作者:中年少女地产日记天津的楼市在近年来的楼市调控中，“稳”了很多，无论是房价、开发商的节奏、还是购房者的心理预期，都更加理性了，但是对于市区来说，楼市的属性，依旧带有一丝独特的意味。市内六区的公共资源丰盛，公共交通体系发达、医疗、教育资源优秀、商业、娱乐配套繁华，对于一套房产来说，市区这一标签代表了太多的附加值。所以，无论是天津土著，还是外来人口，市区通常都是自住类需求的最优选择。在售但是，目前市区的新房市场其实对于购房者来说并不十分友好，这种“不友好”其实首先并不是表现在房价上，而是供应层面。我们先来看看市区楼盘的在售情况：市内六区始终少有新盘亮相，因此“补货”的速度一直龟速，但在年里确实是出现了一些新项目的，河东、河北、红桥都陆续出现了几个“新面孔”，但和平、南开，仍旧是“房荒”重灾区；河西虽然有一定量的楼盘在售，但是也以老盘或是公寓产品居多，新鲜血液也很匮乏。下表为市区一些比较重点的楼盘的在售情况：从上表中我们可以看到，市区虽然在售盘量不少，但是除了部分早期大体量盘和近期新开的全新项目以外，很多楼盘虽然处于在售状态，但是通常在售的也是仅剩“少量”房源而已……从成交的数据上其实还是可以佐证到这一点的：整个市内六区，在年8月份新建商品住宅共计成交套，销售面积6.26万㎡，其中河东区成交套数最多，为套，占市区总成交套数的27.22%，销售面积1.69万㎡；河西区销售面积占比居首，占市区销售总面积数的27.48%，销售面积1.72万㎡；河北区紧随这两区之后，共计成交房源套，销售面积1.21万㎡。以上三区为市区成交的“上三区”，下面来看看三个“房荒重灾区”：和平区“双低”整个8月只销售了房源17套，销售面积0.17万㎡；南开区月成交套数也仅为48套，销售面积0.6万㎡；红桥区也没好到哪里去，共计成交61套，销售面积0.87万㎡。这个数字已经很“冷清”了，但是，伤人的还在后面……来看看成交均价：对于这个均价，今天在这里也顺便解释一下，之前就有不少小伙伴质疑过，为什么南开、河西的均价这么低？因为这些区域内成交的房源里面，有不少都是公寓类产品，本身货值就低，加上成交套数少，就拉低了区域价格。所以……get到点了吗？这些区域当中，除了红桥、河东的成交相对来说是以商品住宅为主以外，其他各区的住宅其实成交的非常少。那么市面上真的就没有“指望”了吗？或许下面这些地块可以给你一些缓解土地目前已知规划的这些地块当中，产品配置非常相近，几乎都以洋房、小高为主，搭配少量高层，且套均面积都不小，可以说未来市区的这些新项目都将主打低密、改善型产品。河北国印纺机地块中国铁建于年12月20日，以最高限价32.4亿、楼板价约元/平米竞得该地块。目前案名已经公开：中国铁建西派国印，这是目前市区亮相最快的一块地。西派国印项目为中国铁建地产产品系“西派系”4.0升级产品，也是全国第九座西派产品。根据规划图显示，项目整体共12栋，规划建设“高层+小高层+洋房”的组合。地块北侧及东侧组团为22-29层到顶的6栋高层产品；中心组团为6栋6-7层到顶的洋房和11层到顶的小高层产品。红桥孟春里地块另外一块案名已经公布的地块为年11月成交的孟春里地块，案名定为九和府，当时成交楼面价为元/平米。项目整体由10栋24-34层到顶高层、30栋4-7层洋房、类别墅产品组成，高层集中分布在社区外围线上，相当于把低层住宅半包围在内部，且低层建筑楼间距相对更大，居民健身场地、组团绿地等社区公共活动空间，也大多设置在低密居住组团内。红桥油脂厂地块与九和府同属红桥区的油脂厂地块，规划也已出炉。该地块是于去年7月，首创以总价24.45亿（折合楼面价元/平米），额外配建棚改安置房建筑面积2.4万平方米的代价竞得的。从规划图中可以看出，该项目规划有5栋6层的叠拼及4栋14层到33层的高层，为一个低密度的居住社区。其中，住宅指标显示，油脂厂项目地上住宅规划总体量约7.5万平米，规划居住户数户，容积率2.07。相当于套均㎡左右的户型面积段，标志着这个项目未来将主打改善。迎水道A/B地块另一块配建棚改安置房的地块，为迎水道地块，其中迎水道A地块：于年8月30日被保利竞得，总价56.5亿元，折合楼面价元/平米迎水道A地块：年9月1日，天房以配建棚改安置房平，总价30.72亿元、折合楼面价元/平米竞得两宗地块被规划苑中北路一分为二，西侧为A地块，东侧为B地块，目前，天津地铁3号线沿迎水道地下通过，未来将在A地块中新建王顶堤站新出入口。以A地块为例，根据规划图中显示，A地块规划共14栋住宅，其中9栋洋房（6、7层到顶），2栋小高（15、17层到顶），3栋高层（23、30、31层到顶），根据；此外还配建有2栋办公楼（不得建设公寓）、1栋商业裙楼（平）、1座幼儿园。因此，该地块未来作为改善型高端住宅的意图已经非常明显：14栋住宅，住宅总建面近11万平，套房源，套均面积已经接近平，以洋房为主；预计未来还会以情怀卖点加持……至于楼盘价格……元/平的楼面价、房管局的限价套路、周边无在售新盘价格参考（鲁能公馆二手房大约在6、7w），它的价格能开到多少钱，这个猜想想必是未来一段时间内大家喜闻乐见的话题了……天大双峰道地块看完了南大来看看天大，这是另外一个有情怀的地块，也是另外一个“地王”，于年11月9日，以总价47.7亿、楼板价约元/平米被金地竞得。从规划内容显示可以看出，该地块主要以洋房和高层为主，住宅楼座位于地块东侧，西侧一角集中布置规划中的幼儿园、公建等建筑。从图中细节展示，该项目住宅部分主要规划为7层、10层洋房及30层以上的高层，为一个低密度的居住社区。其中，住宅指标显示，双峰道项目地上住宅规划总体量约8万平米，规划居住户数户，户均约㎡以上。正荣制本厂地块比金地动作还慢的，是正荣……年8月3日下午，正荣以成交总价18.1亿元夺得该宗地，楼面价约元/平米，溢价率达到%。凭借该地块，正荣成功首入天津市区。项目共5栋住宅，其中3栋为7层到顶的洋房产品，2栋为15层的高层产品；项目还包含一栋30层的办公产品，以及1栋4层的商业产品。从各项指标中，可以看出，住宅面积占比仅为54%，停车位共规划个，具体如何设计户型，会交出怎么样的答卷，我们就期待一下吧。你可能会说，远水解不了近渴，好吧，那就给你一些看得见摸得着的开盘在这个金九银十里，其实市区还是有不少新面孔登场的，为久不见“新人”的市区新房市场带来了一定的活力，而且几乎都是在新房“房荒”的和平、南开和红桥，新地、老地集中面市。
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