一座城市的文艺复兴

多年来坐出租车和司机侃大山，发现老爷们儿都特别爱说天津的发展史。出现在他们口中频次最高的一句话就是“先有大直沽，后有天津卫”。

这话哪来的？

其实天津的成陆历史有四五千年以上，历代以来挖渠开河，运粮建寨，俗话说靠山吃山靠水吃水，天津人也不例外，把鱼盐业做得是风生水起。最早关于天津市区聚落的记载是在《金史·完颜佐传》中道，金宣宗贞佑二年（年）为维护漕粮传输，曾提升武清巡检完颜佐为都统，守卫“直沽寨”。这个“直沽寨”与当今的大直沽不是一个地方，据考证大约在红桥区西青道一带。

可见，自打有记载起，“沽”这个字就和天津有颇深的渊源了。天津还未形成城市时，各个村庄散落在这片土地上，其中大部分村庄的名字中也带有“沽”字。“沽”这个字的本意也由水洼，发展到了如今的交易、买卖。由于天津当地河流交通汇合的有利条件，各种交易场所、市场和集散中心自古以来就层出不穷。

《潞河督运图》

或许正是因此，20世纪初，英、法、美、德、俄、日、比、意、奥在中国开辟租界，亦多选择临海靠河的善“沽”之地。

前面说到，九国选择租界地段，看中交易买卖的潜力，于是当他们来到天津，将资本集中在房地产业、金融业、进出口贸易等方面（都带有一定的掠夺性），各国租界占位海河两岸，这是天津最具有发展潜势的地段。随后列强就发现一件不得不解决的事儿：海河堵啊！

海河河道多弯，疏浚不力，再加上上游带来的大量泥沙沉积淤塞，口岸贸易虽然开放了，但错综复杂的河道却无法提供足够的通航能力，年竟没有一只轮船可以开到租界码头，一切货物都需要靠驳船从河坝上运出运进。

社会主义说得好：要想富，先修路；时人也深谙这一真理。于是时任海关税务司的德璀琳在年度报告中建议裁弯取直。这一工程从年至年间，先后进行6次，共缩短航道26公里（海河全长98公里，缩短后72公里），全程航行也减少了一个小时。

6次工程的施工地段、裁短长度及竣工时间如下：

金钢桥到狮子林桥的河道正在开挖中

新挖的海河河道

除了改造海河之外，各国对租界内道路进行全面规划，先规范纵横走向，再升级道路规模，贯穿英法租界的解放北路就是在19世纪70年代形成的。年，德璀琳主持修筑了英租界的第一条碎石路，年在意租界大马路修筑了第一条沥青路，年法租界大法国路修筑了第一条沥青混凝土路，此后各租界你追我赶，以搞基建为荣，以不修路为耻。

有了路，还得有桥。天津城区河道很多，跨河桥梁向来以木桥、石桥为主，遇到比较宽的河流，就架设浮桥或直接摆渡通过。开埠后列强引进西方造桥技术，聘请外国专家，建造铁桥，改浮桥为开启桥。天津的开启桥建造时间之早、数量之多，在国内那可是遥遥领先。其中最著名的万国桥（今解放桥），是开启桥中规模最大的一座，跨长47米，结构流畅，造型宏伟，在当时就属于世界先进水平，如今更成为天津的标志性建筑之一。

解放桥开桥场景

筑路造桥只是一方面，20世纪以后，各租界还全面规划地下排污工程，普遍使用了12-27英寸逐级加粗的排水管道，总出口管道直径达到5-6英尺。直至今日，每逢七、八月份雨季来临，老城区往往被淹成一片汪洋，五大道地段却仍安然无恙。

可以得知，海河最初形貌的建设，得益于各租界的商贸需求。过去天津卫只有老城厢一块弹丸之地，随着以英法租界为代表的的九国租界地通过基础建设逐步扩张，以英法租界为代表的九国租界纷纷开始发展基建。到年，沿海河两岸，建在湿地上的九国租界总面积达到了.5亩，相当于当时天津旧城区的7.9倍。也就是说，近百年来天津城市的格局，实际上大约80%的城建用地都是租界地。

