之前我们不止一次分析过，河北区是目前天津市内六区中最没存在感的区域。
由于缺少价格合适的楼盘，导致成交量稳稳垫底。
数据显示，河北区新房成交量在市内六区的新房成交量中占比仅为6%，比和平区还要低。
房地产数据研究机构最新数据显示，河北区二手房成交占比79%。
市场普遍认为，河北、红桥两个区价值趋同。
但河北区新房均价元/平米，二手房元/平米；
反观红桥区，新房价格元/平米，二手房价格同样元/平米。
二手房价格才是区域行情的真实体现。
相比之下，河北区飘了，现在的定价明显偏离了当下的市场价值，而红桥的房价则显得更加“接地气”。
河北、红桥新房、二手房价格对比
但是不要急，河北区马上就将迎来三个新盘，集中入市或许会对市场重新洗牌，计划在河北置业的人不妨来看看。
01
第一个要说的是天房御河桃源，位于京津路与勤俭道交口的东南侧。
河北区的边边位置，勤俭桥对面就是北辰了。
这就是当初天房年摘得的津北勤（挂）-号宗地，元/平米的楼面价就算放在今天也是个高价，在开发商内部被称为“天泰二期”。
销声匿迹三年多的河北地王重新入市。
目前项目与天房天泰共用一个售楼处，放风价元/平米（精装修）。
嗯，你没看错，跟楼面价基本一致。
附送周边两个项目的参考价格。
同样位于北运河下游、天泰路沿线的中冶德贤华府精装修单价为元/平米；
首创天阅海河精装修单价约元/平，同时也有毛坯产品可选。
天房御河桃源主要竞品价格对比
项目有哪些卖点呢？
首先，区位交通。
项目位于中环线内，地铁4号线北段柳东道站、北洋桥站中间，项目北侧就是津宇客运站、白庙客运站，主干道+地铁+公交的交通网络，可以说十分便捷了。
第二，教育资源。
毫无疑问，育婴里学校是河北区的重点校。
刚刚好，育婴里学校育英校区就在项目隔壁。在目前就近划片的政策下，业主子女会有很大概率在这里上学。
另外，挂牌文件要求开发商需为这所学校投资新建约平米教学楼。
第三，河景+公园。
天房御河桃源位于北运河北岸，妥妥的河景房无疑。项目对岸正对着这几年的网红景点桃花堤公园，项目东侧北运河沿岸还有问津园、北洋园和占地近32公顷的西沽公园。
最后，简单说一下产品。
项目总共9栋楼，分为高层和小高层产品。高层主推-平米，小高主推-平米，带精装修。
从目前仅有的一张对外释放的效果图来看，目测建筑风格会与此前天房常见的米黄色外沿+红顶的搭配颇为不同，偏向于目前比较流行的豪宅风格。
天房御河桃源效果图
从面积段不难看出，这个盘的定位就是改善。
但是，最小面积平米，按照放风价元/平米计算，最低需要约万的置业门槛，对于河北区来说依然是一个不低的定价。
02
蓝光雍锦府是蓝光今年6月拿下的津北王（挂）2-号地，楼面价元/平米。
位于河北区腹地，拥有成熟生活氛围的王串场板块，这也是蓝光进驻天津市区的第一个项目。
另外，蓝光将会在78中西侧的空地建设一所幼儿园，距离项目不足米。
蓝光雍锦府位置
目前项目可释放的信息也很少，售楼员称将会有80-90平米、-平米户型。
待11月中产品发布会后将会释放具体面积等信息。
二手房市场方面，整个王串场有超过套房源在售，不难想象地缘性改善的需求量有多大。
王串场板块整体单价元/平米，基本与河北区均价一致。
王串场部分小区二手房价格
众所周知，王串场已经近20年没有新房入市。
根据规划文件，蓝光的总体量约套房源，户均面积90平米。
板块内最近成交的30套二手房的套均是万/套，推测地缘性改善的承受能力大约在-万/套。
看来如果要迎合当地改善型客群的承受能力，蓝光雍锦府的房价不超过00元/平米才更能走量。
03
最后来说一说重新入市的紫樾宸府。
紫樾宸府是隆基泰和年拿的地，楼面价元/平米，在当年也是颇为高调。
该项目曾于年放风年底开盘，此后还曾传出过转手的消息。这次属于重新包装上市。
但是，实打实讲，紫樾宸府的轨道交通十分便利，小区门口就是地铁5号线建昌道站。
而且，据说地铁站点直接开在了项目底商，妥妥的地铁上盖。
紫樾宸府地铁上盖示意图
项目的两栋高层已经主体完工，预计11月份开盘，只是价格尚未对外释放。
据售楼员介绍，这次首开的户型包括96平米、平米二居，平米三居，全部为高层产品，最早明年交房。
紫樾宸府高层施工进度图
与紫樾宸府距离最近的新盘是中国铁建花语津郡，同样位于地铁5号线沿线。
中国铁建花语津郡也是市区的门槛级新盘，优惠均价约元/平米。
紫樾宸府要想跑量，价格可不能比中国铁建花语津郡高啊。
二手房方面，紫樾宸府附近二手房单价普遍在2万以上。
紫樾宸府周边部分二手房价格
河北区即将有3个新盘入市，但能不能走量，还是要取决于定价。
市内六区的分化将持续下去，现阶段“上三区”仍然是改善的市场，“下三区”则偏向刚需。
在当前市场环境下，河北区除了海河沿线，其他板块超过00元/平米销量就不会太乐观。
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