到现在，已基本可以确定，今年年底的天津楼市是“单翘”行情。01肉眼可见，新房市场还在猛劲冲刺。一方面，纯新盘扎堆开盘。比如天津瑞府、蓝光雍锦府、保利和光尘樾、格调菁园、龙湖双珑原著、静海万达御府世家等纯新盘，都赶在今年年底前开了盘。目的就是为了冲任务。这些成交都会体现在12月份的数据中。另一方面，年底优惠大酬宾，有的甚至击穿了底价。比如龙湖天璞之前的特惠房价格是元/平米起，最近推出的10套工抵特惠房，79平米万起，折合单价约元/平米起。此外，和平翰林公馆、南开宸院、凯旋门、中海左岸澜庭、中交海河公馆、四季春晓等项目都有特惠。与此同时，不少项目还放出了“涨价”宣言：●融创星河和平印自年12月21日起价格上浮3%；●和平翰林公馆年1月1日起，价格全线上调10%；●凯旋门价格即将全线上涨；●公元大观年12月21日零时起全线涨价2%；●美的旭辉翰悦府年1月1日起全线产品价格统一上涨3%；●融创御河宸院全线产品价格上涨1%；●新城长风雅著自年1月1日起，在售产品价格全线上调；●融创观澜壹號自年12月21日起所有在售房源优惠点位收回；●绿城天津诚园现阶段执行的优惠政策将于年1月1日0点00分进行收回，在售小高上涨15万/套，在售洋房上涨20万/套……好似明年房价真要涨一般，给人营造出了一种紧迫感。讲真，现在天津市场上不具备涨价动力，开发商集体“喊涨”不过是逼定的一种手段。但你要说没有效果，也不尽然。俗话说的好，不怕一万就怕万一，万一是真的呢？那不就错过了捡漏机会了吗？所以还是有不少人赶在年底前买了。综上可见，在开发商多措并举之下，12月的新房成交量“翘尾”已板上钉钉。02不过，二手房明显翘不起来。从贝壳成交数据来看，二手房日成交量没有太大激增。微观视角来看，有群友反映，他看了76套房，依然没有定下来。按照贝壳之前的数据，一般平均看30套左右就能成交。而这位群友已经看了76套了还在犹豫。可见，二手房市场观望情绪还是很浓。另外一位群友反映，他挂出的房子之前还有人看房，最近彻底没有人看了。究其原因，有两点：一，买房人在观望，二，被新房“抢客”了。要知道，二手房和新房两者是一个“此消彼长”的关系。新房市场年底的大规模促销抢跑，把很多客户都吸引了过去，二手房市场自然无人问津了。从房价来看，二手房市场也是惨的一笔。据贝壳找房数据，天津以-3.1%的跌幅位居年房价跌幅较大的十大城市之一。另据中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布的《中国住房大数据分析报告（）——城市房价预警与房企品牌价值测度》显示，天津房价比年3月最高点时跌了21.8%。03天津房价真的跌了这么多吗？下面就以几个抽样小区的成交均价为例，来论证下。安华里：该小区位于南开区华苑板块，小区建于年。房价高点年3月份时，安华里当月成交了10套房，平均下来成交均价元/平米，最高的卖到了4万4。而今年11月上半月成交的4套，成交均价在-元/平米，平均算下来，成交均价元/平米。两者对比，该小区今年11月份时的房价比年3月份时跌了14%。迎水西里：该小区位于南开区王顶堤。该商圈可是二手房最热的商圈。据贝壳找房数据，11月王顶堤成交套二手房，位居全市第一。迎水西里也是老小区了，年的房子，但小区环境不错，周边配套也全。从成交数据来看，年3月份最高卖到过4万2，当月平均成交均价也在元/平米。而今，三年多过去了，该小区的房价也出现了回调。10月份成交的两套，一套成交价元/平米，一套元/平米。平均算下来，元/平米。相比年高点时下跌了12%。格调春天花园：格调春天花园比前两个小区房龄要新，小区位于南开广开街，建于年。年3月时，该小区卖到了5万3、4。年3月13日成交的一套，成交均价元/平米。而最近几个月，该小区基本保持一月一套的出货节奏，平均算下来，成交均价元/平米。从5万4到4万5，相比年3月份跌了16%。仁爱花园：仁爱花园位于红桥区西青道，房龄也有20年了。乘着年那波大水漫灌，该小区从1字头直接窜到了2万以上，甚至还曾卖到过3万2。从贝壳找房数据来看，该小区年3月份卖出了5套，-元/平米不等，平均成交均价元/平米。而今年10月份成交的一套卖到了元/平米。相比高点时跌了34%。万科四季雅园：下面再看环城的一个明星小区——万科四季雅园，该小区位于西青张家窝板块。该小区在年3月共计成交了7套，其中1套2万2、1套2万4、4套2万5、1套2万6。平均成交均价元/平米。而该小区最近成交的一套三室，成交均价元/平米。相比年3月跌了25%。04综上，结论如下：1）天津新房年底翘尾，已百分百确定。2）二手房年底难翘，也已成定局。3）相比年3月最高点，天津二手房市场普遍下跌，只是跌幅不同。有的下跌了30%多，有的只跌了10%以上。4）学区、地段、品牌，都是决定房价跌幅大小的关键因素。5）之前一路上扬的挂牌量出现了小幅回调，原因是很多房主不卖了，在等明年的小阳春行情。其实天津从下半年开始已进入“锅形底”行情（平底锅）。具体内容，下回分解。
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