天津市六区中的“小透明”红桥区,最近迎来一个重磅消息。4月1日,红桥区与河西区举行教育项目合作签约仪式,未来金潞园地块将引入河西二幼和上海道小学作为教育配套。(签约仪式现场)上海道小学作为天津老牌的重点小学,对家长的吸引力是巨大的,可想而知,未来这个项目入市必定会很“热”。01我们先来了解一下金潞园地块。土地方面,年1月20日,仁恒以总价15亿元摘得津红纪(挂)-号地,折合成交楼面价元/平米。该地块为原团结村社区棚改拆迁后整理而成,因东邻金潞园社区,所以得名金潞园地块。(金潞园地块位置)规划方面,3月26日,该宗地的规划图曝光,显示共有12栋住宅,包括4栋5-7层的洋房;2栋11层到顶的小高层;6栋24-27层到顶的高层,共套房源。(金潞园地块规划图)据悉,项目将分为两期建设,小高层和高层为一期,洋房为二期。小道消息释放的高层均价在元/平米。不过血拼哥预计会比这个价格高,毕竟项目区位优势明显,还有地铁1号线、红桥公园等配套的加持,加上引入的上海道重点学校。这个项目的高端人设就“立”起来了,吸纳买房人的亮点很足。但是,这一个项目不能代表整个区域。02我们都知道,红桥区一直以来是市区房价的“洼地”,越是高端的贵价新房,去化越难。这是区域价值与购买力之间的矛盾,简单说就是刚需买不起,改善看不上。为何呢?原因有三。1、城市界面差。红桥区可以说是天津市区棚户区改造的重点区域,因为发展早,红桥的老房子太多了。零散平房多,房屋布局凌乱、街道卫生差等造成了大家对红桥区域界面的印象难以改观。(改造前的金潞园)尽管,经过三年清零任务的完成,红桥的老旧小区清除很多,但是区域更新需要时间,也需要更多新房的替换。2、学区资源一般很多买房人力争置业市区的重要理由之一就是学区。天津的优质教育资源基本都集中在市区,包括小学、初中、高中。红桥区的实验小学、第三中学算的上是重点,师范附小、第五中学略差一些,而其他学区都很一般。如果想要买学区房,首选都是和平、河西、南开,红桥的重点学区资源少,也会让一部分学区置业者流失。3、配套资源较差大家从地图上看可以明显看出,天津运行6条地铁,只有1号线北段贯穿了红桥区,对比之下显得区域的轨道交通很单薄,和河西、南开相比竞争力减弱;其次大型商业也少,除了西站、水游城等,像大悦城、永旺这样的大型商业综合体和很缺乏。(红桥区地铁线路)4、新房供应少而贵据统计,红桥区从年至今只有6宗地块出让,让这个本来新房就不多的区域“雪上加霜”。然而,谁能想到这样的红桥,新房却越卖越贵。(红桥区在售新房)看得出,-年入市的新房,如九和府、公元大观均价还保持在3万以下;年往后入市的新房均价都奔着四万去了,比如万达水西台、荣盛碧桂园云鼎等。但是,对于市区的改善置业者来说,红桥区的城市界面和价值势能不足以吸引他们买单。要知道,现在非常火热的河西区中海左岸澜庭、天津瑞府-元/平米左右;中海天空之镜也才元/平米左右。固然有产品、区位上的不同导致了价格的差异,但是对于红桥置业者来说,两万多是正常,三四万就大可不必买了。03如此说来,红桥区就没什么置业价值了吗?当然不是。俗话说,存在即合理。作为天津商业的发祥地,红桥区有数不清的代表天津地域文化的老字号。估衣街、子牙河、三岔口、耳朵眼炸糕、狗不理,这些天津名片都是从红桥起源。红桥的文化底蕴是其他新兴区域比拟不了的。如今,棚户区改造完成、西站副中心建设、海河柳林副中心建设、子牙河沿河片区规划、重点打造光荣道科技产业园等都标志着红桥的区域发展正在进阶。(西站副中心)而不久前红桥区举行中小学教育集团成立大会。官宣文昌教育集团以及第三中学、第五中学、民族中学3个中小学一体化办学集团正式成立。据了解,文昌教育集团成员校包括文昌宫民族小学、红桥区中心小学、红桥区西站小学。第三中学教育集团成员校包括清源道小学、桃花园小学。民族中学教育集团成员校包括跃进里小学、邵公庄小学。第五中学教育集团成员校包括洪湖里小学、红桥小学。不得不说,集团化办学是缓解教育资源紧张的有效手段之一,而红桥区也敢于尝试,这也意味着,区域的教育资源短板正在上升。值得一提的是,红桥区的土地也正在加速亮相。年,《聚焦产程融合新机遇年天津市红桥区北京招商推介会》上,红桥区16宗土地曝光,总建筑面积达到.万平米。如此可见,未来红桥的土地供应也将进一步爆发。(红桥土地推介会地块信息)04其实,我们从置业需求的角度出发,会发现红桥区的置业需求量是很大的。根据数据,年天津各区的商品住宅供求对比中,红桥的供应量远远低于其需求量。加上如今越来愈多的区域建设规划、兑现。红桥区的区域升级之路正在厚积,静待薄发。
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