租界与老城区最明显的区别表现在房屋建筑方面。尚未进行规划性开发的19世纪60年代，租界建筑多为一、二层的简易房舍，最早出现的欧式建筑是年建在租界以外三岔河口的望海楼教堂，塔楼高耸，尖券门窗，具有鲜明的哥特式建筑风格。租界内最早的欧式建筑也是教堂——紫竹林教堂，造型属于意大利文艺复兴晚期风格。此后陆续出现的欧式风情建筑有海关大楼、太古洋行、利顺德饭店等，这是最早的一批欧式建筑。

紫竹林教堂

利顺德饭店

20世纪以后，租界进入大规模建设时期，许多欧式风格的优秀建筑物次第建成，如俄国领事馆、日本公会堂、西开教堂、花旗银行、盐业银行、兴业银行、劝业商场等，以及为数众多的花园别墅住宅，这些住宅也奠定了天津人对于洋房的独特情怀，这都是后话了。

西开教堂

惠中饭店

兴业银行如今保护性开发为天津星巴克总部

九大租界的建筑争奇斗艳，风格更是五花八门，哥特式、巴洛克式、罗曼式、洛可可式、西欧田园式、文艺复兴式、折中主义、摩登主义等等，还有一些是中西合璧的设计，一些标志性的经典建筑物多出自外国建筑大师笔下。20年代以后，在欧美学习建筑的留学生回国，也设计出不少精品，如中原公司、盐业银行、基泰大楼等。

天津租界地图

各租界历史及划分范围：

英、法租界

英租界始设于年，是外国在天津设立最早的租界。界址为：东临海河右岸（西岸），南至博目哩道（今彰德道），西至海大道（今大沽路），北至宝士徒道（今营口道）。这就是所谓的“原订租界”。

法租界始设于年英租界设立之后。界址为：东、北临海河右岸（南、西岸），西南至海大道（今大沽路），东南与英租界毗邻。

英法两国率先在天津开辟租界，选址海河西岸，傍河通海，无论是经济上还是军事上都占据了最为有利的地理位置。两大租界都位于紫竹林周边，故外文资料习惯称之为“紫竹林租界。”

美租界

天津美租界约设于年，界址为：东临海河右岸（西岸），南至开滦胡同（今开封道），西至海大道（今大沽路），北至博目哩道（今彰德道）与英租界毗邻。共占地一百三十余亩。

美租界在名义上由美国驻津领事管辖，实际上并未进行开发。年南北战争爆发，美国更加无暇理会租界事宜。年，美国政府发表声明，表示“放弃”租界交还中国，但又表示“保留将来于必要时有权办理该地区的市政”。声明措辞含混不清，于是美租界陷入无人管理的状态。后来经过清政府、德、英租界当局以及美国政府一系列的混乱拉锯战，最终并入英租界管辖范围。

德租界

年，德国驻华公使绅柯向清廷总理衙门提出照会，借口德国在中日甲午战争中“迫日还辽”有“功”，向清政府索取租界，要求享受与英法等国同等特殊待遇。地界范围为东临海河，西至今大沽路，南至今琼州道，北界今开封道，与美租界接壤，占地面积亩。

日租界

日租界始设于年，东北界临海河，西至今南京路，南界沿今沈阳道向西至南京路，北界沿今多伦道向西再折向南京路，占地面积亩，另在德租界以南的小刘庄划出停船码头，占地约亩。

意租界

天津意租界始设于年。八国联军侵华期间，意大利军队乘机占领了海河左岸（东北岸）、俄军占领区以西的地段，并宣布为意租界。

界址为：东北自意中交界路（今兴隆街）沿京山铁路至俄租界，南沿波格拉尼路（今五经路）与俄租界毗邻，西南临海河，西北沿意奥交界路（今北安道）至兴隆街，占地近八百亩。

奥租界

奥租界始设于年。八国联军侵华期间，奥匈帝国军队乘机占领了与天津城厢隔河相望的海河左岸（东岸）地区，遂据为租界。界址为：东临京山铁路，南临意奥交界路（今北安道），西临海河，北至金钟河（今狮子林大街），占地一千余亩。

比租界

比租界始设于年。八国联军侵华期间，比利时并未出兵，但也乘机在俄军占领区以南的海河左岸（东岸）强划了比租界。界址为：东穿大直沽村，南迄小孙庄，西临海河，北临科斯特罗马路（今十五经路）与俄租界毗邻，占地七百余亩。

