都说这一年太难了。瞎说！刚过去半年好不好。
应该说，这半年太难了，比如天津的土地市场。
挑重点盘点一下上半年的土地出让情况，竟然有点“脸红”。
先剧透，下半年有些板块的地价应该要降了。
01
年，天津土地成交“挺上头”。
全年土地出让.6亿元，全国排第11名，甚至第一季度拿了个全国第1，还挺骄傲。
果然骄傲使人退步。
上半年，天津土地出让金仅亿，掉到了全国第17名。
与年上半年相比，减少了48%，按照这个涨跌幅连排序，全国30个重点城市中，天津排第29名。
知道第30名是谁吗？——武汉。
人家今年都那样了，上半年还出让了亿，比天津多了12亿。
当然，有一部分原因是，房企去武汉拿地叫做“政治正确”，都要表现一下。
但是，天津今年上半年的土地出让，确实有点“寒碜”。
*土地出让数据包括住宅、商业、科教、工业等全部领域
年天津任务完成的不错，就算是基本撞线了。
照目前来看，今年不太乐观。
全年任务亿，现在时间过了1/2，但任务也就完成了1/4。
应了那句话，时间紧任务重，但也有点太重了！
02
上半年，天津土地共出让建筑面积万平米，比上半年减少了53%。
*数据包括住宅商住用地
去年小阳春，也是土地成交的高峰期，今年年初赶上疫情，楼市暂停了，所以跟去年比几乎腰斩。
整体来看，上半年天津土地出让建面，只相当于去年的30%。
看出让宗数可能更直观。
年天津土地出让宗，其中上半年99宗；上半年仅出让48宗。
*数据包括住宅商住用地
上半年出让的地块，下半年大部分都入市了。
今年上半年成交量减少，势必下半年的新盘也变少。
对于有些房企来说可以松口气了，但对于买房人来说，可能不是个好消息。
别看上半年成交面积降了不少，可成交楼面价却上涨了。
上半年，天津土地成交楼面价元/平米，比上半年高18.5%。
*数据包括住宅商住用地
有一部分结构性原因。
受疫情影响，政府自然会拿出优质地块来吸引房企。
上半年一共出让48宗宅地，楼面价过万的有16宗，占比33%。
比如华苑高新区、河西新梅江、河东晨阳路、武清体育中心、滨海开发区等楼面价都在万元以上，拉高了均价。
另一部分原因，政府“惜价”。
很明显，政府上半年不太愿意降地价。
因为去年多少有点小教训，楼面价降导致房价降，后浪撵上来，前浪被拍懵。
03
细分到各个月。
不意外，2月份被“人为暂停”，成交量最低。仅成交了生态城和新梅江两宗地块，楼面价都不低。
4月份楼市恢复，该拿地拿地，成交量为上半年最高。
*数据包括住宅商住用地
不过，7月份有可能会很冷清。
截止目前，只挂牌5宗地块，起始总价19.7亿，塘沽湾3宗，蓟州2宗，都不是热点地块。
溢价率方面，上半年为2.25%，与去年下半年差不多。
*数据包括住宅商住用地
能有溢价率的，都是有热度的板块，武清体育中心、滨海开发区、生态城、海教园、新梅江……
房企都是不见兔子不撒鹰，必须得有十足的把握，才愿意多举几次牌子。
另一个角度，房企愿意扎堆哪，就证明这些板块价格扛得住。
对于买房人来说，这也是一个预测房价的因素。
站在全国来看，年上半个大中城市土地平均溢价率为14.41%。
特别是杭州、南京都城市，又出现地王、拍地拍到宕机……天津还是很佛系。
为什么上半年天津土地市场有点惨？
哪个城市都有疫情，大家都是同一起跑线。
抛开疫情，主要有3点原因。
①上半年拿地的站岗了。
上半年天津土地出让溢价率为10%，可见当时房企很兴奋，毕竟那时全国都兴奋，政策放松预期太强烈。
但下半年武清南湖、滨海塘沽湾、西青南站、津南辛庄等板块楼面价都降了，确实有房企受伤了，今年不敢任性。
②看不到政策放松的征兆。
很多城市都在疯狂试探，但天津住建委也明确说了，暂时不会出台强力放松政策，房企心又凉了。
