壹
同一个楼盘，通常是这么定价：别墅联排最贵，洋房第二，小高层、高层排最后。
当然，城市高密度开发趋势下，大部分别墅早就被动退居二线，房价的制高点，基本就落在洋房身上。
一提洋房，我们为什么总有种没来由的悸动？就因为它层数少吗？
单从行业角度讲，这个问题似乎很好解释：洋房更低密，视野采光更好；梯户比舒适，归家私密感强；出房率更高，实际性价比可能盖过高层......
而如果回溯历史，这个问题还能有更深层的答案：洋房，更像是人类基因和城市发展相互博弈的产物。
多年前，英国城市学家霍德华提出“理想的城市生活空间”，即通过规模小、设施齐、环境好、交通便捷的新型城市空间，来治愈城市病。
这一理论，迅速得到建筑界、绅士阶层的认同，短时间内，别具一格的“洋房”雏形在英国以及欧洲大陆风靡。
也就是说，洋房最初的诞生，并没有多么功利的理由，它只是帮人们在钢筋水泥森林里，挣得了一个见天见地的畅快空间，满足了人们占有土地资源的原始渴望。
19世纪中叶，广州、上海、天津等城市开埠，几大通商口岸的里，盖起一座座西式独院住宅，这就是中国人对洋房的初始印象。
贰
天津人爱洋房，则又多了些人文色彩。因为在天津，有故事的洋房太多了。
张学良的少帅府、末代皇帝溥仪的静园、梁启超的饮冰室、“民国第一外交家”顾维钧的旧宅、著名剧作家曹禺的故居、冯国璋与袁世凯的旧居毗邻......从风雅文人到权贵名流，洋房里上演了一个个精英生活样本。
年前后，房地产行业渐入佳境，洋房的概念被引入到商品房市场。
在这之后，有关洋房的定义一直在变化，它不再是达官显贵的私享宅邸，而成了人人可以去追求的居住改善目标。
不过，最近10年，洋房产品也迎来一个低谷期。
首先是天津的建筑规范越来越严格，阳台要封闭、不得设露台、阁楼也被禁止，洋房的创新研发空间越来越小。
城市新出让的住宅用地，容积率也不断走高，市区多在2.0-2.5，甚至环城也开始向2.0看齐，加上《城市居住区规划设计标准》出台后，凭借“高低配”挤出洋房的做法，也行不通了。
而且，当前市场行情下，流量产品更为吃香，重重因素叠加下，开发商做洋房的动力，也就大不如前了。
但天津也还是有专注于洋房的开发商，比如中骏。
中骏正荣·悦景湾项目效果图
叁
年，中骏在天津的首个作品——中骏柏景湾入市，这一项目，出身于中骏的改善型“景”字系。
在中骏的整个产品体系内，“景”字系的定位是“为城市精英家庭精心打造，以低密、绿色为特色的改善型居住产品”，产品打造会遵循一些标准化原则，比如土地容积率要在1.5及以下，尽可能引入会所服务、强调户型的复合功能等等。
其中，“景”字系的关键词就是“低密”，主要对标洋房、联排这类改善级业态。
此后一年，中骏柏景湾项目七开七罄，中骏的“景”字系也在天津遍地开花，中骏雍景府、中骏云景台、中骏宸景湾...在低密产品的研发之路上，中骏越走越稳健。
今年，中骏、正荣联手打造的中骏正荣·悦景湾项目入市，这个项目同样注入了中骏的洋房基因。
洋房立面效果图
中骏正荣·悦景湾位于中北镇京福公路以西，北侧直线距离约米，就是大运河，属于正宗的一线河景房。
项目立面效果图
项目占地面积约3.8万方，容积率1.5，规划有11栋住宅，5栋8-10层到顶的小高层、6栋6-7层到顶的洋房，是高纯度的洋房社区。
项目鸟瞰效果图
户型有3款，约80平米的两室一卫，约90平米、约平米的三室两卫，面积段不大，却基本覆盖到了改善家庭的生活痛点。
最小约80平米的户型，为经典H型格局，尤其强调空间的高效利用：
进门处，迎面利用卧室隔墙，预留了放玄关柜的位置，主人回家，鞋子收进柜子，外套挂起来，口罩、钥匙等小物都在这里随手收纳。
约3.95米宽的客厅，外跨生活阳台，预留了上下水，可放置洗衣机+收纳吊柜，使用上就多了一重功能性，闲时看书观景、亲子游戏，卫生日洗衣晾晒、自然杀菌，很契合天津人的生活习惯。
侧厨布局，L型的厨房结构，操作台面、橱柜收纳空间充足，而且，客、餐、厨处在一条轴线上，家人交流、日常动线更加顺畅。
肆
初代洋房，有个特别让人着迷的元素，就是花园。但现在，重重控规之下，花园洋房的说法越来越没人提起了。
中骏在自己的洋房项目里，很推崇花园的理念，像中骏正荣·悦景湾，以及一路之隔的中骏宸景湾，都是通过多层渗透、多元互动的方式，打造业主窗前的花园风景。
社区景观效果图
中骏正荣·悦景湾整体采用“一环、两轴、六园”的景观体系，设有6大主题花园，包括康体花园，冥想花园，社区氧吧，拾光花园，活力健身和亲子互动。
社区景观规划图
这些组团景观，根据不同的功能属性进行景观构筑，同时强调人在其中的活动，比如康体花园、社区氧吧更适合老年人的户外慢活动、棋牌交流；年轻人恐怕更爱泡在活力健身区；冥想花园能让人放松身心，静读办公......
社区景观效果图
这种多节点、小组团的配置，不仅满足全龄活动需求，也保证了社区景观的均好性，尽可能实现“户户倚窗瞰花园”的视野效果。
此外，社区还规划有一些集中景观，像中心景观会客厅、儿童主题乐园等，家庭互动、邻里交流在这里得到充分释放。
社区景观效果图
伍
坦白说，目前天津的洋房产品，还有不少选择空间。
而且同样是洋房，有的能卖出现象级人气，有的却陷入冷冷清清的窘境，为什么？
因为不同的城市界面下，洋房的价值就出现了差距，洋房+CBD的组合，才能收获房产价值的最大加成。
中骏正荣·悦景湾所在的中北镇，就是环城资历最老的CBD之一。
早在年，中北镇就启动了房地产开发，用了5年时间，初步完成从郊野到城市的蜕变，到年，中北镇待开发土地基本兑现，片区项目大批成熟入住。
那时候，与南开区、红桥区接壤的中北镇，就已经被老城区人另眼相看。
年起，中北镇开始了城市感的快速营造，西北与西南半环快速全线贯通，地铁2号线开始运营，永旺购物中心、新城市中心、星光天地等大型商业进驻，全市第二家宜家家居开业，运河水街文旅项目开建......
中北镇城市夜景实拍，图片来源网络
今年10月，天津轨道交通网发布了地铁8号线延伸中北镇的公示，又一城市交通动脉向着中北镇挺进。
事实上，称中北镇为CBD可能还是委屈了它，因为它不仅容纳了地铁、产业、商业、服务业等商圈元素，还导入消费社交、文旅休闲、生态居住、教育培训等功能，向着CAZ中央活力区的发展目标直奔过去。
一个是新时代下的改善象征，一个是日益壮大的高能级板块，中北镇和洋房，就像是一对默契拍档，在城市西南种下一个新人居选择。
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