壹同一个楼盘,通常是这么定价:别墅联排最贵,洋房第二,小高层、高层排最后。当然,城市高密度开发趋势下,大部分别墅早就被动退居二线,房价的制高点,基本就落在洋房身上。一提洋房,我们为什么总有种没来由的悸动?就因为它层数少吗?单从行业角度讲,这个问题似乎很好解释:洋房更低密,视野采光更好;梯户比舒适,归家私密感强;出房率更高,实际性价比可能盖过高层......而如果回溯历史,这个问题还能有更深层的答案:洋房,更像是人类基因和城市发展相互博弈的产物。多年前,英国城市学家霍德华提出“理想的城市生活空间”,即通过规模小、设施齐、环境好、交通便捷的新型城市空间,来治愈城市病。这一理论,迅速得到建筑界、绅士阶层的认同,短时间内,别具一格的“洋房”雏形在英国以及欧洲大陆风靡。也就是说,洋房最初的诞生,并没有多么功利的理由,它只是帮人们在钢筋水泥森林里,挣得了一个见天见地的畅快空间,满足了人们占有土地资源的原始渴望。19世纪中叶,广州、上海、天津等城市开埠,几大通商口岸的里,盖起一座座西式独院住宅,这就是中国人对洋房的初始印象。贰天津人爱洋房,则又多了些人文色彩。因为在天津,有故事的洋房太多了。张学良的少帅府、末代皇帝溥仪的静园、梁启超的饮冰室、“民国第一外交家”顾维钧的旧宅、著名剧作家曹禺的故居、冯国璋与袁世凯的旧居毗邻......从风雅文人到权贵名流,洋房里上演了一个个精英生活样本。年前后,房地产行业渐入佳境,洋房的概念被引入到商品房市场。在这之后,有关洋房的定义一直在变化,它不再是达官显贵的私享宅邸,而成了人人可以去追求的居住改善目标。不过,最近10年,洋房产品也迎来一个低谷期。首先是天津的建筑规范越来越严格,阳台要封闭、不得设露台、阁楼也被禁止,洋房的创新研发空间越来越小。城市新出让的住宅用地,容积率也不断走高,市区多在2.0-2.5,甚至环城也开始向2.0看齐,加上《城市居住区规划设计标准》出台后,凭借“高低配”挤出洋房的做法,也行不通了。而且,当前市场行情下,流量产品更为吃香,重重因素叠加下,开发商做洋房的动力,也就大不如前了。但天津也还是有专注于洋房的开发商,比如中骏。中骏正荣·悦景湾项目效果图叁年,中骏在天津的首个作品——中骏柏景湾入市,这一项目,出身于中骏的改善型“景”字系。在中骏的整个产品体系内,“景”字系的定位是“为城市精英家庭精心打造,以低密、绿色为特色的改善型居住产品”,产品打造会遵循一些标准化原则,比如土地容积率要在1.5及以下,尽可能引入会所服务、强调户型的复合功能等等。其中,“景”字系的关键词就是“低密”,主要对标洋房、联排这类改善级业态。此后一年,中骏柏景湾项目七开七罄,中骏的“景”字系也在天津遍地开花,中骏雍景府、中骏云景台、中骏宸景湾...在低密产品的研发之路上,中骏越走越稳健。今年,中骏、正荣联手打造的中骏正荣·悦景湾项目入市,这个项目同样注入了中骏的洋房基因。洋房立面效果图中骏正荣·悦景湾位于中北镇京福公路以西,北侧直线距离约米,就是大运河,属于正宗的一线河景房。项目立面效果图项目占地面积约3.8万方,容积率1.5,规划有11栋住宅,5栋8-10层到顶的小高层、6栋6-7层到顶的洋房,是高纯度的洋房社区。项目鸟瞰效果图户型有3款,约80平米的两室一卫,约90平米、约平米的三室两卫,面积段不大,却基本覆盖到了改善家庭的生活痛点。最小约80平米的户型,为经典H型格局,尤其强调空间的高效利用:进门处,迎面利用卧室隔墙,预留了放玄关柜的位置,主人回家,鞋子收进柜子,外套挂起来,口罩、钥匙等小物都在这里随手收纳。约3.95米宽的客厅,外跨生活阳台,预留了上下水,可放置洗衣机+收纳吊柜,使用上就多了一重功能性,闲时看书观景、亲子游戏,卫生日洗衣晾晒、自然杀菌,很契合天津人的生活习惯。侧厨布局,L型的厨房结构,操作台面、橱柜收纳空间充足,而且,客、餐、厨处在一条轴线上,家人交流、日常动线更加顺畅。肆初代洋房,有个特别让人着迷的元素,就是花园。但现在,重重控规之下,花园洋房的说法越来越没人提起了。中骏在自己的洋房项目里,很推崇花园的理念,像中骏正荣·悦景湾,以及一路之隔的中骏宸景湾,都是通过多层渗透、多元互动的方式,打造业主窗前的花园风景。社区景观效果图中骏正荣·悦景湾整体采用“一环、两轴、六园”的景观体系,设有6大主题花园,包括康体花园,冥想花园,社区氧吧,拾光花园,活力健身和亲子互动。社区景观规划图这些组团景观,根据不同的功能属性进行景观构筑,同时强调人在其中的活动,比如康体花园、社区氧吧更适合老年人的户外慢活动、棋牌交流;年轻人恐怕更爱泡在活力健身区;冥想花园能让人放松身心,静读办公......社区景观效果图这种多节点、小组团的配置,不仅满足全龄活动需求,也保证了社区景观的均好性,尽可能实现“户户倚窗瞰花园”的视野效果。此外,社区还规划有一些集中景观,像中心景观会客厅、儿童主题乐园等,家庭互动、邻里交流在这里得到充分释放。社区景观效果图伍坦白说,目前天津的洋房产品,还有不少选择空间。而且同样是洋房,有的能卖出现象级人气,有的却陷入冷冷清清的窘境,为什么?因为不同的城市界面下,洋房的价值就出现了差距,洋房+CBD的组合,才能收获房产价值的最大加成。中骏正荣·悦景湾所在的中北镇,就是环城资历最老的CBD之一。早在年,中北镇就启动了房地产开发,用了5年时间,初步完成从郊野到城市的蜕变,到年,中北镇待开发土地基本兑现,片区项目大批成熟入住。那时候,与南开区、红桥区接壤的中北镇,就已经被老城区人另眼相看。年起,中北镇开始了城市感的快速营造,西北与西南半环快速全线贯通,地铁2号线开始运营,永旺购物中心、新城市中心、星光天地等大型商业进驻,全市第二家宜家家居开业,运河水街文旅项目开建......中北镇城市夜景实拍,图片来源网络今年10月,天津轨道交通网发布了地铁8号线延伸中北镇的公示,又一城市交通动脉向着中北镇挺进。事实上,称中北镇为CBD可能还是委屈了它,因为它不仅容纳了地铁、产业、商业、服务业等商圈元素,还导入消费社交、文旅休闲、生态居住、教育培训等功能,向着CAZ中央活力区的发展目标直奔过去。一个是新时代下的改善象征,一个是日益壮大的高能级板块,中北镇和洋房,就像是一对默契拍档,在城市西南种下一个新人居选择。
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