俄租界

始设于年。八国联军侵华期间，俄国军队占领了天津火车站及海河左岸（东、北岸）的大片土地。由于这一区域阻隔了自紫竹林法租界和英租界至火车站的通道，引起两国不满。经德国从中调停，俄国同意改划原订租界范围，将火车站地区交还中国，俄租界遂分为东、西两区。西区位于海河北岸，东至火车站西侧拉普切夫路（原二经路，今天津站西侧），西南至波格拉尼路（今五经路），北至京山铁路。俄租界东区，自海河转弯处向南，迄大直沽（今十五经路），东至京山铁路，西临海河，与英、法、美、德租界隔河相望，共占地亩，是当时各租界中最敞阔的一家（后来英租界各种扩张超越了俄租界），老毛子对于土地的霸权与执念可见一斑。

说起俄租界，那是谈资颇丰。除了热衷于霸占土地，还有一部颇为狗血的贵族没落史。

话说俄国在天津开辟了租界，从此俄国商人大批涌入天津。俄国贵族出身的巴图耶夫（M.Batyed）最先抓住商机，向俄国运销中国的茶叶、茶砖以及麝香、鹿茸、人参等贵重药材，同时从俄国运来花色布、俄国毛毯等日用品，获利丰厚。赚到第一桶金后，巴图耶夫转身开始投资房地产，在小白楼和建设路一带建造了大批住宅和高级旅馆，风光一时。当然，这些住宅、出租楼房、旅馆无意中为后来大批流亡天津的没落贵族准备了居住条件。

天津俄租界

一开始，俄国人在租界里建起了领事馆、医院、巡捕房、兵营、银行、住宅，打造成俄国风格的开放花园式街区，绿化率高，空间开敞。还在租界的渡口建起当时最著名的俄国公园——露西亚花园（RussianPark），占地多亩，大体位于今河东区十二经路一带，花园内种植了大量的花草树木，还建有池塘、网球场、运动场、纪念碑和漂亮精致的东正教堂，林荫小路将公园的各个角落连在一起，称得上是风靡一时的世外桃源了。

露西亚花园

年，俄国十月革命爆发之后，苏联政府宣布放弃在华一切特权，俄租界被交还给中国。但当时北洋政府也无暇顾及，于是俄租界成了三不管地带。

大批被政权打击的俄国贵族、官僚、军官、地主、资本家外逃，流亡各国，从此失去国籍，成为无根之人。这部分人被统称为“白俄”。他们取道中亚细亚进入新疆，或取道西伯利亚进入黑龙江，除留在乌鲁木齐、哈尔滨等城市外，也有许多白俄奔赴天津投靠俄租界的老乡，天津俄租界一时之间成了“小俄罗斯”。20世纪30年代，天津的白俄多达余人。

日本羽翼下的白俄军官，为复辟沙俄做准备

大多数白俄是携带资财出逃，多财善贾，在天津很快就扎下根来，从事进出口贸易或充当经纪人，发家致富。外资银行、洋行、企业也乐于高薪雇佣白俄，各大高级机构都有白俄担任高级职务。这些经商富豪与高级职员，成为流亡天津的白俄社会的中坚力量。

白俄为了生存，从事什么职业的都有。开办小型工厂，开设旅馆、饭店、酒吧、服装店、珠宝店、美容店等。白俄食品店制作的火腿肠、俄斯克酒、面包、糕点等食品在天津畅销一时，也是当时的“网红好物”。从事医生、护士、教员、工程师、律师、记者等职位的白俄也大有人在；还有人开办学校，教授绘画、钢琴、芭蕾舞、交际舞等，对当时社会的风尚弄潮鹅很有吸引力。当然，也有些白俄女子沦落风尘，充当舞女、妓女以维持生计。一些没有经济来源的俄罗斯贵族落魄之后，开始卖毛毯、卖肥皂维生，倍儿贫的天津人还由此多了一句俗语，“大佬俄卖毯子——给价儿就卖。”

年秋，在中国延续了一个世纪的外国租界终于成为历史。它们大部分对城市的发展起过非常复杂的历史作用，如今这些国中之国大多早已泯灭，只余天津作为国际都会城市黄金时代的历史被记录在册。对于这座城市独特的经历，铭记与保护，传承与焕新，或许才是最合适的姿态。

