陆家嘴2018年年度董事会经营评述

陆家嘴年年度董事会经营评述内容如下：

一、经营情况讨论与分析. 　　年,是改革开放40周年,是十三五规划纵深发展的关键之年,也是公司升级转型战略的推进之年。过去的一年,在董事会领导下,公司持续构筑以商业地产为基础,商业零售及金融服务领域并进的核心业务格局,抓牢改革、转型、发展三个中心,圆满完成各项任务目标。

二、报告期内主要经营情况. 　　年,公司董事会继续加强自身建设,提高风险意识,规范内部管理,坚持市场化运作,发挥专业能力、科学决策公司重大事项。各专业委员会分工明确,权责清晰,有效维护公司及股东方利益。全年,公司共召开11次董事会(含临时董事会),召开12次专业委员会会议,为公司各项决策和重要经营工作稳步推进提供了保障。 　　(一)年度经营工作回顾1、年度营业收入.39亿元,其中:房地产业务收入.09亿元;金融业务收入16.30亿元。 　　2、年度房地产业务成本及费用68.37亿元;金融业务成本及管理费用7.40亿元。 　　3、年度的项目开发投资支出34亿元。 　　4、年度实现归属上市公司净利润33.50亿元,与年度相比增长了7.04%。 　　(二)年经营工作分析。 　　1、经营收入分析。 　　(1)物业租赁收入。 　　①合并报表范围内长期在营物业租金现金流入,合计35.16亿元。 　　办公物业。主要包括甲级写字楼与高品质研发楼。年度租赁收入29.5亿元,比年度增长2.1亿元,同比增幅8%。 　　目前公司持有长期在营甲级写字楼共19幢,总建筑面积万平方米。截至年末,上海成熟甲级写字楼(运营一年及以上)的平均出租率约为88%,平均租金8.47元/平方米/天,同比上涨逾6%。天津成熟甲级写字楼(运营一年及以上)的平均出租率约为58%,平均租金3.45元/平方米/天。 　　高品质研发楼包括园区型的上海市级软件产业基地----上海陆家嘴软件园区以及陆家嘴金融航运大楼。截至年末,长期在营高品质研发楼总建筑面积已超过32万平方米,出租率达到91%,平均租金6.18元/平方米/天。 　　商铺物业。年度租赁收入为2.39亿元,比增加0.3亿元,同比增幅14%。 　　商业物业主要包括陆家嘴96广场、陆家嘴、天津虹桥新天地、陆家嘴金融城配套商业设施以及位于上海、天津的两个L+MALL。截至年末,商业物业总建筑面积超过44万平方米,其中:在营的陆家嘴96广场出租率为97%,陆家嘴出租率达%。年内,天津L+MALL于9月22日开业,上海L+MALL于12月23日开业。 　　酒店物业。年度营业收入为1.58亿元,比年增加24.41%。 　　公司拥有四家商务型酒店----明城大酒店、东怡大酒店、天津陆家嘴万怡酒店和陆家嘴明城酒店。明城大酒店配备间房间,年GOP率为45.57%,全年出租率为58.48%;东怡大酒店配备间房间,年GOP率为37.37%,全年出租率为77.99%;天津陆家嘴万怡酒店于年10月开业,配备间房间,年GOP率为6.66%,全年出租率为68.45%;陆家嘴明城酒店于年8月开业,配备间房间,年GOP率为-1.06%,自开业日起至年底出租率34.78%。 　　住宅物业。年度租赁收入1.6亿元,比年度减少万元,同比减少2%。 　　长期持有在营的住宅物业主要是东和公寓,共有余套住宅,总建筑面积约9万平方米,年末出租率为95%,平均租金达元/套/月。 　　养老物业。公司长期持有在营的养老物业是金色阳光颐养院,共有个套间,总建筑面积1.7万平方米,年度租赁收入万元。 　　②合并报表范围外长期在营物业租金收入,合计7.81亿元。 　　公司持股50%股权的上海新国际博览中心有限公司及上海富都世界发展有限公司以投资收益方式计入合并报表。 　　会展物业。年度租赁收入7.06亿元,比年同期增加8.45%。 　　富都世界。年度租赁收入0.75亿元,比年同期减少5.06%。 　　(2)房产销售收入。 　　年度,公司实现各类房产销售现金流入合计73.14亿元,其中: 　　住宅物业实现销售收入59.12亿元,主要来自于上海前滩34地块住宅(前滩东方逸品)、天津海上花苑东标段、苏州15地块一期保障房及其他存量房、存量车位的销售。