赛车比赛中，有种驾驶技巧叫漂移，油门和刹车一起踩。
年前，天津二手房的状况就是这样，正在玩“漂移”。
原来一直踩刹车，现在“上脚”油门，和刹车一起踩。
虽未狂欢，但也不冰冷。
都说春天万物复苏，还没过春节，楼市情绪就有变化了。
天津二手房成交均价（市区＋环城），已经连涨3个月了。
从年11月开始，行情逆转直上，一下子打破下半年的持续低迷。
年1月，成交均价微涨0.06％。
这个幅度，感觉可以忽略不计是吧？
一方面，指数只是反映趋势。
要坚信天津二手房是“震荡行情”，买与卖都要快。
另一方面，调整历来都是结构性的。
有的很能跌，有的跌不动，不能指望倾盆而下。
最近两个月的涨幅，的确是由学区房带动起来的。
可以下个结论：
现在的二手房，开始进入全年最好的行情，春节后会集中发酵。
根据贝壳找房、中原地产、我爱我家三方数据总和：
年1月，二手房共成交套房源，仅比年12月减少了14.5％。
成绩相当耀眼，逃脱了春节前淡季成交量暴跌的魔咒。
相比于年1月，今年1月的成交量增长了62％，一反常态。
往年的规律是：春节前一个月成交量减半，之后迎来小阳春。
量在价先，今年的成交量竟然提前筑底了。
最近的天津二手房，有几个明显特点：
？降价卖不出去，那就不卖了。
很多房源走出了同一套模板：降-还降-再降-停售。
业主对小阳春的预期已达成共识，现在的心，就是一颗颗膨胀的心，也就形成了一种非理性的情绪共振。
预期稳住，不着急抛货，尤其是万以内的低总价房源。
？超过万的和平、河西重点学区房，不好卖。
和平三片普小，河西、南开重点学区房已开涨，但涨的都是“门槛价”，不超过万。
这种涨来自短期供求关系巨变和恐慌心理。
当学区房超过万，市场就会出现承接无力的现象。
一方面经济实力所限，确实支付不起；另一方面，可以有更多选择，不是非此即彼。
下面这4套房源，都是重点铁片，挂牌两三个月也没卖出去，还在降价。
想投资重点学区房，一定要控制住总价门槛，这是流通的命门。
不怕小、不怕破、不怕房型差，就怕总价高。
想成交，不降价不太行。
虽然学区房涨价现象真实存在，但没有波及整个二手房市场。
看似回暖的二手房，其实依旧危机四伏。
随便翻翻最近成交的房源，基本都是：不降价、不成交。
即便是万出头的房源，也得降价11万才最终成交。
金冠里80平米房源，别看累计带看了次，但并“不妨碍”降了32万。
带看量高，只能说明挂牌价差不多符合买房人“心里线”。有人愿意上门看房了，并不代表能扛住价，甚至是涨价。
团泊西已经有成交，但价格还没有起飞。
团泊西业主预期高，挂牌价上涨已有一段时间。
最近开始有成交，但成交价很理性，11层的小高单价元／平米，而且总价还降了4万。
这个价格没问题，团泊西小高层1.1万／平米的价格可以入。
毕竟轨道还没开建，买房人都是不见兔子不撒鹰。
二手房挂牌量，从年10月冲上14万套后，一路回落。
年1月降到了13万套的相对低点，原因之前说过：业主有预期，下架等小阳春。
不过，进入2月以来，挂牌量反弹，增长到13.2万套。
证明有业主已按捺不住，既然春节后有行情，那就先挂上，抢第一波。
小阳春，已在酝酿。
1月的带看量也不丢份，日均带看次，只比12月减少10％。
1月本是淡中之淡，但今年可不淡，年前大家看房心思不减。
受疫情影响，很多外地人不能来津，如果算上这部分，带看量还得高。
最近7天降幅比较高的，依旧集中在高总价大户型房源。
万以上的，除非是品质好的次新房，否则很难受市场情绪影响，降价割肉是唯一选择。
另外，像河西区红旗北里这套60平米房源，虽然总价不高，但之前挂太高了。
就算降了20万也还是高，这个小区60平米户型也就卖2.3万／平米。
现在的行情，挂虚价一点用没有。
1月买房人都
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