城市来自历史
01.
写文章久了，解答的购房咨询不计其数。
但我们很珍惜这种互动，因为往往会是“教学相长”，特别是那些经验丰富的改善置业者。
就拿时下他们中的一个新趋势说——跨区域置业，就能用脚投票给出指点。
这种事原本刚需较多，因总价敏感，得先找个买得起的，而后才是相对更好的房子。改善者们的挑拣余地要大很多，而跨区域置业的原因也要深刻许多。
比如：梅江的项目，有慕名而来的，也不乏追随情怀重回故地的。
又比如：西青是改善的大热门，业主来源覆盖甚广。网上常有褒贬其“环城属性”的，但真正成交的改善购买力却不以为然，产品好就够了。
说到底，改善群体有更多的眼界和资本去看重“一栋房子的根本价值”，其他条件都是可以靠后衡量，跨区域自然无妨。
所以刚需盘从拿地开始就基本知道客户从哪来，而改善盘呢，真实的销售结果往往会带来意外答案，就连项目自己也要通过成交调研，修正客群定位。
市场的指点，比任何专家分析都更有依据，和不可推翻。
02.
“跨区域置业”集中的项目分析过一些，最近发现的典型例子在河北区。
中国铁建西派国印。
河北区供需大多比较内生，类似的高端改善项目，约摸着需求应来自地缘。
事实也不假，该项目成交客户调研显示，来自河北区的业主占比近3成，是最主要的构成。
可意外同样明显，市区其他5区均有客户成交，加在一起占到了6成，尤其河东、和平，分别为23%和13%。
事实颠覆了预想，中国铁建西派国印成了整个市区的改善选项。
按照这个数字和业主们给出的选筹理由，我们尝试找到一些线索，其中显性的核心要素竟然是交通。
一条是金钟河大街，一条是万柳村大街，项目恰就坐落在这个“十”字一角。
金钟河大街与万柳村大街交口实景
金钟河大街可说是河北区最主要的道路之一，向西南直达河北政治中心，跨过海河即能高效链接南开区、和平区及红桥区。事实上，成交客户中不少就是从鼓楼、南市方向，“一个弯不拐”找到这里的。
此外这条路的另一边还无缝对接着河北腹地，并通往京津塘、津蓟、津宁高速等。
万柳村大街更是一条活力干线。作为东纵快速路的一部分，向南即是新阔路，向北接铁东路，并能近距离转换到北横快速路。且两个方向都能登入城市快速环路。
举例说，该项目占比第二的河东客户，很多都是靠“新阔路-万柳村大街”感受到距离优势的。
同时无法否认，项目半径1公里上下即能搭乘地铁3、6号线，按规划未来周边还将有7、13号线设站，无疑也成了“驾车往来”之外，对交通便利度的补充和巩固。
但这些，都还只是表面。
03.
类似的跨区域置业中，必须看到一个现象：行政区划的模糊。
都说天津人念旧土，不愿离开生活惯了的一亩三分地。尤其是这些年坊间有“北三区”和“南三区”之分，壁垒还是鲜明存在的。
“冲破壁垒”，则常出现在它们的交叉地带。
就拿河北区举例，年旺海公府首开时高层2万元/平米出头，有人直言“河北”不值，现在其二手房成交均价在4万元/平米以上，不输河对岸的和平、南开。显然这些年认知趋同了，价值也就趋同了。
只一样，借核心地利对城市资源要素的利用效率，以及项目周边城市界面、配套能级的无顿挫，都直接决定着“跨区域”能否顺畅完成。
这是凌驾于交通便利之上的先决条件。
以此再看中国铁建西派国印，其实也处在一个奇点上。
说个自己的经历，之前常骑车从南开去河北建昌道居住区。
走中山路，行至北宁公园时总会有一种“快到了”的感觉。原以为是心理作用，但如今看是城市的界面和内容变化造成的，此前集中了河北区优越的城市资源，而往后则更多是居住聚集了。
走金钟河大街也有同感，心态变化就发生在与万柳村大街的交口处。在此之前，海河、友谊新都、东方之珠、二中、金狮桥、华润万家……同样是河北区核心资源的聚集。
关键是，如果将这两个点放进地图，它们几乎出现在同一经度上。
河北区的这条“神秘经度”，就是中国铁建西派国印所处的那个奇点。
04.
这件事深刻取决于河北区的由来与发展。
多年前“河北新区”开辟新界，其中一个大动作就是新建了新开河火车站（今天津北站）。而正是铁路，在后来很长时间里，决定了河北区得以沉淀下的发展成果。
从这张旧地图上可清晰看到，“城市”就是在铁路附近戛然而止的。因为在当时可没什么TOD概念，反而铁路成了城市发展的天然屏障。
综合来看，铁路的走向、河北原始繁华的边界，与购房人指点的“神秘经度”高度重合，其向西锁定的正是百余年深度发展积淀，河北区足以纳入“天津近现代城市核心格局”的那一部分。
这个核心格局不是我们臆造的，图上也能看得很清楚。这还涉及一个如今已较少提到的概念——天津内环线。
以内环线的范围对照上述旧地图，基本就是“线条密集的建成区”向里收了收边。
金钟河大街与万柳村大街交口附近实景
不妨尝试一下，百度上有关中环、外环建设的消息很容易搜到，却独无内环。不是那时互联网不发达，而因内环线本就是自然发展形成的、天津近现代城市核心格局的准边界。
也就是说，中国铁建西派国印是目前河北区在售项目中，距离内环线即城市核心格局最近的项目。
这样看，其成为全城改善选项就容易理解多了。
05.
最后，改善置业的决策还是撇不开对产品的追逐，特别是跨区域改善。
拿中国铁建西派国印来说，作为世界强企业中国铁建的地产业务板块，开发商拿出了TOP级产品线“西派系”。
具体规划端，项目整体建面约30万平米，打造以国印道（规划）和华新大街（规划）为十字轴线，4个地块围合的街区型社区。
除西北地块待开发外，西南地块规划了6栋高层及6栋洋房，并配有建面约平米临街商业；东北地块规划小高层4栋、洋房5栋，亦有建面约平米临街商业，命名西派国印禧阙，目前在售。
东南地块预计6月份即将开盘，取名西派国印桭光。社区内包括了小高层1栋（定向商品房），高层3栋和洋房3栋，及建面约平米临街商业。
西派国印桭光鸟瞰效果图
从已亮相的3个地块看，每个社区都结合临街动线规划了体量不小的商业，营造满足最后米休闲消费需求的城市活力街区。
产品方面，西派国印桭光高层户型设置为建面约89-平米三室，其中89平米为三室两厅一卫，平米、平米为三室两厅两卫。
洋房户型建面约平米，四室两厅两卫。
总体看，该项目在“西派系”基调之下，同时注重了总价门槛的控制和空间功能的精细度。
至此或可这样总结，中国铁建西派国印立身河北亦能跳出河北，成为全城改善置业标的——交通便利是为前提，城市核心区的既定格局是历史发展的累因，而一个改善项目的出现，以及市场与其产品、生活的投契，则是人们寻回城市价值、开启居住更新的那个触点。
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