年度累计住宅物业合同销售面积12.7万平方米,合同金额65.36亿元,在售项目的整体去化率为62%。 　　办公物业实现现金流入14.02亿元,主要是公司于报告期内收到东方汇工程往来款9万元,以及陆家嘴金融广场1号办公楼销售预结算款13.86亿元并完成交付。 　　(3)物业管理及服务性收入。 　　合并报表范围内,年度,公司实现13.83亿元物业管理收入,比年度同期增加30.97%。 　　合并报表范围外,上海新国际博览中心有限公司年度实现3.34亿元的服务性收入,比同期增加9.51%。上海富都世界有限公司年度实现0.93亿元物业管理收入,比同期增加26%。 　　(4)股权转让收入。 　　年,公司转让了前绣实业50%股权,取得交易价款人民币13.49亿元。 　　(5)金融服务收入。 　　年度金融业务实现收入16.30亿元,占公司营业收入总额的12.89%。 　　(二)项目投资分析竣工项目4个,总建筑面积26.40万平方米,为陆家嘴金控广场(竹园2-16-2地块)、陆家嘴明城酒店、苏州15号地块一期、天津河庭花苑二期。 　　新开工项目3个,总建筑面积16.86万平方米,为苏州9号地块、苏州14号地块、苏州大地块环境景观。 　　续建项目8个,总建筑面积94.66万平方米,为前滩25-2地块超高层办公楼、前滩25-2地块酒店、前滩25-1地块商业中心、前滩34-01地块、陆悦坊(花木04-15地块)、苏州15号地块二期、天津海上花苑东块、陆家嘴滨江中心(黄浦江E16-2地块)。 　　前期准备项目3个,总建筑面积19.72万平方米,为竹园2-16-1地块、苏州8号地块、苏州12号地块。 　　(三)有息负债现状。 　　公司合并报表范围内有息负债(陆金发仅包含其母公司有息负债)主要由五部分组成:短期贷款、长期贷款、中期票据、应付债券以及并表其他有息负债。年末余额为.78亿元,占年末公司总资产的37.87%,较上年末.79亿减少6.63%。其中:短期贷款(含一年内到期的长期贷款及中期票据)为98.55亿元,长期贷款为.47亿元,中期票据为40亿元,应付债券(公司债)15亿元,其他有息负债为34.76亿元。其中,其他有息负债中34.76亿元为华宝信托-安心投资20号集合资金信托计划。 　　(四)经营业绩影响分析。 　　公司年度当年利润来源主要由房产销售、租赁及金融业务组成。其中:长期持有物业出租毛利率为78.70%,对利润总额的贡献率为46.39%;房地产销售毛利率为49.56%,对利润总额的贡献率为55.44%;投资收益对利润总额的贡献率为28.49%;金融业务利润率为54.59%,对利润总额的贡献率为16.30%。 　　除此以外,下述项目支出与公司年度利润及现金流有较大相关性: 　　1、税金支出:公司年度共缴纳29.83亿元税收(实际支付总额),较年度增长43.90%,占营业收入.39亿元的23.60%。 　　2、投资性房地产摊销:根据公司会计制度,年度摊销投资性房地产6.00亿元。 　　3、现金分红支出:年,公司向股东派发年度分红,总额为15.67亿元,占年度归属于母公司净利润50.05%。 　　4、员工薪酬支出:年合并报表范围员工总数人,人数同比增加15.4%,薪酬支出总额为10.27亿元,人均18.91万元。 　　第二部分年度经营工作计划年,站在改革开放40年的历史坐标,面对内外部环境的新变化,公司将继续抓好主责主业,强化内部管理,提升核心竞争力,努力回报广大股东。 　　一、强化企业统筹管理,服务企业发展及核心竞争力提升。 　　年,公司控股股东陆家嘴集团启动了以房地产板块统筹为核心的改革。根据统筹总体部署,公司积极优化组织架构,提高配置效率。一方面继续深耕重点区域,增强核心业务竞争力,在着力打造上海国际金融中心核心承载区的同时,努力在更广范围内参与浦东新兴区域新一轮发展。另一方面要聚焦统筹管控,夯实内功,推进财务共享中心的建设,提高资金集中运营管理能力,加强账户集中度,为公司发展提供强劲动力。随着上海、天津L+MALL的入市,加强商业板块业务管控和风险管控,提升运营效益。