年，疫情过后楼市不安稳。
天津二手房的价格始终没能“起势”，只看新房市场唱“独角戏”。买卖双方对市场的期待都放在来年，一方面期待政策性的利好，另一方面期待年的小阳春。
明年的房子怎么买？诸葛君先把观点放前面。
什么样的房子最抗价？
1、重点学区房，且因为现在集团化教学成为趋势，所以和平、河西的普小热度慢慢升温，价格有上升空间；
2、市区核心地段的品质社区，能够吸引年轻的刚改人群；
3、环城的邻铁房，沿着地铁买房才能保值；
4、滨城可以重点看看，这是今年最有望政策放松的区域，把精力放在中心商务区和生态城中部片区。
什么样的房子要小心？
1、只有大概念的环城新区，何时能具体落地，购房者要想清楚；
2、环城四区新房库存量大的区域，你要想好找谁接盘。
3、远离城市核心的地方，别被低价所诱惑，谨慎选择。
再来看看12月天津二手住宅的市场情况：
02■二手住宅市场均价终于涨了
阔别三个月，天津二手住宅市场均价终于扭转持续下降的颓势，实现环比上涨，12月市场均价为/平米，涨幅为1.36%。
纵观整个年，天津二手住宅市场低迷，除3、8和12月价格环比有所增长以外，其他月份均在下滑，且3月份仅环张了0.1%。
8月由于疫情影响减弱，原本的小阳春，推迟成了“小阳夏”，二手住宅均价跟着环涨1.01%。然而“阳夏”一过，9-11月份，又是连续三个月的阴跌。
数据来源：诸葛找房数据研究中心
微观来看。
12月份，红桥区的二手住宅市场均价涨幅最高，当月均价元/平米，环比11月上涨0.93%。
其中，西于庄街和咸阳北路这两个商圈涨价的房源总量最多，单个小区来看，邵公的春畅里涨价房源最多，12月有7套涨价房。
年，“分化”这个词被提及的最多。南北方分化、城市分化、板块分化、楼盘分化……
天津亦如此，情报君看到，12月宁河、汉沽这些远离核心城区的地方跌幅较惨，分别环跌2.78%和1.17%。
03有的老破小涨价有的次新房降价
12月二手住宅新增房源套，环比上月减少33.22%。第三季度，天津市二手房挂牌量明显减少，比二季度的挂牌量要少大致三成。
一是因为二手房价格上不去，抑制业主的挂牌需求；
二是成交周期长，部分业主选择下架；
三是和平、河西、南开等区重点小学学区已经被扫荡一轮，存量减少。
12月调价房源里，降价房源套，涨价房源套，涨价房源量较上月有所缩水，占比为7.79%。
西青区的三水南里涨价房源量最多，一个小区有18套房源调价，主要原因是该小区小户型偏多，面积段集中在28-60平左右，影响单价升高。
此外，和平区部分小区调价了，例如诚基经贸中心、海河大观、振河里涨价房源增多。
降价房源里，津南区占比较高，因为津南区新房库存量两大，特别是海教园13个新房项目扎堆，分流严重，所以周边二手次新房去化困难。
12月，富力又一城有套降价房、天津碧桂园套、融创星耀五洲套、天山御府套。
-平户型价格环涨最多
分居室类型来看。
五居室市场均价水平最高，环比上涨2.31%，均价是元/平米；其次是三居室环涨0.17%位居第二，均价元/平米。一居室均价水平跌幅最大，环跌2.10%，均价为元/平米。
从价格水平来看，12月份五居室市场均价约为两居室市场均价的1.2倍、一居室市场均价的1.05倍，价格水平居首。
分面积段来看。
60平方米以下面积段住宅市场均价水平最高，90-平方米面积段住宅是唯一环涨的面积段，且涨幅很高为6.92%。
从价格水平来看，12月份60平方米以下面积段住宅的市场均价为元/平方米，价格水平最高，其次为90-平方米面积段住宅，市场均价为元/平方米。
从环比变化来看，除了90-平方米面积段环涨以外，其余均环跌，其中，-平方米跌幅最大，环跌6.88%。
因为户型面积小，所以单价水平更高，60平以下小户型流通性更强，周转速度快，不少业主会调价缩短成交周期；
但同时，居住功能更强的刚需或刚改户型，业主在出售的时候，更愿意坚守个人底线，价格咬得比较紧，尤其到了年底，出售意愿不强的情况下，可能会出现惜售、调价的情况，等待来年的市场机会。
■天津各小区涨降价TOP20
按照二手房挂牌体量来讲，其实市内六区的量远大于环城四区，但在降价房源榜单中，能看到很多环城四区的身影。前20名里，环城四区占据12席，占比60%。
降价小区里，基本上有这几个特点：1、环城四区；2、大体量次新房；3、自身或者周边在售新房项目库存多；4、新房价格便宜。
所以很多业主出售的时候，其实挺难受的，尤其是富力又一城、融创星耀五洲里的大户型，再加上流通性差，难上加难。富力又一城目前均价元/平，融创星耀五洲均价元/平米。
上文也说了，天津房地产市场分化明显，一部分房子难转手，但是另外一边却是“抢着买”，特别是带学区功能的房源，例如和平的诚基经贸中心、海河大观、振河里，河西区的景兴西里等，小户型的业主们都在悄悄调价了。
今年，有太多人，太多媒体唱衰天津了。
然而细想之下，天津有经济基础，目前完成经济水分、楼市泡沫的挤压。
在过于特殊的年里，新房市场年底迎来“翘尾”，明年大概率会有小阳春。
天津，会有好消息。
本人在天津上学，工作，生活8余年，现在从事本人天津落户，房产工作，免费为上百位外地家长提供天津落户、买房投资、上学转学政策咨询，帮助上千个家庭成功落户天津，指导数百个客户成功置业天津，希望帮助更多的家庭解决天津落户，买房的难题，不走弯路。现建了一个天津买房交流学习群，欢迎大家我进群,共同交流，共同进步，共同置业。
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