有调查显示，77%的房企对于天津都是“收缩战略”。
③楼面价算不过来账。
大多数房企房企土地测算在10%左右，而且一定要卡着能卖的出去的价格算，很多地块利润合不上来。
中海新梅江商住地块也是降了3.9亿才成交。
但对于很多优质地块政府又无意降价，比如水西公园，“4进4出”也无所谓，就是不降价。
没有房企勾地，自然出让量减少。
04
盘点这么多，最重要还是得看看下半年地价、房价怎么走。
以年全年的土地出让为标尺，看一下上半年每个区的完成度怎么样。
上半年，和平区、南开区、静海区、宁河区土地0出让。
*数据包括住宅商住用地
*数据包括住宅商住用地
从完成度来看，河西区、河东区、红桥区“成绩优异”。
市区本来出让地块就少，因为基数小，所以涨幅变化很大。
滨海新区、蓟州区差不多完成了去年的一半；环城四区也就完成了去年的1/4。
武清区、南开区、静海区、宁河区“表现最差”。
如果对比今年的供地计划，就能看出，下半年哪些区域土地出让要加足马力。
*市级收益包括外环以内+海教园；环城四区的出让面积已去除环内部分
蓟州区、北辰区、滨海新区半年已经完成了供应计划的一半任务，下半年节奏不会太猛。
西青区、津南区、武清区、静海区、宁河区任务完成的都不好，连20%都没达到。
下半年肯定是要加大力度。
怎么加大？在没有实质政策出台的前提下，只有一个办法——降低楼面价。
05
卖地跟卖房一样，想完成KPI，都要以价换量。
我们一直说地价是房价之锚，这没错。
但其实房价也是地价之锚，因为房企都要瞄着房价去倒推地价。
只要一个板块房价失守，那下一波的地价也会失守。
西青区精武镇津涞公路沿线，很久没有土地供应了，万科西庐、金地艺墅家都尾房了。
津涞公路以南能卖的出去的价格，洋房1.8万/平米。
之前地价大约1万/平米，如果再出让地块，很可能要低于1万/平米才行。
津南区辛庄现在价格战要起小火苗，高层能走量的价格得1.7万/平米。
天津大道以北国展西的位置楼面价还能扛住1万/平米，以南的位置肯定得降到1万/平米以下。
北辰区铁东北路如果再卖地，地价一定会降。
现在小高层最低1.6万/平米（带装修），楼面价肯定要在元/平米以下。
但有的区域也真是没法降了。
比如静海团泊东，高层已经降到元/平米，地只能白送了。
武清楼市今年比较热，但上半年除了新城拿了一块体育中心的溢价地，没有其它土地出让了。
很多房企都想去，但也都谨慎，拿着计算器猛按，看来目前的地价还是高了，房企利润不足。
去年南湖楼面价-元/平米，但现在项目太多，要拼价格。
梧桐大道洋房1.2万/平米才能卖的好，如果还是去年的地价，那就不划算了。
对比年和今年上半年土地出让较多的板块，几乎没什么重复度。
为什么呢？
就是因为新盘扎堆，价格战已经拉低了房价，如果政府还卖原来的地价，房企不买账。
或者去年在某个板块受伤了，今年估计也不想去了。
所以今年房企都去找保险的板块，比如生态城、新梅江；或者供应量还不大的板块，比如国展西、瑞景、华苑高新区等。
总之，今年除了市级收益区之外，还没有出让土地的重点板块，下半年地价大概率会下降。
因为任务在那摆着了，土地出让金是“很重要”的，停太久了可吃不消。
06
年上半年，天津土地的事儿就是这样了，剩下的就是干！
不巧的是，当“全国人民都开始点主食了，北京咣又开一瓶二锅头”，南方都热火朝天的干上了，天津还要扫码测温。
7、8月楼市会比很淡，房企当然也懂，拿地积极性又成问题了。
这么说来，下半年的地价不太乐观。
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