进一步推进营销统筹协同,实现ERP系统的建立与落地,充分利用各区域产品的梯度优势,实现整体利益最大化,激发核心业务统筹优势。此外,公司作为陆家嘴集团商业地产开发建设及运营的实施平台,将承担集团委托项目的建设及运营管理等,公司将进一步发挥专业开发管理作用,更好地提升公司商业地产核心竞争力。 　　二、提高综合运营能力,构筑多元商业地产运维管理平台。 　　办公招商要积极应对国内外经济下行形势及同质压力,根据市场情况灵活调整运营策略,以租赁收入为目标,以客户维护为核心,以企业落地率和经济贡献度为重点,聚焦在营核心资产,提升服务关系价值。 　　住宅销售要力争完成前滩东方逸品项目交房,全力推进明城花苑销售,加推天津海上花苑二期销售工作。重点完成14号地块住宅项目、15号地块一期和二期商品房首开入市销售。 　　商业发展要围绕上海、天津两个L+MALL综合型大型商场运营,以更好地丰富、优化业态,更好地促进商场稳步运营及客流、营业额、效益三提升;要持续优化完善商业物业运营管理,并及时总结大型商业的开办经验,形成可复制的商业项目运营标准;要按照打造精致型社会邻里中心商业的定位,加速陆悦坊前期定位规划及招商准备,确保年内开业,并持续加强96广场、广场等在营成熟物业招商,提高品质管理。 　　物业服务要立足本源,持续提升以客户为中心的需求预判与精准服务能力。全面做好在营物业品质管理、安全管理,继续开展满意度调查,加强与租户互动,提升服务效率,多领域开展延伸服务。 　　三、树立高质量发展理念,全力推进项目开发建设。 　　立足集团商业地产项目开发建设和运营管理平台的定位,公司受托承接集团在前滩、御桥、临港等新兴区域项目的开发建设及招商运营。未来,公司上下要充分发挥房地产板块统筹优势,主动作为、合力攻坚,高效、优质推进项目建设。精心组织、科学管理,按照任务项目化、项目目标化、目标节点化、节点责任化的要求,科学安排工期,对项目建设实行全方位、全过程管理,做到环节可控、流程在控、过程能控。要将安全教育贯穿于生产的全过程中,确保安全生产工作真正落到实处。同时,我们还要持续不断提高产品设计把控能力,进一步规范和完善、优化产品设计标准,开发最富感召力的陆家嘴产品,铸造精品工程,以一流标准打响陆家嘴制造品牌。 　　四、着力培育金融板块发展,同步提升业务能力与风控水平。 　　以以产促融为重点,梳理主业金融需求,在战略、组织、机制、业态等多维度有效整合,全面加强业务、客户等资源共享,构建系统化协同体系,实现以地产为平台,以金融为依托,各项业务联动发展,提升公司整体资本运营能力,实现持牌金融机构之间的协同增效。 　　围绕化解金融风险、提升资产价值、服务经济发展的使命,持续加强金融板块投资管理、信息安全、风险管控、审计稽核能力建设;高度 　　年公司经营工作收入计划如下:房地产业务总流入.85亿元,总流出.39亿元(其中土地储备及资产、股权收购款.87亿元)。金融业务总流入19.35亿元,总流出27.06亿元。 　　利润坚持终点即起点的原则,稳中有升,并按公司《-年度股东回报规划》进行分红,积极回报股东。

三、公司关于公司未来发展的讨论与分析. 　　(一)行业格局和趋势. 　　1、办公物业。 　　在和平、发展与合作的大背景下,全球经济进入深度结构调整期,复杂性和不稳定性进一步凸显,国际贸易规则主导权之争成为新的角力点。国内经济下行压力加大,金融环境和房地产市场均出现明显调整态势。上海写字楼市场下行趋势明显,租方市场正式到来: 　　(1)步入持续供应高峰期,空置率预计将超年金融危机期间的最高值。 　　自年起,上海办公楼市场步入持续的供应高峰期。年全年,全市甲级写字楼新增供应量达到万平方米,优质写字楼存量已达1万平方米,市场空置率显著上升。未来五年,仍将有超过万平方米优质办公楼项目建成入市,其中年将新增约万平方米办公面积(核心区及成熟次中心区约万平方米),市场租金下滑趋势明显。 　　与巨量的市场供应相比,年全市录得甲级办公楼净吸纳量仅83.1万平方米,市场平均空置率超过15%。根据第三方机构预测,未来五年市场平均空置率将进一步不断攀升,超过年金融危机时期的最高值。 　　(2)市场租金自年起步入下行通道,议价空间显著增加。 　　