猝不及防，刚刚过去的5月份，天津楼市热爆了！
量价齐涨、再创年内新高、同环比全线飘红……
让传统楼市淡季，焕发出了“别样红”！
成交数据显示，年5月，天津新房共计成交套，成交面积约达万平米，环比上涨7%，同比上涨11%。
发现没？同环比双涨！
这太意外了！
正常来说，5月份成交量应该低于4月份。
每年都是这样，12月份过后成交会下滑，春节过后，市场逐渐复苏，成交量又开始重新爬坡。
3月份高起，4月份到达峰值。之后又开始新一轮下行。
年就是如此。
年3月，万平米，4月，万平米，5月骤降至万平米，跌幅约8%。
这才是正常的成交走势。
再看今年，上扬趋势并未如往年在5月份掉头转下，反而愈发强劲。
4月份时，成交万平米，环涨6%；
5月份，月成交增至万平米，环比涨幅提高到了7%！
你说反常不反常？
值得一提的是，同比也涨了！
同比，对比的是去年同期。去年同期是什么时候？
疫情过后的小初夏！全月共计成交万平米，是全年月度成交的第三高！
而今年5月份，签约了万平米！刷新了今年新高。
比去年同期多卖了近14万平米，涨幅超11%。
这说明什么？
今年的淡季比去年的小初夏行情还好！
意外不意外？但是，没有惊喜！
成交数据显示，年5月，天津新房成交均价为元/平米，环比上涨2%，同比上涨7%。
又是一个同环比双涨！
更重要的是，这已经是天津房价连续第2个月1万7以上了！
年时，月成交均价最高纪录不过元/平米。年，仅有两次突破1万7大关。
而今年，最低线都比年的最高纪录高。
且前5月就已有2个月破1万7。
今年赶超去年，已经没有疑问。
为什么会这样呢？
先说成交量吧。
今年5月份的新房逆市热销，有两重因素：
①二手房异常活跃。
按往年经验，小阳春一般会持续1-2个月。
但今年，贝壳二手房日成交套数从正月初十就已超过套，且一直持续到5月31日！
3个多月时间，全在套以上！
不仅如此，还屡创新记录，日成交过套次数多达5次！
最多一天，卖出了套！
累计算下来，从2月21日至今，天津贝壳二手房已累计成交约1.9万套！
买房都是阶梯式，卖了小房子换大房子，一步步置换改善。
二手房市场活跃了，才能激活新房市场中的改善需求。
②预期风向变了。
明显感觉到，今年天津各大楼盘的优惠力度，收敛了。
部分改善板块和楼盘甚至还出现了涨价现象。尤其是宾水西、新梅江，特别典型。
还有相继入市的高端盘，拔高了房价天花板。
种种叠加，房价筑底向上，已经成为一种共识。
刺激了部分需求尽快入市。
至于成交均价的双涨，除了前面介绍的降价力度收缩、涨价兴起外，更主要的原因是成交结构变了。
改善需求增多，越来越多的人回流市区。
成交数据显示，年5月，除了远郊外，其他三大片区成交量均比4月份有所上涨。
涨幅最大的是市内六区，5月比4月多卖了2.4万平米，涨幅高达22%。
同时成交占比也提高了。
4月时，市内六区成交量占全市成交总量的8.5%，最新的5月份，提高了9.7%。
市场份额较之增加了1.2个百分点。
分区来看，成交量排名前三的，依旧是滨津武，5月份成交面积分别为33万平米、19万平米、15万平米。
这没啥新意。
表现最突出的是河北区。
要知道，河北区4月份可是全市倒数第一，成交量比和平区还少。
而最新的5月，河北区超过了和平、红桥，排名倒数第三。
全月成交面积约1.1万平米，环比上涨76%，同比上涨%。
同环比涨幅均为全市最高。
这是因为中国铁建花语津郡5月份提速了，一个月签约了45套，都快赶上前4个月的成交之和了。
带动整个区成交量都走高了。
北辰区、东丽区的表现也不错，环比涨幅15%上下。
相同之处是，两个区都有黑马红盘。
东丽区有中交雅郡城东春晓，5月份签约套。
北辰区有些意外的是，除了未来城持续热销外，运河文化城也上榜了。
