原创刘晓博团队
继北京、上海之后，三大老牌直辖市之一的天津，也加入了抢人大战！
1月24日，天津市年度第一期积分落户申报工作正式开始，积分落户政策由原先“连续缴纳社会保险费满1年”可申请积分，修改为“连续正常缴纳社会保险费满1年或者自年1月1日本市实施居住证管理制度以来累计正常缴纳社会保险费满3年”即可申请。
此外，天津还宣布：加快审核进度，缩短审核时限，将审核打分时限压缩至20日内，将公布积分分值的时间提速了近1个月。
此次天津放宽落户条件，相较上海部分新区“应届生直接落户”而言，力度并不算大，和去年6月北京放宽毕业生落户条件类似，都是采用扩大条件范围的方式，颇有细水长流的味道。
回看近几年天津落户政策，几乎每年都会出现这种小范围的宽松，原因究竟是什么？作为购房者，天津楼市又该如何切入呢？
01
从近几年的人口、GDP等城市发展的核心数据来看，天津确实有必要放宽落户条件，吸引人才。
据天津市各年度统计公报数据，年天津市常住人口相比年仅增长了1.6万人，相比年反而减少52.4万人。
5年以来常住人口减少，如果放在东三省可能你还会觉得情有可原，毕竟近几年传统工业衰落大家都看在眼里。但对于天津这样一个强二线城市来说，那就是非常罕见的事情了。
另据各省市统计局数据显示：年天津市GDP总量为亿元，排名全国第23位，在四个直辖市中排名末位；
实际GDP增速为6.6%，相较上海8.1%、重庆8.3%、北京8.5%的实际增速差距比较明显，甚至没有跑赢全国8.1%的平均实际增速。
人口增长见顶，经济发展也出现疲态，按理说天津户口的吸引力可能并没有那么大，但事实却恰恰相反。
年5月16日，天津市发布了“海河英才”计划：“本科学历40岁以下、硕士学历45岁以下、博士学历无年龄限制”，“无产权房、无就业单位”，可在指定服务机构进行集体落户存档。
这意味着在满足学历条件情况下，不用缴社保、不用居住证、不需要有工作，就可落户天津。
而“海河英才”计划一发布，短短20个小时内，就有近30万人办理落户申请，随后天津市人力资源和社会保障局紧急为政策打了补丁，表示要严格实行先落档后落户规定。
为啥会出现这种情况？
原因很简单：高考红利。天津可以说是中国最好考大学的城市之一。
最明显的就是考生人数，到年高考为止，天津市高考人数已经连续4年不超过6万。与其他地区动辄几十万的数量相比，其竞争压力要小得多。
考生少，但天津的高校数量却很多，目前天津本科院校有30所，其中包括2所“”，4所“”。
要知道，人口破亿的河南省也只有郑州大学这一所“”，没有“”。高校招生时一般会对本地生源有倾斜，更多的本地高校，就意味着更多的录取机会，其中的优势可想而知。
另外，天津市高考采用自主命题形式，相比全国卷，天津卷的整体难度较低。
几大因素综合影响下，结果天津本科上线率相当高。据天津市教育局公开数据显示，年天津本科上线率高达72.91%，甚至超过了以往被称作“最好高考”的城市北京（71.0%）。
这就导致很多家庭选择落户天津，都是采用虚挂的方式，实际上为的是让孩子上学。
增加落户人口容易，增加常住人口难，不能带来科创力量，不能带来产业发展，户籍人口增长再多都是虚的，所以每一次天津放宽落户都非常谨慎。
02
而高考红利，也为天津楼市带来了一个大问题：
楼市极端分化
即使在传统市6区中，教育强区和平区，好一点的学区房可以卖到10万元/㎡以上，河东、河北没有好学校支撑的房子也能卖到2万元/㎡以下，更别提市郊了，1万元/㎡左右的房子一抓一大把。
当然造成这种局面的原因，也不能全部归咎于高考红利，地理因素也占了很大一部分。
天津是大平原城市，地势以平原和洼地为主，平原面积占比93%，横向对比北京，平原面积占比也仅有38%。大量适合建房盖楼的土地，让天津的土地出让量长期处在第一第二梯队。
而超大的平原，也让天津楼市长期以来无序蔓延，犹如煎饼上撒芝麻，哪都有，却哪儿也不挨哪儿，形成了无数个独立发展的点状版块。
这些土地用来建产业，可以创造GDP；用来建房子，就是天量库存。
据贝壳房产数据显示，年全年，天津市二手房成交量为13.5万套，创下近10年新高。但挂牌量增长得更快，仅贝壳后台房源已经达到19.8万套，这还是大批下架部分房源后的数据。
板块多，库存高，非主城板块之间可替代性强，导致开发商内卷严重，二手房主更是神仙打架，一言不合就降价促销。
在天津，没有硬实力的二手房，成交非常困难，如果没有看清天津楼市格局很容易高位站岗。
那么布局天津，我们又该如何选择呢？
03
首先我们要认清一点，天津楼市是一个教育导向的楼市。
投资价值主要取决于片区教育资源的情况，因此布局天津首选历史悠久，教育基础更好的市内六区。
(1月天津市房价地图图片来源：房天下）
其中最好的是手握和平实验小学、和平中心小学、天津市第一中学、耀华中学、汇文中学等优质中、小学的和平区。
教育资源好，且和平新房项目不受需三年户籍的入学、转学新政影响，房子保值肯定是没啥问题，用来抵御通胀小幅度升值，也没问题。
其次是南开、河西、河东、河北和虹桥，其中河西片区在位置上更贴近和平区，价值也相对更高一些。
最后是近几年一些比较热点的片区。
海教园火起来的主要原因也是学籍优势，当前海教园的高中转学政策参照津南区执行，级具有海教园户籍在外省市普通高中就读学生可转入津南区普通高中。
海教园交易资源比较平均，要买的话尽量买距离地铁近的房子。当前学好、又有地铁加持的海和院，二手房成交价为2.05万元/㎡，如果新房单价比这个贵，需要谨慎。
空港板块，最大的问题是距离市区远且无轨道交通，只能在产业基础上自建循环体系，相当于一座独立的小城市，比较适合小众自住。
在地铁通车之前不建议投资，容易高位站岗。
水西板块，有水有自然资源，很多人觉得这是天津的富人区，但实际上不是有水就稀缺，市区建成区的水、公园才有价值。
如果把宣传口径的水分榨干，回到房子本身，水西周边5公里内，环外小高1.7万元/㎡、现有二手房均价2.2万/㎡、南开天保上城观景3.9万/㎡，价格浮动非常大，也容易出现溢价。
如果你有自住需求，手里有闲钱可以买，毕竟居住环境还不错，但是投资的话还得谨慎。
金钟板块，刚需客非常多，大部分都是来自河北区、红桥区的外溢。
金钟、南仓、未来城、铁东北路这四个版块存在竞争、替代关系，其中除南仓外，其他三个版块都有现成地铁，可以优先选择。
房价方面，铁东北路有1.4万/㎡精装的洋房，南仓融创有万元左右房子，未来城也有万元左右的房子，金钟街万元左右起步。
总体价格稳定，比较适合刚需人群上车，投资建议谨慎。
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