近日，天津公布了年的财政预算草案。
对今年的土地出让金，定下明确目标：
.5亿。
相比去年，翻了3倍！
这对今年天津楼市，会有什么影响？
哪些区域的土地，将成为重头戏？
楼市，永远有一张关键底牌——土地。
《天津市年预算执行情况和年预算草案》中披露：
今年，天津国有土地使用权出让收入预算为.5亿。
去年土地出让收入为.9亿。
也就是说，今年要完成去年将近3倍的量。
翻3倍？乍一听，未免有些“难以企及”。
事实上，这并非不能完成。
天津多万人，每年新房交易量万方。
土地出让金，每年在-亿，这都是正常均值。
即便年，又是突发疫情，又是楼市降温，天津也出让了亿。
去年的亿，创下15年新低，是极其不正常的“极值”。
很多房企自身难保，有心无力，暂别土拍。
今年拨云见日，融资通道打开、楼市回暖。
暴雷房企出清，优质房企回归战场，补充弹药。
天津从去年四批土拍开始，市场化房企已经进场拿地了，比如中海、龙湖。
所以，今年的土地市场，一定大幅好于去年，回归均值。
交易，需要钱与货对位，才能一拍即合。
现在房企有钱了，关键是有没有好地。
《天津市年预算执行情况和年预算草案》中显示：
今年，市级土地出让收入预算为.5亿。
占整体预算52%，超过一半了。
（市级土地出让收入指外环线以内核心区的土地出让收入）
去年，市级土地出让收入为.2亿，占整体40%。
今年核心区要大力度卖地，提高供应占比。
天津城投，已经先递出“投名状”。
最近推介的土地中，绝大多数来自核心区，大约万方。
问题来了，这些地能不能卖的出去？
卖好地，才能好卖地。
什么叫“好地”？新房成交量高的地，买房人共识强的地。
天津楼市飘着五个大字：回归核心区。
去年市区成交占比从10%提高到12%，最高冲到过14%。
环城、远郊，成交占比都下降了。
大风大浪时，才能沙里淘金，核心区房价坚挺抗跌。
所以，核心区属于“有供应就有成交”。
它的容量，取决于供应量。
城投推介的很多地块，符合市场需求，是“好地”，出让概率非常高。
房企拿地不再有赌的成分，哪里好卖拿哪里。
比如海河柳林津南、东丽的地块，恰好承接市区外溢。
河西一片二手房成交量破纪录，背后是大量的置换需求。
不愿意去津南环外的人，不得已往东丽走。
而海河柳林津南地块，正好承接河西外溢。
现在河东外溢，除津滨大道外，几乎无处可选。
海河柳林东丽地块，也能承接一波儿需求。
水西板块继续“吃南开”。
南开改善门槛越来越高，源源不断的需求会溢到水西。
河东富民路地块，引进市五所重点校。
红桥今年要发力了，用教育撬动土地。
重点放在西站核心商务区，先启动一期。
同义庄地块，引入天津实验小学。
运输六厂地块，引入天津一中（初中+高中）。
西站也属于高铁板块，只是这么多年没有住宅，被北漂儿忽略了。
如果出现万左右，还带重点学区，城市界面又是全新的，一定会跑出量。
另一方面，红桥“中端供应断档”。
中海云麓公馆，属于高端，卖的是南开、和平外溢。
九和府、中交春风景里，卖的是市区门槛。
只有中端，比如仁恒星源世纪、碧桂园云鼎、万达水西台，卖的是红桥地缘改善。
后两个，要么施工慢，要么没房了。
以至于最近市场回暖，仁恒星源世纪单价涨了-元。
只要红桥补充-万的中端供应，不愁成交量。
有供应就有成交。
今年的土地出让，会继续推高核心区的成交占比。
市区成交占比，将从12%奔向15%。
抛开没出让的土地不说，核心区已有不少新盘候场。
龙湖青云阙、格调郁江道地块、格调大沽北路地块、中海峰境梅江、中海时光之境、建投誉山院、鹏飞南开学院、金地水西印、城投水西地块……