随着持续大供应以及宏观经济调整的到来,供需关系变化已成定局。自年起,上海优质写字楼市场租金进入下行通道,租金报价变化不大,但议价空间显著增加。 　　(3)市场需求增长不足,超级租户数量增加。 　　经济下行压力增加使得企业的租赁需求较往年明显紧缩,市场净吸纳量远低于供应量,楼宇去化速度减慢。大量的市场供应使得租户拥有更多升级及搬迁机会,带动企业整合及扩租需求,1万平方米以上的超级租户数量在过去一年明显增多。另一方面,超级租户的整合及搬迁趋势也给存量楼宇带来了更大的空置压力。 　　(4)整体市场竞争加剧,完全竞争市场到来。 　　随着新增办公有效需求的减弱,各区域、各发展商相互之间的价格竞争显著增加,而客户的租赁选择也大幅增加。如何留住已有租户,并加速空置面积和新增面积的去化,成为每个经营办公开发的发展商的重要课题。 　　目前,公司主要在营物业总建筑面积超过万平方米,其中长期在营甲级写字楼总建筑面积约万平方米,且大多位于陆家嘴区域世纪大道、软件园等主要商务区。 　　面对日趋激烈的市场竞争以及不断增大的办公楼宇总量,我们将根据市场竞争环境以及不同项目特征,及时调整租赁策略。具体措施如下: 　　(1)充分利用多区域联合开发的优势,强调梯度资源共享,各板块统筹营销,为租户提供公司楼宇内的流通通道,满足租户的发展需求。 　　(2)严格执行营销租赁工作制度,加强客户服务,千方百计提高续租率,积极应对年内的到期面积。 　　(3)针对超级租户的个性化需求,在产品设计前期多做考虑,并在存量项目中挖掘潜力,以吸引更多明星客户。 　　(4)聚焦品质管理,持续改进存量楼宇品质,为客户提供更优质的办公环境。 　　(5)聚焦服务提升,充分认识到未来办公楼宇市场竞争不仅仅集中在区位、建筑硬件领域,也将是服务的竞争,努力实现服务体系高效化,服务标准规范化,服务方式智能化,以在未来的市场竞争中脱颖而出。 　　2、居住物业。 　　(1)商品住宅. 　　上海区域年,上海商品住宅供应量约.6万平方米,同比上涨%,其中公寓市场供应量.7万平方米,同比上涨%;别墅市场供应量68.3万平方米,同比上涨%。 　　从上海商品住宅成交情况来看,交易量与年基本持平,成交热度下降明显,价格假性上涨。年,全年商品住宅成交面积为.1万平方米,供应大幅放量之下,成交量仅仅同比小幅上涨6.6%;成交金额为.79亿元,同比上涨20%,成交均价元/平方米,年中高端项目密集入市,供应结构影响之下成交均价同比上涨13%。年,上海区域市场去化速度为月均去化53.8万平方米,相比年月均去化50.5万平方米,出现小幅上涨,但仍处于低位。 　　年下半年市场加大推量,但月均成交量呈现持续下滑趋势,下半年成交乏力,市场全面冷却。 　　年的楼市仍旧为调控大年,各级政府继续遏制房价上涨,市场迅速降温。同时,贯彻落实国家因城施策的管理要求,楼盘长期维稳趋势预计将成常态化。 　　年下半年起,全国政策出现松动,12月多城限售放开,防止市场快速下行。上海区域市场实质性探底,调控已实现目标,下半年限价、限签、限发预证三限出现松动,但限购限贷政策并未放松。 　　年,上海房地产开发投资金额为.18亿元,比去年同期增长4.6%,其中住宅投资2.92亿元,同比增长3.4%,占全部房地产开发投资的55.2%,增长量及增速相较去年同期皆呈回升趋势。 　　天津区域进入年,天津房地产进入史上最强的四限政策,即限房价、限地价、限购买、限贷款,对天津整体房地产市场影响较大。 　　年,天津住宅市场需求端及价格逐级稳定。年,天津商品住宅供应面积.35万平方米,同比下降8%,成交面积.34万平方米,同比下降7%,成交均价元/平方米,同比下降5%。年,天津市主力成交总价在万以下,万以上成交占仅为2%,高总价房源去化难度极大。截至年12月底,天津市商品住宅存量为万平方米,同比年增加38%,去化周期约为20个月,市内六区存量万平方米,去化周期达31个月,远郊库存体量巨大,为万平方米,去化周期达49个月,整体去化周期拉长。 　　苏州区域年全年,苏州(暂不含吴江区)合计成交新建商品房约5.8万套,其中,商品住宅房源共成交3.91万套,环比减少11.29%,成交面积.08万平方米,环比减少6.99%;成交总金额.92亿元,环比增长3.73%。