路劲太阳城万起的总价，给市区房价砸个坑。
这个坑，就像吸音棉一样，把周边新盘的声音都吸走了。
导致北边环城板块，集体失声。
“万能进市区，谁还去环城啊？”没毛病。
这是既成事实，环城有板块又被暴击。
如果再深入一步，会看到一个现象：
环城的板块，热度来回跳。
今天A火，明天B热，后天C又刷存在感了……
今年觉得这个板块认可度高、共识强，买完房没一年就发现，诶，怎么凉了？
似乎没有一个板块，能始终保持高热度。
人无百日红，活跃度一直在转移。
年，咸水沽、南站
年，团泊东、宾水西、国展西
年，宾水西、高新区、辛庄
年，海教园、空港、大运河
年，空港、金钟……
为什么呢？
第一大原因：环城房价螺旋下降，一直发动“总价战争”。
始于年，是旷日持久的“连环战”。
“启动点”来自市区——红桥区、河东区。
九和府万，中交春风景里万，路劲太阳城精装现房万。
市区边缘门槛价，早已失守万大关。
那环城怎么办？用什么跟市区拼？
唯有降价，至少把门槛干到万以内。
下半年，环城完成一波“总价蜕皮”。
当时，各板块门槛价“很惊人”。
杨武庄万、大南河万、宾水西万、高新区万；
宜兴埠万、小淀万、大张庄70万、北仓90万；
辛庄万、国展西万、海教园万、咸水沽85万；
津滨大道万、成林道万、金钟万……
大多数重点板块，门槛都降到万以内。
谁先抢跑，谁降的多，谁就拿流量。
“多米诺”的过程，就是热度不断轮动。
到上半年，“战争升级”。
降完几轮后，又到瓶颈期，边际效应越来越强。
仅凭低价难以打动市场，得开外挂了。
开始卷学校，有名校且低价的板块，能再次拿到流量。
海教园、空港、金钟，成为环城最热板块。
不得不说，海教园、空港抢了环城太多份额，甚至把很多板块直接干残了。
为抢蛋糕，不得已加入厮杀局，只配卖万以内的房子。
今年7月后，楼市又陷低迷期。
环城开启新一轮“房价螺旋下降”。
宜兴埠万起、杨武庄万起……
前两年还说“西青很难找到万以内的房”。
现在，一抓一大把。
海底捞都去夜市摆摊儿了，绿色庄园都卖半份烤肉了……
买房，同样也消费降级。
环城刚需盘想抢热度，得把总价拉到万以内，红线一直在燃烧。
第二大原因：新天津人，可全市选房。
板块热度跳转，本质是购买力的转移。
环城总价多万的板块，新天津人占比约4-5成，最多能到7-8成。
新天津人，没有地缘粘性，对板块没有“忠诚度”。
目的很明确，“用最少的钱，办最大的事”。
低价、落户、上学、通勤，满足即可，无所谓东南西北。
结果——
哪里降价买哪里，钱往低处走。
A降价，就去买A；B引个学校，就去买B……
房价螺旋下降+新天津人占比高，这两大原因，造成环城板块热度不稳定，频繁转移。
当然，环城也有改善产品。
改善人群地缘粘性高，板块热度不会转移了吧？
并不！
环城的改善盘，大多吸引市区外溢。
现在“形势有变”，环城在环内的改善板块，大规模启动。
水西、海河柳林，已在路上的双林、西营门……
这可都是“锁喉”的身份，直接截胡环外板块。
命门是——地价低，房价与环外持平，还是三代新产品。
水西，总价门槛万；西营门，马上要出来万的房子；
双林地块，也是万的门槛价；东丽柳林，大概-万的价位……
改善人群完全不必外溢到环外。
即便是改善板块，热度也在“跳来跳去”。
可以把“买房需求”形容成一个渣男：喜新厌旧，扭头就走，毫不留情。
粗略总结一下：
改善，万进环内；
刚改，万进市区；
刚需，万进市区。
SO，环城的环外板块，似乎只能做万以内的盘。
板块的热度轮动，还有一些场外信息。
房企在营销上多依赖渠道中介，而渠道又喜欢“凑热闹”。
舆论的宣传，也会产生叠加效应，赢者通吃。
下半年开始，板块热度的跳动逻辑又变了。
不再是“总价战争”，而是“产品战争”。
从房价螺旋下降，到产品力螺旋上升。
马上，新地、新房陆续入场。
一个儿个儿的都“来者不善”——
地价低；房价不比周边贵，甚至更便宜；还都是新产品，有后发优势。
举个例子，双林地块，楼面价元/平米。
做个小高层2万左右，你说板块炸不炸？热度又得转移了……
房价不涨、产品更好，这是接下来楼市主旋律。
板块热度，也注定迎来新一轮的“你方唱罢我登场”。
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