意式风情街就是传承和保护相当成功的一个案例。于年底启动开发建设的意式风情街，现在已经生长为天津的地标性区块，也是外地人游览天津、本地人休闲散步的打卡圣地。这些保护良好的胜迹，所赋予天津“万国之城”的气质，那也是独一份儿。

如今，中海又适时地接下了一个担子——打造俄式风情区。

在原俄租界的土地上，中海城市广场在现代都市存留的俄式建筑氛围中拔地而起，北与意租界相邻，西与英租界、法租界隔河相望，海河中芯，内环街区，国际都会综合体，占据了整个天津城市最美的一段视野。其多样化的业态组合，涵盖住宅、商业、办公，合计建筑面积万㎡。

中海·超塔

中海·超塔是中海城市广场四期规划的超高层业态产品，m的高度，结合海河沿线“津塔”、“津湾广场”共同形成三座超m超高层建筑，成为片区建筑制高点之一，共同构成海河沿线城市天际线。

其中2号楼为办公塔楼，3号楼主塔共71层，第69至顶层为文旅观光空间，其余楼层为办公区。其中，融合天际观光、城市寻迹、刺激体验、精致餐饮、曲艺演出等功能的文旅观光区，将成就天津文化旅游的全新地标。

中海·超塔效果图

俄式风情商业街区

中海城市广场作为海河东岸CBD的综合体，规划商业体量很大，超过了嘉里汇、鲁能城等知名的商业中心，大体量规划，为多元性、多业态发展提供可能。

海河两岸商圈

这样一块地标土地上的商业要如何打造，经过多轮的讨论，最后的确定方案是下沉式商业街、加八栋面积4.4万㎡的MINIMALL（FUNCITYPARK）。而在风格业态上，这里将成为继意式风情街之后，天津第二条融合百年租界区的建筑灵感和设计元素的租界建筑风情街。复兴地块的俄式风情，未来更致力于成为国家4A级景区。

俄式风情街会参考意式风情街，同样建为融合百年租界区的建筑灵感和设计元素的租界建筑风情街，以欧式风情BLOCK的业态打造24小时城市夜行生活体验区。

商业建筑意向图

中海城市广场·钻石湾

所谓城市综合体，是将城市中的商业、办公、居住、酒店、会展、餐饮、娱乐和交通等各个功能复合、互相作用，最终形成价值链的高度集合化的建筑群体。因此，城市综合体已经不单单局限于一个建筑或者几个功能，而是多个建筑和多种功能相结合的产物。由于它基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。

提起城市综合体，就不得不提它的发源地美国了。纽约市中心的曼哈顿街区，汇集了纽约著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治街、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆等著名建筑，造就了曼哈顿世界中心的美名。它们是高密度建筑群与土地集约利用的结果，也是现代城市多功能协调的范例。

曼哈顿鸟瞰图

这种多重复合式的城市空间，为人们带来了一种全新的生活方式。试想，也许你家的楼下就是一个巨大的shoppingmall，你穿着睡衣按一下电梯，转眼间就从舒适的卧室来到五光十色的商场、饭店，饱餐一顿后，回家躺在床上，还能感受到方才起床时留在被窝里的体温。

中海城市广场便在以这样的版图，更新城市的界面，为土地赋予深层次的表达意义。

我们大可以畅想这样一个聚合式城市空间：高端居住模块中，中海城市广场与嘉里、中粮三巨头齐聚，引进国内国际一线地产开发经验，打造河东居住新标杆；高端办公倡导多元化的办公业态，例创客办公、总部办公、5A写字楼，形成商务区的集群效应；共享设施及空间可以提供一个休闲舒适的公共空间，创造城市的新客厅；酒店、商业配套则进行不同层级的服务，完善居民日常生活所需，同时服务周边各类用地；文化活动提升人与人之间的交流，成为河东区内重要的活力中心。

要知道，这样的未来已经在实现的路上了。

中海城市广场效果图

天津，余年风云激荡，五方杂处的民众历史构成，天子门户的特殊地理位置，九国租界的奇谲城市景观，都是中国乃至世界无法复制的独特风格。这块土地上的精彩故事，早已悄然拉开了序幕。而中海将为我们续写一段全新的篇章，亦将成就一场现代文艺复兴的伟大行为艺术。