“没有金九了，以后也没有了！”这话是谁说的来着？如果是我们之前说的，那弄不好今年要被打脸了。
暂不说新房是什么战况，二手房可是有些蠢蠢欲动了。
8月成交量竟然涨了15%，业主又开始傲娇了……这画风转的有点快，什么情况？
01
8月，天津二手房市场挺活跃，但不得不承认，这是建立在“完蛋的价格”上的活跃。
一场“跌中小狂欢”正在上演。
还是那句话，别指望二手房价格能翻出浪花，横盘就算是挺好的状态了。
不出所料，8月天津市区、环城二手房成交均价微跌0.51%。
这是下半年的“第二连跌”，可能个别板块、房源能有涨价机会，但下半年的二手房价格基本面也就这样了。
大家都知道，最近滨海高新区购房政策又放松了，很多人问市场是不是要起势了。
并不，这种作用就相当于“蚂蚁啃大象”，不会引发全盘动荡。
但要承认，即便是精细化的政策，也是能影响局部预期的。
楼市本来就是情绪市场，这种利好情绪的积累，会挤压现存的购房需求，对于市场向好多少能有些帮助。
02
8月的高光时刻在哪呢？在于成交量。
根据贝壳找房、我爱我家、中原地产三家数据，8月天津二手房成交了套，相比于7月，上涨了15%。
如果仅看贝壳找房的成交数据，竟然比年8月套的成交量大涨了75%。
悄然之间，这个数据也冲破了6、7月的平台期，已经赶超4月的量。
4月是什么市场状态？是刚复苏的楼市，是被推迟的小阳春，市场正起劲儿。
本以为7、8月是传统淡季，但今年的8月，似乎把“金九”给提前了。
从贝壳找房的周成交数据更能看出，6月第三周受到北京疫情影响，成交量“胸斩”。
之后确实在一周一周的恢复，直到8月最后一周突破千套，相当于5月小初夏的状态了。
市场恢复的原因，更多来自北漂购房需求的释放。
6月中旬北京疫情的影响，天津二手房热度戛然而止，经历了一个月的“禁足”，8月北漂们都可以“自由活动”了。
8月其实是补上了6月后半月和7月的成交量。
热度是会延续的，市场情绪一旦起来，能飞一会儿。
所以，今年的二手房很可能是“金八银九”。
杭州二手房已经连续5个月破万套，大家都说是疯狂的开始，那是因为新房买不到。
天津可不是这样，根本不是同一种逻辑，即便成交放量了，也不会单边向上，整体后劲依旧乏力。
03
带看量是成交量之母。
8月成交量起势，带看量自然不差。
根据贝壳找房数据，日均带看量次，比7月上涨了12%。
贝壳找房8月总带看量达次，成交了套，每带看近70次，才能促成一次成交。
在二手房大喊“太难了”的市场中，这个数据能给打个80分了。
8月带看量最高的南开区，达到3.4万次，河西区、河东区、武清区的带看量也都在2万次以上。
武清的存在感很强，热度已经能与上三区比肩了。
新天津人中一半都是北漂，武清就是北漂的第一站。
哪些房源带看量较高呢？
①带看量排名前十的房源中，4套来自武清。
黄庄、下朱庄、保利金街、体育中心几大热点板块雨露均沾，而且不是靠低总价取胜，都在万以上。
②市内六区主要是低总价的小户型，万以内的受欢迎。
以前万以内的都是香饽饽，现在房价梯度再下一台阶。
③这十套带看量高的房源中，已经有4套下架了。
说明业主又傲娇了，也许想蹭蹭“金九”的热度。
泼点冷水，以过往规律来看，不要有太大的涨价预期，能卖出去才是王道，等来行情就赶紧卖、诚心卖。
04
8月的挂牌均价比7月微降0.8%，至少证明大部分业主的心态没有膨胀，拎的清现实。
如果与年下半年比，今年挂牌均价明显提高。
这其中有结构原因，但也能看出，大多数业主心里都有止损线。
最近降价比较“凶猛”的，依旧以高总价房源为主。
宾泰公寓位于河西区宾西路5号旁边，你很难想象出这么黄金的地段，房价也就2万多，这就是大户型的眼泪，除了面积段符合改善，其它一概对不上号。
这个项目能成交的价格在1.8-2.5万/平米，这套房源降了万后，价格仍然不到位，还得接着降。
就连格调春天花园都有甘心降几十万的了，最近成交的两套均价在4.4-4.5万/平米，之前5万+的神话已不再出现。
事实上，不仅是高总价房源，实战派中介们能明显感受到：
现在的二手房价格已演变成“自由落体”，上一套成交价只能是你的挂牌价，你还得再让几万才能成交。
这样循环往复，除非有利好拖着，否则房价只能持续下落。
05