截至年12月31日,苏州整体库存万平方米,去化周期约9.7个月。 　　浒通板块截至年12月31日,库存61.09万平方米,去化周期需35.9个月,目前八大在售竞品项目,月均去化在20-40套,实际成交价格比预期价格有大幅调整,但伴随着版块内高地价项目逐渐入市,高端市场竞争逐步形成。年,注定不会是平淡的一年。一向强调长效健康稳定发展的苏州楼市,预计还是紧跟政策大方向,限价老盘越来越少,新盘将渐渐占据区域的销售主力。 　　(2)租赁住宅. 　　年7月18日,住房和城乡建设部等多部门联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,鼓励相关国有企业、房地产开发企业、经纪机构等设立子公司拓展住房租赁业务,以改变当前国内市场中私人业主作为出租方主体的现状。首批12个政策试点城市包括有广州、深圳、佛山、肇庆、南京、杭州、厦门、武汉、成都、合肥、郑州和沈阳。 　　尽管未被纳入首批12个政策试点城市,北京和上海在稍早前已双双推出了五年计划,将显著增加租赁住房供应数量。具体来看,北京计划在未来-年新增租赁住房50万套。与此同时,上海计划未来五年内新增租赁住房70万套。 　　年,政府将在一线城市中,继续执行限购限贷、土地供求维持低位等调控政策,维持市场平稳发展。市场趋势将成交回落,价格趋稳,新开工、投资中低速增长。长效机制建设迎关键期,市场中长期运行环境逐步确立,短期调控不放松稳预期。未来楼市政策仍会延续房子是用来住的,不是用来炒的这一明确的主线,坚持调控目标不动摇、力度不放松,保持调控政策的连续性稳定性,把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重,引导好市场预期。 　　根据政策及市场发展的趋势,年公司将积极做好各项准备工作,重点措施如下: 　　(1)把握市场变化脉搏,积极应对。 　　在当前情况下,要深刻理解政策环境,准确把握市场变化,围绕上海、天津、苏州三地认真研究市场需求,紧跟市场脉搏,在定价、营销策略、促销手段、销售渠道、推盘节奏等多方面向市场领先企业和项目学习借鉴,想尽一切办法达成目标。 　　(2)建立规范,优化标准。 　　在产品设计建设环节,在围绕计划有序推进项目开发的同时,不断总结过往产品经验教训,同时学习借鉴市场热销和先进的产品,以市场和客户为导向,多部门联合共同形成与市场需求匹配的产品标准。 　　在销售流程方面,进一步优化完善销售标准化流程,努力做到营销精准、高效、可靠。 　　(3)强化品牌效应。 　　上海、天津、苏州多城市联动,多项目联动,销售住宅、持有居住类产品联动,并与商业和办公联动,形成聚合效应,强化陆家嘴地产品牌形象,塑造公司品牌较高的知名度和美誉度。 　　3、商业物业。 　　年度,商业项目竞争依旧激烈,但公司商业项目的发展有了新的突破,在商业项目的经营中, 　　(1)实体商业面临低迷市场环境,挑战与机遇并存。 　　实体商业当前面临的压力愈发增大,一是受电商的冲击较为猛烈,线上商业抢占了较多的零售市场;二是实体商业之间竞争较为激烈,同质化也较为严重,发展空间受到挤压;三是在国内外经济形势的影响下,实体商业的消费较为低迷。这些都给实体商业的发展带来了巨大的挑战,但同时伴随着电子商务的高速发展以及线上实体商业的逐步调整,电商热潮也在慢慢冷却,商业消费愈发趋向线上线下互相结合,整体商业行业有了转型的契机,这给未来的商业发展带来了无限的可能。 　　(2)创新与体验已然成为商业项目发展的核心。 　　近年来,从新开商业项目来看,首进品牌、概念店、旗舰店依旧是较大的热点,但零售业已纷纷转向线上线下融合的商业模式,影响消费者选择消费场所的原因不再主要是目的性消费,电商的发展减少了人们去线下零售购买的频次,体验性和互动性较强的生活方式类业态逐渐成为消费者走出家门的理由,因此体验和娱乐成为了线下商业的核心。越来越多的商业项目都致力于创造独特的消费者体验,打造新的生活方式体验场,在业态组合及品牌优化上不断创新,以更好地与消费者进行情感沟通和关系营销。 　　