且一举超过未来城，拿下了北辰套数榜、面积榜、金额榜“三冠首”。
这里再特别说一下南开和河西。
南开现在豪宅化趋势已经十分明显，而河西又是改善的“领头羊”。
这两个区若动了，那就意味着改善市场也动了。
到底5月份，南开和河西的成交情况如何呢？
两个字，量涨！
南开区5月份共计成交2.6万平米，环比上涨32%，同比上涨%。
无论同比还是环比，涨幅都是全市第二。
河西区虽然涨幅未能排前三。
但是，河西区却是市区的“流量王”！
截至5月，河西区成交量已经连续4个月，位居市区第一。
最新的5月，又比4月份多卖了25%，月成交量约达4.5万平米。
比老牌成交大户河东高出平米。
这霸气，简直hold不住了。
价格方面，16个行政区，环比，7涨9跌。
同比，10涨6跌。
特别是和平、红桥、西青、静海、滨海新区，同比涨幅均在10%以上。
和平区涨幅最高，去年同期成交均价为元/平米，今年已涨到56元/平米，同比上涨21%。
原因无他，学区给的勇气。
红桥区的同比涨幅也在20%，且同环比双涨。
它的价格拔高，一是因为公元大观主推洋房了，二是5月惠灵顿国际社区签约了14套，拔高了整体均价水平。
此外，西青区的涨价也众所周知。
卖的最好的保利和光尘樾，去年12月的签约均价是元/平米。
而最新5月份的签约均价涨到了92元/平米。
这还是签约价！最新加推的一批，报价2万1、2。
整体来看，今年的市场，既有往年特点，同时又出现了新变化。
5月份成交创新高就是例子。
讲真，3、4月成交量高是正常，但5月份不跌反涨，甚至高过了3、4月份，实在少见。
这是一个很重要的信号。
6-8月，传统楼市淡季，不具有意义。假若到9月份，成交量比5月份还高，都不用惊讶。
因为3岁看大，5岁看老。
透过5月楼市，已经剧透全年走势！
对于现在，以及下半年天津房价的走势，说8个观点。
河西、西青，房价还在涨
看微观案例。
◆体北鲁能公馆首开卖了多套，5.2万/平米的单价，这个量相当可以。
北地块甚至有人没买上，还在找“门路”。
◆中交富力天禧约4.1万/平米，64套首开售罄。
◆绿城诚园平米小高层涨到4.5万/平米。
◆天津瑞府平米暂时没货，不少人排队等着买。
◆保利和光尘樾全盘涨价，靠近高速位置都涨到2.1-2.2万/平米。
最恐怖的，选房资格是——加推当天直签交首付。
◆爱情缤纷里小高层也涨到2.1-2.15万/平米。
◆保利拾光年涨到2.1万/平米。
◆金融街金悦府再无1.7万/平米，涨到1.9万/平米。
◆碧桂园天境洋房也涨到了2万/平米。
◆翡翠嘉和高层中高区，都要2.4万/平米，现房已经买不到。
◆旭辉铂悦公望（南开六马路地块），报价6.3万/平米，超过金地阅千峯……
没人愿意看到房价走太急。
但看眼下这个量能，没有“回撤”的意思。
5月下旬，楼市没凉
每年五一，是热度分水岭，“上半年最后的兴奋”。
今年5月中下旬竟然没凉，热度延续。
不少新盘表示，比4月认购量还高。
有成交量，还搞啥子优惠，很久没看到“骨折价”了吧。
改善盘没凉，但刚需盘不行，五一后到访量下降不少。
刚需改善分化严重，南北分化严重，同市不同命。
5月稳了，成交量可能不比4月少，改善的市场不会再冷。
二手房，被激活
二手房量涨价跌，始终背离。
3月开始，工作日稳稳套以上，周末套以上。
这个数字算比较高了，整体成交量比去年涨了25%（扣除贝壳扩张因素，也至少15%以上）。
数据来源：贝壳找房
但价格扛不住，除了和平重点学区房，能成交的要么价平，要么降价。
很多人想明白了，要把资产换成主流需求的产品，这样才能跟上大势。
房子有生命周期，不是茅台，越存越香。
也就注定，拿出来卖的房子，都不太优秀，价格扛不住。
二手房成交量高，带来新房回涌，卖一买一，改善需求迸发。
这也是河西、西青，火的原因之一。
