近段时间，低调的天津又成了全国的热点。但实际上，1平米降元、两周降价72万……都是小case，还有更狠的。红桥区水木天成临湾园8月14日成交了一套两居室，成交总价仅20万元！成交价竟比挂牌价便宜了整整万元！折合成交均价元/平米！而该小区其他房源的最近的成交均价都在2万4以上！这难道不比1平米降元劲爆吗？说实话，小编严重怀疑这是贝壳后台人员操作失误了，天津市区怎么可能有这么便宜的房子？！要是有，小编肯定先来个10套了。果不其然，经过一番打听，原来是错把佣金录入了。融创王府壹号也有一套这样的“错误”房源，万的房子成交价只有20万，折合单价才多一平米。简直不要太惊悚！好了，开完玩笑，咱言归正传。二手房市场就是个“大杂烩”，有挂高价的膨胀房主，自然也少不了降价抛售的“砸盘侠”。01万科霞光道五号一天降价万，3月降价万！南开区万科霞光道五号7月3日挂牌了一套联排，挂牌价万元，第二天该房源就两度下调价格，降价总额高达万。之后又多次降价，8月23日又涨了20万。目前该房源挂牌价万，比最初挂牌价便宜了万！折合单价.9元/平米。而该小区另一套在售的联排，挂牌均价为.8元/平米。该小区历史成交均价也在7万以上。龙湖天宸原著总价直降万元这套房源为海教园龙湖天宸原著联排，面积.17平米，最初售价万。挂了几个月，一直没有带看。房主着急了，8月17日直接降了万，目前售价万。不得不说，降价就是管用，已经有两次带看了。宝龙湾家园降价14次，一共降了60万宝龙湾家园最近的成交均价元/平米。但有一套房源的挂牌均价仅2万7，是该小区在售的50套房源中报价最低的。该房源于5月28日挂出，当初挂牌价万。之后经过14次降价，如今已降至万，共降了60万。此外，类似的降价例子还有很多很多：金德园有套两居室，一周降价21万；隆昌路三居室，两周降价60万；第六大道第博雅园一套83平米一室，一周降价50万；河通花园两室一厅7天降价35万……02可见，每个小区都有一个“砸盘侠”。着急的房主两天甚至一天两降都不稀奇。一方面，频繁调价可以让房源刷到前面；另一方面，也可以表明卖房的诚意。但这并不能代表全部市场，不能以偏概全。据贝壳找房显示，和平区8月份共计成交套二手房，议价率高于5%（含）仅有21套，占比不足一成。占比最大的是平价出货，挂牌价即成交价。再就是便宜个几万，给买房人一个心理安慰。户型越大、总价越高，通常议价空间越大。8月29日成交的一套泰安道五大院，面积.52平米，挂牌价1万，成交价万，较之便宜了万。所以砸盘侠的确存在，但整体来看市场还是在合理区间内。原因很简单，要么继续高高挂着，要么干脆下架不卖了。除非着急卖房的。03当下市场行情，要想早点把房源卖出，唯有降价。南开区石泉里8月30日成交的一套一室，仅带看两次就成交了，从挂牌到成交周期仅一天。原因就是价格便宜。小区均价元/平米，而该房源的成交均价仅元/平米。低于市场均价约元每平米。红桥区爱华里小区均价元/平米，而8月30日成交的一套两室一厅，成交均价仅元/平米。成交总价也比挂牌价便宜了50万！比它早几天成交的一套两室，面积差不多，楼层还高，但却卖到了万，折合均价元/平米。这相当于一平米就少了近一万啊！该小区目前在售价格基本都在5万6以上，连公产房的挂牌均价都超4万8。而该房源成交均价仅4万1。难怪刚挂出一天，仅一次带看就成交了。这恐怕就是传说中的“笋盘”吧。04其实，“笋盘”并不新鲜。比如房主急售的房子就会很便宜。如果能遇上这样的房子就等同于撞大运，转手一卖就能净挣好几十万。不过，也有“假笋盘”。虽然价格确实很便宜，但不是楼层不好，就是朝向不好，或者有其他隐藏的硬伤。比如王顶堤鹤园北里8月30日成交均价元/平米，而小区均价则为元/平米。乍看上去，每平米便宜了元，十分合适。但实际上，这是一套顶楼。本身老破小的顶楼就比低楼层便宜，一，没有电梯，二，冬冷夏热，还容易漏水。而该小区8月23日成交的一套低楼层，成交均价2万6。两者一对比，这个2万4的价格也没有那么香了。尤其是对于腿脚不方便或者家里有老人的买房人来说，这套房子即使再便宜也不适合。所以当下市场，“砸盘侠”只出现在两类房源：1）房主着急用钱；2）房子有硬伤，也包括大户型。前者果断下手，后者则要理性。05值得一提的是，天津并不是全都在降。个别小区不仅没跌，甚至还出现了涨价现象。河西新梅江全运村流苏园，8月成交了两套，全部是“溢价”成交。一套平米的4室2厅，挂牌价万，实际成交价万。成交价比挂牌价高出了10万元。另一套.83平米的3室2厅，挂牌价万，成交价万，成交价比挂牌价多了6万元。另外，全运村云实园8月9日成交的一套三室和万科水晶城揽星园8月16日成交的一套，也分别比挂牌价贵了9万元、5万元。究其共同原因，主要有两点：1）这两年市场不正常，没什么好产品，买房人只能去次新房里淘好房源。2）只有改善客户能够承受溢价，上三区的改善需求也有这个实力。不过，不可否认，天津市面上还是降价的比涨价的多。而且“砸盘侠”的出现，会对预期造成很大的影响。正如引发“天津降价论”的那套房源，实际上还没有房本，价格也挂的虚高。但却给全国造成了一个天津暴跌的印象。对于一个小区来说，最便宜的没有卖出去，其他高价房源很难出手。它就像一把标尺，决定着小区的价格预期。一旦该砸价的房源售出了，那么小区价格会出现立竿见影的上涨。对于买房人来说，“砸盘侠”的出现不失为捡漏的好时机。
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