(3)文创业态及主题IP活动成为商业项目的卖点。 　　在当下运营化时代,能够使自身商业品牌在众多商业项目中脱颖而出,并吸引到更多的消费者驻足,除了增强品牌知名度、引进品牌首店,利用艺术文创业态及主题IP活动等方式成为近年来最快速获客的手段,例如像艺术时尚、网红元素、动漫卡通、特色展览等等类型的主题活动,在吸引特定消费群体的同时,带给消费者更多的是参与感和互动性,使之起到话题和传播效应,最终为购物中心带来更多的客流,促进消费。 　　(4)商业项目运营与科技应用密不可分。 　　科技的进步引导着消费的不断晋级,智能化的建设、大数据的应用以及黑科技的入驻,这可以让商业经营为消费者带来便捷化人性化的温暖服务,做好智慧MALL的建设,在带给消费者未来感体验的同时,让商业空间真正意义上与消费者进行线下的互动和交流,提升实体商业的便利性与体验感。经过几年的磨合发展,科技在商业项目开发运营中的应用主要体现在商业管理系统的应用、数据采集及分析的应用、前端智能系统的应用、全渠道营销的建设等方面,都为提高商业项目管理效率、制度运营推广策略、定位精准营销及改变顾客体验发挥了促进作用。 　　(5)商业项目的经营思路在不断转变. 　　总的来看,实体商业的发展经历了几个阶段的转变,起初以店为中心,店的地理位置好生意就会好,后来是以品牌和商品为中心,追求的是供应链,品牌优、品类全、商品好、价格低,消费者就会来消费。但随着移动互联网的发展,信息越来越透明化,电商的出现给行业带来了重大的转变,如今商业项目的经营思路已逐步转变为以顾客为中心,研究顾客的需求和顾客心理,去洞察消费者的消费倾向,去满足和引导目标顾客的心理诉求。所以,运营服务的好坏影响着商业项目的口碑,市场推广的成功与否涉及到商业项目的客流与热度,物业管理能力的优劣牵制着商业项目的品质。运营是基础,而管理是核心,缺少良好专业的管理团队对于商业项目而言就好比是有肉无心的空壳,在优胜劣汰的市场上根本不堪一击。为此,开发商愈加重视商业项目的全面精细化管理能力,专业化的管理成为了项目成败的关键。 　　(6)社区商业的需求节奏深受住宅市场的影响. 　　随着国内房地产业的发展,住宅地产成熟之后随之而来的就是配套需求逐步的提升,出现了最后一公里需求概念。这种满足社区居民购物、服务、休闲、娱乐等综合性需求的社区集中型商业正逐步增多,更有具备创意组合元素的社区生活集市开始出现。未来发展将出现带有各种特色元素的、服务小众的精品商业项目,紧密围绕商品、服务、场所三个关键领域,做出更为全面丰富的功能组合和品牌组合的升级与优化,慢慢从大而全走向小而精。 　　面对上述市场发展的趋势,公司积极做好各项准备工作,具体来说,有如下重点措施: 　　(1)提升陆家嘴商业品牌的知名度。年,公司新开业两个面积超10万平方米的购物中心,商业板块的发展有了新的突破,这是打造陆家嘴商业品牌的基础。下阶段要全面做好商业项目的经营管理工作,应对市场的变化进行必要的业态调整与品牌升级创新,加强主题营销活动的推广,以确保商业项目的经营稳中有升,通过优质服务和口碑营销提升陆家嘴商业的品牌知名度。 　　(2)加强商业研策,寻求全新核心竞争力。面对如今高度同质化的竞争,合理的策划、定位、业态规划组合已是商业项目的基本要求,因此要进一步强化商业项目的设计与研策工作,寻求特色设计与差异化经营思路,了解挖掘消费者的深层次需求,从而彰显出与其他项目不同的核心竞争力。 　　(3)探索商业发展的新路径。互联网及移动技术的高速发展,让线上商业迅速发展,因此要积极应对商业环境与商业模式的变化,在发挥实体商业本身的优势外,应该充分利用互联网时代的商业红利,做好线上线下融合商业的研究工作,不断探索适合自身发展的商业模式和前进道路。 　　(4)商业科技智能建设脚步不断。科技在不断发展,智慧MALL的建设已必不可缺,因此要适应互联网时代的快速变化,在智能商业建设中跟紧脚步,不断吸取市场发展中产生的新科技,从而保证商业前端场景中良好的顾客体验,并利用商业大数据的分析,指导商业运营策略,以提高商业管理的专业度与效率,进而提升商业项目的竞争力。 　　(5)完善商业团队铸造。