在南开区，有这样一个二手房小区！6层到顶的小砖楼，顶跃.21平米，成交单价元/平米。这个小区在南开区嘉陵道。离地铁6号线宜宾道站也不远，周边还有长虹公园。旁边新房南开府，现在洋房单价元/平米，而这套跃层才卖元/平米。价格这么便宜，为啥子嘞？有两点非常重要的原因：1、此房为东西向；2、没有电梯、房龄老、面积大、顶层；后边为具体原因解析，希望对大家有所帮助。现在，东西向和南北向的房子相比，价差真的不小。还拿祥平园举例，都是90平米左右2室1厅，中楼层。东西向的房子和南北向的房子相比，差将近元/平米。为什么价格差这么多？因为东西朝向的房子，日照时间只有半天，限制了室内的采光及通风效果。东向房源早晨有阳光，可能上午就看不到了；西向房源正好相反，下午才有日照，就是俗称的西晒。缺点很多，基本冬天上午能把人“冷疯”，夏天下午能把人“热疯”。南北朝向的房子日照时间更长、采光性好、通风性强、空气流通好，更适合居住。所以大家宁愿多花点儿钱，买个南北向的房子，也不愿意选东西向的房子。因此东西向的房子不好卖，也很难卖上好价钱。在这里提醒大家，围合式的新房，尽量不要买东西向的。天津人就喜欢正南、正北向的房子，在二手房市场上体现的淋漓尽致。无论是新房、二手房，都不要为了图便宜，选择东西向的房子。下面，说说第二条原因。没有电梯、房龄老的顶跃，卖不动。二手房价格，跟标准层相比差距不小。小编随机看了几个小区。像红桥区龙禧园，都是6层到顶，70-80平米，两者价差能到元/平米。这个小区，价差这么大，确实有点儿夸张。但很多也要差元/平米。成交也费劲，像龙禧园，3月成交10套，其中只有1套是顶跃。明明多给一层，住的面积大，总价又比面积小点儿的低，怎么还不愿意要呢？大概有以下几个原因：1、没有电梯，需要爬楼梯到顶层。对于很多家庭不适用，像有老人的家庭，买这种房子上下楼就不方便。就算是年轻人，现在也都不愿意爬楼。2、跃层位于楼层顶层，有漏水、不隔热的问题。老小区建筑质量稍微差点儿，顶层容易漏水，而且不隔热。可能2-3年就需要自己做防水、保温，住的不舒服也比较麻烦。3、所谓的顶跃，有的就是赠送的阁楼。与我们现在说的豪宅那种顶跃不一样，可能有的只能当储藏间。4、面积大，是典型的老破大。有的房子，面积都多平米，好家伙。对于刚需来说，成本太高，不会选那么大面积的。对于改善来说，面积段倒是合适。但是房龄老、没电梯、没有车位、户型设计老套，不是改善需要的产品。刚需、改善谁都不要它，没有匹配的客群。没人接手，才会这么便宜。这种东西向、没电梯、房龄老的顶跃，要满足以下两个条件才能卖出去：1、价格足够便宜没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。只要够便宜，还是有人愿意买的。2、需要有人足够认可买房人认可在这个小区改善，就喜欢这种产品，这样的人确实存在。刚才说的龙禧园，有位群友就特别喜欢这种产品，但预算又不够买新房的，最后真的就买了。但是，这类房子成交很慢，很多房源挂了好久，流通率太差。一方面，这类房子业主当初也是花大价钱买的，现在不甘心割肉。另一方面，大部分买房人都不认可。最后客观的说一句：东西向、没电梯、房龄老的顶跃，慎入！
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