作者:楼市金枝
天津房价有两副面孔，均出来的数据是一回事，微观上的体感又是另一回事。
好比姚明与潘长江的平均身高，其实都不是二人的真实身高。
两者不是一个概念。
1天津均价
最新成交数据显示，年，天津新房共计成交11.4万套，成交均价为元／平米，比年同期上涨了5％。
看到这是不是很吃惊？不寻常的年居然超过了年。
收住，意外的还在后头。
把时间轴拉长，天津房价一直在稳步上扬，年破万元，年冲上1万5，之后一直稳定在这一水平。
年更首次突破1万6，创下了历史新高。
2热胀冷缩
发现没有，越调越涨，看似不合乎常理，实则有其内在逻辑。
简单来说，四个字，热胀冷缩。
行情好时，大水漫灌；行情不好时，买房半径会收缩，置业需求回归市区和环城核心地段。
进而导致天津房价出现结构性上涨。
成交数据也显示，市内六区年共计成交万平米，比年上涨了25％！
这也是四大片区唯一一个量涨的片区。
环城持平，与年相差不大。
而远郊五区和滨海新区则分别出现了19％、14％的降幅。
试想，市区的份额加重了，房价怎会不上涨？！
3体感温度
但事实呢？我们的“体感”温度也是如此吗？
小编选取了几个市区楼盘样本，把其年1月签约均价和年12月进行了对比，结果如下：
和平区
和平区的两个盘都涨了，不过原因略有不同。
和平翰林公馆涨价的背后有两重因素：
①之前由于限价，它的装修和房子是分开签约的，而去年合在一起了。从去年3月份的数据中就体现出来了。
②学区升级。之前是和平中心小学，后晋升为天津实验小学学区房，招生简章更是坐实了这一点。
自此和平翰林公馆一路开挂，仅年下半年就签约套，比上半年暴涨了％，甚至比年全年还多卖了套！
价格也涨了。
上半年签约均价基本在5万4-5万6左右，下半年跳到了5万7、8。
年末抢跑虽价格略有回调，但签约均价仍在5万6以上。相比年初无疑是上涨了。
招商津湾天玺的涨价则是由于收回了优惠。
该项目报价5万1，年年初时签约均价都能到5万，之后迫于销售压力搞起来促销甩卖，最便宜的时候出过2字头的特惠房。
项目目前已是现房在售，所剩房源已不多，开发商也就不着急了。
南开区
相比和平区的齐涨，南开区则一水儿“绿色”，最高每平米跌了近万元。
比如南开，该项目首开时高层4万2，而年年末推出的一批特惠高层3万1起，小高特惠价3万3起。
进而拉低了整体的签约均价。
与年初一对比，小高每平米跌了近6千，高层跌了近一万。
不过，虽然价格诱人，但风险同样存在，入手要谨慎。
中交海河公馆的价格下调则因为产品结构的变化。
我们之前说过学区房是户型越小越值钱。中交海河公馆年初时还有61平米左右的小户型，现在最小户型都七八十平米了。
河西区
河西区的几个盘涨跌不一。
对比年初与年末，天津湾、御江臺、江南邑签约均价略有下调。
御江臺的洋房幅度要比高层小很多，起步区“独一份”的优势还是管用的，而高层面对的竞争就大得多。
既有小户型低总价的中海左岸澜庭，又有品质取胜的仁恒公园世纪，想突围并不容易。
江南邑只一栋楼，年初卖，12月成交价元，跌幅并不大。
绿城·天津诚园、天地源熙樾台则出现了4％以上的涨幅。
其中，绿城·天津诚园与和平翰林公馆的逻辑差不多。
一，有学区支撑。师大二附小学区房，且自建有中学。
二，量在价先。绿城·天津诚园近几个月每个月都能签约四五十套，12月更是破百套，位居市区热销榜第二名！
天地源熙樾台则是由于新八大里的城市界面已经起来了，商业也已兑现，吃到了城市更新的红利。
至于宾西路5号，涨跌互现。高层基本上都是4万7左右的水平，洋房波动略大，年初能卖到6万5，年末不到6万。
目前项目仍有特惠房在售，高层平米，总价万／套；洋房平米，总价万／套；平米，总价万／套。
河东区
下三区基本上以下跌为主，只有个别项目价格有上浮。
搁置多年的老盘中建悦府放低姿态了，从年初的元／平米，降到12月份的元／平米，每平米少了元。
此外，雍鑫雍祥园、中储正荣栋境的降价也众所周知。
雍鑫雍祥园产品是不错，开发商心气也高，但那地段买房人不认，故而从3万3降到了2万8，最便宜的时候2万6起。
中储正荣栋境现在住宅已售罄，在卖公寓，多平米的大平层，毛坯特惠价1万2。
至于路劲太阳城的涨价则是因为新地块做了精装溢价，给拉了一把。
河北区
河北区三盘两涨，财富绿道丹庭临近在建的地铁7号线，首创天阅海河有海河这一自然资源。
可见，要想立于不跌之地，总要有点拿得出手的砝码。
红桥区
红桥区整体量涨价跌，跑量最积极的是公元大观，一个盘扛起了全区大半的市场份额，原因嘛，低价就是王道。
凯旋门、九和府是市区刚需的门槛，公元大观则是改善的置业门槛。
九和府原本高低配的产品就矮人一头，又遇上飞地治理，虽然官方已定调“三籍不变”，但难免让人不犯嘀咕。
4小结
综上可以看出，市区作为好地段的代表，也并非涨声一片。
在择取的23个楼盘中，年末比年初价格上涨的楼盘仅占三成，而价格下调的楼盘却多达近七成。
尤其下三区更为普遍。
①改善看质，刚需看价，下三区想突围采取低价最好使。
长期霸榜的凯旋门以及后来者居上的紫樾宸府就是例子。
②所有的价格梯度都是博弈出来的，能被市场认可的价格才扛得住。
③没有“依仗”，就没有话语权。比如地铁，比如学区。
学区房历来是房地产市场中抗跌的硬通货。和平翰林公馆、绿城天津诚园之所以价格扛得住，主因就是天津少有的能确定学区的新房。
这也是为什么开发商都在想办法引进名校的原因。
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