新购物中心的开业已让商业产品的运营管理团队有了质的提升,后续还要持续强化能力建设,形成学习与创新的氛围,打造更加高效、稳定、专业的商业管理团队。 　　4、金融行业。 　　年,在产业升级、新旧动能转换的关键节点,中国金融业围绕直接融资尤其是股权融资以及主动管理的转型迫在眉睫。信托行业逐步回归本源,证券行业收入来源呈现多元化趋势,寿险行业以提升产能作为保费增长核心。年末六稳政策提出、美联储加息次数减少,理论上为国内货币政策提供了空间。年在稳金融基调下,以科创板和试点注册制为突破,深化改革将催化业绩改善。预计在保持监管力度的同时,政策转向将会推动业务拓宽,创新业务有望得到发展。 　　(1)金融行业向直接融资与主动管理转型. 　　直接融资大发展是国家产业转型升级、新旧动能切换、经济迈入高质量发展的必由之路。为支持新经济发展,金融行业的转型方向:一是基于信贷思维的融资模式向基于金融市场和标准化资产的直接融资体系转变;二是资管新规落地后,资管业务将迎来更大发展机遇,向主动管理方向转型是大势所趋;三是多层次资本市场体系是直接融资时代最核心的市场基础设施,券商将充分发挥资产定价功能,有效对接投融资需求;四是保险资金等长期资金是重要参与者。 　　(2)信托行业逐步回归本源. 　　年至年,资管新规出台,明确回归本源,去通道、去杠杆,重规范、防风险。 　　资管新规细则落地,信托行业迎来监管边际宽松,过渡期相对平稳。受行业去通道影响,信托资产余额自以来缓慢下降。与规模形成对比,信托业务收入仍保持小幅上升。主要原因在于信托业务结构优化,发力主动管理业务,提升单位资产创收能力。严监管下,信托行业特别是对通道业务倚靠较重的信托公司短期承压。但是从长期来看,这种调整将倒逼信托行业回归受人之托、代人理财的本源,实现稳健发展。展望年,信托会分化与回归。预计传统融资类信托现状仍会延续,要求是规范;长期看,刚兑维系空间收窄。信托公司要提升主动管理能力,且积极探索新方向。 　　(3)证券行业收入来源呈现多元化趋势. 　　近年来,券商收入结构中,经纪业务、投行业务收入占比持续下降,券商收入来源呈现多元化趋势,在资管新规下,券商收入增长的重心逐步由传统业务向创新型业务转变。财富管理转型、主动型资产管理等业务将成为券商利润增长的重要来源。长期来看,经纪、投行、资管等传统业务在行业成熟阶段利润率改善会趋于稳定,佣金类业务的价格竞争将会日趋激烈。此外,年下半年以来监管层为推动资本市场健康发展,科创板快速推进为券商带来新的业务增长点;注册制导向下,未来有望重构券商投行业务链。展望年,预计证券行业投行业务收入企稳,资管收入持续增长,证券行业业绩有望改善。 　　(4)寿险行业应提升产能作为保费增长核心. 　　年以来,多数寿险公司代理人数量下滑,一方面源于保单销量不佳影响收入,另一方面源于保险公司主动清虚,淘汰低产能代理人。目前,寿险销售队伍仍处于调整阶段,一定程度上影响销售能力。目前,行业代理人规模已较为庞大,近年高增长后增速大概率走低,未来保险公司应从入口提升代理人质态,以优质增量升级队伍结构,以提升产能作为新一轮保费增长的核心动能。未来产能提升是长期工程。年,寿险产品结构中保障型占比大幅提升推动整体新业务价值率提升。短期而言,年,代理人大力推动健康险销售可能会导致部分需求提前释放,同时居民财富预期降低也会影响购买意愿,但目前客户的平均健康险保额仍处于明显低位,未来提升空间很高,对行业长期成长性保持乐观。 　　针对上述行业发展趋势,年,公司金融板块将以战略规划为指引,立足集团金融业务投资运管和区域综合金融服务支撑的两个平台定位,规范管理、协同发展,努力开创金融板块战略转型发展新局面。 　　(1)收放有序、分层管控,持续强化风控建设. 　　要强化管理、服务、引领、监督职能。加强对主要持牌机构的管控,逐步做实对主要持牌机构以战略管控为主的管控体系,重点确保实现管战略、管资源、管风险、管协同、管核心干部。同时,要持续强化风控建设,牢牢守住风险底线。 　　(2)突出重点、完善机制,全力促进两融协同. 　　产融协同与融融协同要突出重点,完善机制。