注意，刚需板块都很平淡，团泊东、东丽湖、大张庄、北仓……一点也不涨。
二手房高成交量已持续3个月，天津新房底盘稳了，有改善托底。
土拍提振信心，预期转舵
越来越多的人，从原来问“后面还会跌吗”转为问“后面会涨多少”？
去年，大家宁愿相信熟蛋可以孵小鸡，也不相信天津房价会涨。
今年很不同，是4年来首次预期“规模化转变”。
不是一两个人，而是群体。
预期是很要命的东西。
高度一致时，观望就是伪命题，行情会被带动。
土拍确实提振了信心，更多是提振开发商的信心，还有什么理由跟总部申请降价？
但对楼市释放了焦虑，要客观的看。
有些板块看不懂，比如南仓、成林道。
之前没有量，不一定因为开发商高价拿地就突然有量了。
但海教园、国展西……不一样，本身就有量，容易火上浇油。
海教园年全年成交套，今年1-4月已成交套，是去年的40%。
量高+预期一致=房价筑底向上。
事实已经是这样了吧？
预期如何改变？
一靠政策的决心（不降地价）；二靠开发商的决心（不降房价）；三靠市场自我调节（供需）。
现在，三者俱备。
哪些板块不要再等了？
要不要等，看两方面：成交量和“后浪”。
宾水西，已经全面2万+，这话早说过了，已经有人犹豫变后悔。
滨海中心商务区，政府“惜地”，后面地价有能力比现在涨20%。
新梅江、陈塘，有量有价，即将全面4字头。
天津南站，地价没降，一线“地铁地”全部卖完，后面的地距离地铁远。
海教园，量涨价涨，高价地不一定能卖高价，但现在的盘不会卖低价。
有些板块，需要跑步进场……
新房价格正被重构，要重新适应
天津楼市，从卧床不起，到起床下地，现在开始慢慢走路，有的板块已经小跑了。
确实很多人怀疑，天津也没大量人口流入，房价凭什么涨？
其实，涨价并不是需求暴涨导致的，而是供应端扛住了。
当没有更低价的供应时，市场就会自动形成新环境，买房人也会重新适应。
于是，房价被重构了。
举个例子，总价万，在新梅江买哪？
以前买诚园，现在买天禧，还有别的选择吗？
总价万呢？可选的就那么几个，后面也没有便宜的。
现在哪个盘不是低开高走？被市场教训太狠了，高开低走就是死路一条。
买涨不买跌，人之常情。
今年楼市回暖，与前两次周期不同，不是全面回暖，是来自改善盘率先被认可，从而导致整个市场提升。
天津信贷太严了，二套首付得六成；新房也不限价，没什么倒挂可言，就注定不可能有特别火爆的行情。
又不是人口增量城市，每年成交量很稳定。
房价全靠市场自我调节，这种调节比较扎实、健康。
所以，一旦市场有明显变化，就必须引起注意。
下半年房价，不会跌（核心板块，大家想买的）
几个理由，证明下半年房价不会比上半年差：
A：5月卖地，年底入市，下半年新盘少，但预期强，继续去库存。
为什么精武镇碧桂园天境洋房能涨到2万？为什么诚园能涨到4.3万/平米？
有些板块，就是要面临“没得选”。
B：年底入市的新盘都不便宜，5万+、6万+会刺激市场。
旭辉南开六马路地块，放风价6.3万/平米，精装修。
以前你觉得金地阅千峯太贵了吧，现在还有更贵的。
南开区房价天花板又上升了。
等年底绿城新裕里、招商天拖地块入市了，南开区房价就全面上台阶了。
对市场没有刺激作用，那不可能，至少南开次新房要涨价了。
下半年，价格会走在量的前面。
也许成交量没有大涨，但你会发现，价格就是涨了。
C：通胀、城市轮动真实存在，不觉得吗？
市面上钱变多了，购买力也充沛了。
今年改善的买房时点，不是年底！
最合适的买房时点是：年底。
之前说过很多次，去年年底是抄底季。
如果错过了去年，今年改善买房，一定要在6月底之前完成。
预算万以下的刚需不用担心，可以等年底。
就先说这些。
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