8月，天津市区和环城10区，二手房成交均价除了和平区上涨之外，其余全部下跌，环城跌幅相对较大，尤其北辰区。
别看成交量起来了，成交均价可没被拽起来，只剩下和平区一员猛将，靠着学区房站稳脚跟。
怪不得很多小区业主群里都呼吁：“孩子们好好读书啊，咱们的房子才能涨钱……”
8月二手房成交量前三名是南开区、河西区、河东区。
市内六区成交了套房源，占总成交量的59.23%
武清最近几个月的成交量稳定，一直保持在第六的位置。
细分到各板块来看，下朱庄成交量第一，是北漂的天堂，便宜点的70、80万，贵一点的万，即买即住。
另外，“武清其它”成交量也较高，主要是高村、泗村店这些区域，距离北京近，如果在北京南边上班，每天开车通勤也没问题。
北漂不止，武清不落。
06
市区和环城92个板块中，8月有75个板块价格下跌，又扩大了。
8月哪个板块二手房成交量最高呢？
前两名都不用猜了，还是大港和王顶堤。
但是相比于7月，后面的排名有些变化。
南开区的万兴街、河西区的挂甲寺成交量赶上来了，咸水沽、中北镇被碾到了后几名。
不仅如此，大港和小海地成交均价竟然没跌。
像大港、华明镇、咸水沽这几个地方，最大的特点就是便宜。
便宜就意味着需求基数最大化，让大部分人买得起，是支撑这些板块热度最重要的理由。
忍受缺点，享受低价。
如今南开敬业学校落户中北镇，总算补上了短板。
不过暂时不了解教学质量，而且高中还没确定在哪建，对房价的拉抬能有多大作用还有待观察。
但业主的预期已经膨胀了，有朋友发来消息问，之前赔的那50万，是不是能涨回来了？
说到学校，特别要说下海教园。
自从8月出曝出海教园行政要划归津南区，仁恒滨河湾、融创中央学府的在售房源开始增多，有些人选择观望，有些人选择抛售。
9月2日官方确凿了学籍不变的问题后，仁恒滨河湾立刻下架了两套房源，也许是巧合吧。
但海教园的被“正名”后，对二手房刺激度也会降低。
仁恒滨河湾去年扛在20元/平米很坚挺，今年因为行政划分问题，竟然已经有业主挂到了1.7万/平米。
最悲催的是，这样都卖不出去。
8月，仁恒滨河湾和融创中央学府仅各成交了1套房源，以前每个月都是4、5套的水平。
融创中央学府一套88平米房源，在学籍确定之后，立马又涨了2万元，也许是业主的信心回归了。
经过这一次，能深刻感受到，像海教园这样的板块，靠ZF“喂政策”，似乎总充满着不确定性，恐怕大多数人的预期会打折扣。
地铁路线都能随时更改，何况上学呢。
07
聚焦到具体小区。
8月成交量排名第一的是红桥区的碧春园。
怎么也是市内六区啊，成交均价也就1.4-1.5万/平米，总价70、80万就能买一套市区的次新房，还要啥自行车，干的过！
难怪它把诚基中心给干下去了。
河西区珠海里是个新面孔，属于越秀路板块，划到恩德里小学，有机会摇到新华中学和海河中学。
优势就是总价低，万以内买个河西学籍。
以前大港成交量第一的是采油小区，现在是建安里，而且还挤进了前十名。
建安里总价比采油小区贵一倍，基本要50、60万，单价也要1万/平米左右，房价贵了还能成为“新宠”？
这其中肯定有原因，我们后续会调查，了解内幕的朋友可以留言给我们。
8月，涨幅最高的板块为：大胡同、小白楼、体育馆街、水上公园街、桃园街、南市、越秀路、小海地、马场街、空港经济区。
8月，跌幅最高的板块为：小淀镇、军粮城、宁园、集贤里、新立街、铃铛阁、精武镇、大王庄、三条石、尖山。
08
天津是一个“封闭”的城市，其它城市调控不调控，对天津楼市的影响微乎其微。
对于二手房来说，似乎只能“仰仗”北漂来带动成交量。
如今，房地产已经逼到悬崖边上了。
最近一顿猛操作，让房产从业者都一脸懵，好像行业就要变天了。
“三条红线”威力是有的，新房市场已经有价格战的苗头了，根据能量守恒定律，新房一抢跑，二手房肯定又受伤。
接下来，高库存、价格战，依旧是天津二手房的标签。
供大于求，市场平淡；供不应求，市场激烈——推动着市场的走向。
已经很明显了，总价越低越有市场。
对于卖家来说，不要傲娇，因为少了你一家，后面还有源源不断的补货；买家也不要玩命薅，成交量一直不错，价格也没太大下降空间。
什么时候天津二手房能整体上涨？不再疯狂卖地、人口持续流入！难！
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