一是聚焦重点领域,在近远期分别聚焦不同的产融协同领域;二是完善协同机制,加强产融协同价值认知方面的沟通,在战略、组织、机制、文化等多维度构建系统化协同体系;三是细化合作方式、操作方法以及风险防控等内容,保障业务协同工作持续稳定推进;四是有效运用金融科技,构建财富管理平台。 　　(二)公司发展战略. 　　经历了二十多年的发展与改革,公司完成了从单一土地开发向租售并举的成功转型,商业地产板块已经发展到一个比较成熟的阶段,物业规模、租金收入在经历了前几年的快速增长后,增长速率正逐步平缓。公司以商办物业租赁与销售为主业,受宏观调控的影响相对较小,但从长期发展而言,持有型物业占有大量资金,容易导致资金链趋紧,从而影响后续投资项目的规模化拓展。因此,近年来,公司积极响应国资国企改革的号召,在年初全面启动地产+金融的双轮驱动战略,于年底完成上海陆家嘴金融发展公司%股权的收购,在获得信托、证券、保险三张金融牌照的同时,将业务领域从商业地产拓展至金融服务板块。作为国内知名的商业地产企业,公司努力寻求新发展途径,优化公司产业布局,使传统商业地产的边界逐步延伸,变单纯的同质扩大为关联产业的适度多元扩张,通过商业地产与其他相关联行业的互动协作,通过收购、兼并等方式提升资产规模和效益,实现投资产业适度多元化,打造以商业地产为基础,商业零售及金融服务领域并进的核心业务格局,不断提升陆家嘴品牌知名度。

四、报告期内核心竞争力分析. 　　公司作为陆家嘴金融贸易区的城市开发商,不仅在浦东陆家嘴金融贸易区核心区域内持有大量高端经营性物业,也已经把发展的触角延伸到了上海前滩国际商务区、天津以及苏州,为公司的长期稳健经营打下了坚实的基础,陆家嘴地产的知名度和美誉度也被社会熟知和认可。同时,通过多年来的区域开发,公司积累了丰富的城市开发经验,成功转型为商业地产投资、开发、运营商。公司的核心竞争力主要体现在以下几个方面: 　　1、持续增长的经营性物业。 　　公司持有的主要在营物业面积从年转型之初约15万平方米,到年末增至约万平方米,在建面积达到万平方米。现公司持有的运营物业大多位于上海CBD的核心区域以及天津红桥区,区位极佳,交通便捷,将为公司商业地产主业良性、稳健发展提供有力支撑。 　　2、稳定成熟的专业营销团队。 　　经过多年的市场磨练,公司已经形成了一支稳定成熟的专业营销团队,积累了良好的自有客户资源,有效控制了营销成本。公司按产品类型,即办公、商业、住宅和酒店,分别组建专业化营销管理团队。营销团队之间既有分工,又有合作,为公司产品经营提供有效保障。同时,公司建立从楼宇招租到战略招商的新机制,优化激励措施,提供注册、税收双落地企业扩租、续租优先权,进一步增强重点客户扎根浦东的信心和积极性,营造良好的招商政策环境。 　　3、持续发展的历史机遇。 　　在城镇化的大背景下,公司作为控股股东陆家嘴集团的重要商业房地产平台,仍处在一个大有作为的发展时代。公司在控股股东的支持下,已经成功进军前滩国际商务区,前滩中心作为该地区标志性建筑,建设已经全面启动。同时,公司也积极参与上海临港区域的开发,参股项目建设已全面启动。公司一定会紧紧抓住自贸区扩容的大好机遇,加大招商力度,提升品牌影响力。 　　4、国资企业改革的时代潮流。 　　一方面,公司于年完成了陆金发%股权的收购,一举获得证券、信托和保险(寿险)三家持牌金融机构,初步构建起商业地产+商业零售+金融服务发展格局。另一方面,随着控股股东陆家嘴集团业务统筹的推进,公司正成为集团商业地产开发建设及运营的实施平台,有助于公司专业能力的持续提升。 　　5、严谨规范的企业管理。 　　公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》和《上海证券交易所股票上市规则》及中国证监会、上海证券交易所的其他相关要求,以建立现代企业制度为目标,不断完善公司治理结构,规范公司日常运作,防范公司经营风险,加强公司信息披露工作。目前,公司已经形成了权责分明、各司其职、有效制衡、协调运作的法人治理结构。公司通过董事会决策、管理层执行和监事会监督三位一体的管理模式,确保公司运行的独立性、规范性和有效性,切实维护广大投资者和公司的利益。