“公寓”两个字在天津可是相当敏感和迷惑。
敏感是因为有的人对公寓的刻板印象：没钱不买公寓，有钱更不买公寓。产权时间短，不靠谱，周围住户太杂太乱……没有一点正经房子的样子。
迷惑是因为有的住宅带着公寓的名字或者长得像公寓，但是人家是正儿八经的住宅。比如红桥区的“天骄公寓”、和平区神盘“诚基中心”，一个“名字像公寓”，一个“长得像公寓”，结果都是70年产权的住宅。
在天津，有的公寓能上学，有的公寓能落户，作用堪比住宅。有的公寓，也就只是个公寓，可能最后还落个被拆的结局。
是不是已经迷糊了？这还不算什么，看下图
简单总结，天津的公寓主要分为酒店式公寓，城市型公寓，居住型公寓。
其中居住型公寓和住宅极为相似。除了产权有差别，住宅享有的权利，居住型公寓基本也有。税费相同，民水民电、可落户可上学，但同时也限购。
酒店式公寓和城市型公寓在税费方面大部分是一致的。区别在于城市型公寓是民水民电有燃气，更重要一点是可落户。不过目前城市型公寓只有“新八大里”，属于特批型，“只此一家”。
一个公寓类产品都能分三种，是不是已经信息量爆炸脑子不够用了！如果没研究透彻只因为“地段好总价低”的噱头就盲目上车，那可就要小心了。
毕竟，公寓有些不得不说的“坑”
1.最直观的，土地使用年限短。
市面上绝大多数公寓都是商业产权，土地使用权为40年。使用时间从开发商拿地开始，所以很有可能当我们真正拿到新房的时候，使用权期限已经过去了好几年。比如一个项目年拿的地，如果40年产权，那么到今年就只剩30年可以居住。后期会面临一个续期问题：住宅类目前是自动续期，而公寓类的还未有具体说明。
就像河西区有个名字很“中二”的公寓叫津门少年强，产权50年，由写字楼转变而来，抛去之前“浪费”的时间，它的“生命”还有34年。虽然身处河西腹地，但是后期如果转手不得不面对产权“临期”的问题。
2.自住角度：公寓容积率高，居住密度大，得房率不高。
公寓由于一梯十几户，公摊面积较大，从而得房率会比一般住宅要低不少。而且商业产权的公寓可以作办公用途，如果邻居是很多商户，人来人往，可能居住起来会有些不方便，后期还可能也会影响转让价值。看看“君临天下”和“如意大厦”的现状，就懂了。
3.投资角度：各种税费高，小心竹篮打水一场空。
从贷款方面，相比住宅的3成首付可贷30年，普通公寓则需要首付5成且贷款年限一般最高10年，不能用公积金，这对自身资金要求较严苛。另外税费这一块也是不小的支出，费用一般占到交易额的10%-20%。所以想投资等升值的需要慎重考虑了，很可能后期税费分分钟抵了升值的钱，没准儿“白玩儿”。
4.生活成本高。
民水民电vs商水商电，物业费偏高，这就不用多说了吧。拿水费举例，居民用水4.9元/立方米，非居民类7.9元/立方米，公寓直接是住宅水费的2倍，无形中增加了很多生活成本。
5.户口和学区，别轻信承诺。
现在天津市面上公寓产品所说的落户，并不是直接落户，而是外地购房者取得天津集体户口以后，可以把户口平迁到房子上。有一点需要注意，如果购买二手公寓，必须卖家户口迁出，买家才能迁入。所以涉及子女落户上学问题的话，需要把控好进度。
都说天津人“嫌弃”公寓，但是关于上学的问题，也得多看两眼。
天津大部分公寓不纳入学区划片范畴，只能由区域统筹入学，这个统筹遵从就近原则。就算是同小区的住宅和公寓，也是不同权。住宅能上重点学校，公寓只能统筹入学。
就像三年前新八大里公寓的上学问题，开发商对外宣传和承诺让业主本以为会和住宅同权都上重点学校师大二附小，结果官方回复犹如“一盆冷水”泼下来，直接引发业主维权。
但是个别居住型公寓，在与周边优质学校签署相关协议后，可以为业主提供一个对口入学资格，比如翰林公馆、中交海河公馆，但这类产品就比较稀缺，单价也比较高，最重要的是需仔细确认相关文件。
还有一个复杂之处就是公寓学籍的使用次数，有的公寓是一次性学籍，有的是六年一循环。没有统一规定，令人头大。如果交易二手公寓考虑上学问题，特别是重点小学，一定要确定好房子的学籍使用情况，切记切记。
6.升值跑不过住宅。
从贝壳二手房上看，同在王顶堤区域的公寓和住宅情况。塞纳公馆均价元/平米。周围二手房的均价，都在2.7w以上……
塞纳公馆年开盘，年均价元/平米左右，今年二手房均价大致在元/平米左右，十年时间可以说是“纹丝不动”。
顺着地图往南走，宾悦桥旁边的中海御湖翰苑，年开盘，价格大致在元/平米，今年二手房均价在元/平米，涨幅大致在%。
这明显的差距，十年错付心痛谁人知……
十年前，有的人可能会贷款买了环城四区的房，现在而立之年，小孩上学，还能卖掉，高比例首付个市区的学区房，再过十年，学区房卖掉再换个环境好的合院别墅去养老，一步一个脚印；有的人，十年前买的是公寓，十年后还依旧是公寓……
甘蔗没有两头甜，无数经验表明，公寓很难与住宅同权，投资价值也不等同于住宅，总的来说是非常有“特点”一类产品，无论是作为自住替代还是落户上学投资，要“算清”投入和收获到底成不成正比，购买后能给自己带来何种收益，后期如何保证稳定增值等等。
最后愿大家在买房的道路上不踩“坑”！
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