能否提速的因素。而武清，可能就是一辆超跑，速度、冲击力、方向、变量都比于家堡与天钢柳林大的多。