南京核心区青奥板块保利阅云台考察评测

江核青奥板块的保利阅云台的考察日记，

楼盘亮点

保利这个开发商相信不少老铁都比较熟悉了，作为大型央企，保利在南京江北新区开发了不少代表项目，如保利江汇、保利西江月等，认可度较高，在南京其他多个区域也有不少代表作，属于深耕南京新房市场的央企。

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而除了品牌比较硬之外，保利阅云台项目的地理位置也值得一说，保利阅云台项目项目跟此前介绍过的中海观江樾项目一样，靠着浦滨路近一些，所以未来没有江景，但是在另外一方面却还跟城南中心的大悦城等配套，以及江核隧道口板块距离非常近，同时更靠近十号线万汇城站，未来的各项生活配套都可以与周边板块无缝共享。

保利阅云台项目售楼处的停车场可以看到垂直森林，以及即将交付的江畔都会上城项目，而照片右边就是隧道口板块的几个楼盘。

项目概况考察

保利阅云台项目前身为NO.新区G14地块（浦滨路以东、康华路以南地块），在年9月26日经过4轮竞拍被保利拿下，成交总价万，楼面价元/平，最高毛坯销售限价元/㎡。目前项目主力在售8-14号楼，建筑面积约、㎡，销许均价元/㎡，首付3成，升级装修包价格为元每平米。

项目共打造14栋17-27层高层住宅，面积段为-㎡，项目体量较大共有套房源，其中17-18层小高层都是两梯两户，26-27层的高层住宅为两梯四户设计，项目容积率为2.4，绿化率为30%，得房率约80%，后期由保利自身承担物业服务。

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从居住舒适度上来说，肯定是1、4、5、8、9、12号楼这种小高层在后期会比较舒适，但是我们从上面的楼栋分布图中也能看到，项目在部分楼栋还打造了㎡的边户户型，相对来说也是不错的，同时根据考察团的了解，项目楼间距大约在60米左右，从沙盘看，未来项目的采光、小区的绿化做的也都不错。

此外，项目与青奥其他几个项目相比，特点是，双水岸环绕的周边环境+与浦口城南中心、江核隧道口两个区域的资源共享，首先从上图沙盘可知，项目未来旁边就是丰字河及镇北河双水系交汇，未来的居住环境会很怡人。

项目售楼处实拍

而说到资源共享，就还是位置问题，在项目的售楼处区域，肉眼可见一条浦口大道相隔的江核隧道口区域。而除了与隧道口区域相隔不远处，就是浦口城南中心。

项目户型+样板间

项目打造建面约、、㎡三种户型，基本上跟青奥其他几个兄弟项目保持了一致的步调，同时也从户型看出来客户群体基本上是刚改起步了。

建面约㎡三房两厅两卫：三开间朝南，采光更佳；动静分区，进门为玄关柜和餐桌，旁边为厨房，客厅与阳台相连，三个房间均在房屋东侧。

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建面约㎡为四房两厅两卫（一共两种，这是第一种）：四开间朝南，采光很好；餐客厨一体化，更加便捷；主卧套间设计，私密性更强；三个房间全都朝南，且还有一个与阳台连通，通透性不错。

建面约㎡为四房两厅两卫（这是第二种），大横厅设计，客厅有着约6.6米开间，尺寸阔绰，全屋共设计6个飘窗，不过相对而言只有两个房间朝南了，这两种户型只能说靠买房人自己选择。

建面约㎡为四房两厅两卫：该户型四开间朝南，阳台开间约8米，整体布局与平米的C户型相似，尺度更大，功能性更强。

下面我们再来看看样板间：

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从这个㎡的横厅户型的样板间可以看出，项目客厅的尺度确实是到位了，但是只有两个房间是南向的，多少有点可惜，另外为了保证各个房间的尺度，在大面积短进深的特点之下，厨房的空间多少有点被牺牲了，另外两个卫生间的淋浴室都带飘窗，这点还不错。

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㎡的户型基本上就是平米的C户型的放大版本，尺度变大后空间感自然更好，干湿分离的公卫、开间8米的阳台更是到位。

另外给大家奉上项目的装修标准，在这里必须吐槽一下，现场把装修标准图用两盆绿植给遮挡住了，拍照都不方便，考察团还费力地把两盆大绿植给移走才方便拍照。

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项目升级装修的三大件为日立的中央空调、菲斯曼的地暖、兰舍的新风系统、其他使用的部分品牌为西门子油烟机/燃气灶/洗碗机、德国唯宝马桶、高仪的卫浴五金件，在这里考察团只能说元一平的装修包，用这些产品中规中矩。

项目配套考察

在交通方面，保利阅云台项目紧靠贯穿整个江北新区核心区域的浦滨路，开车出行无论是前往未来江北核中核CBD区域，还是通过隧道前往鼓楼区域，抑或是从五桥前往河西都比较方便。

公共交通上面，项目周边四线地铁环伺，分别为10号线、11号线（在建）、15号线（规划中）、13号线（规划中），不过客观的说，虽然目前11号线的建设速度很快，提前通车也不是没可能，但是规划中的两条线路恐怕就不是一年两年能开建的了。

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更值得提出来的是阅云台是整个区域中，距离已经开通的地铁站最近的项目，距离10号线万汇城站仅约米，4站地铁就能到河西，未来上班族骑个小电驴几分钟就能到万汇城站了，这点还不错。

商业配套方面，项目周边方圆2公里内汇集不少商业体，比如西侧城南中心的大悦城（建设中）和南侧的砂之船奥莱（建设中，今年就将会开业）。其中砂之船进度比较喜人，看来过几个月就能开业的目标问题不大。在浦口大道另外一边还有正在施工的浦口万汇城，可以说商业资源未来不会缺。

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浦口万汇城施工现场

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砂之船施工现场

教育方面，板块内还规划有2所幼托、1所小学、1所中学用地，另外一路之隔的城南中心板块的教育资源在之前几天已经有了消息传来：南岸落地了中华中学城南校区，北岸则是已经落地了一中江北教育集团，不过这些配套都是服务于城南中心的，所以青奥这块的教育还等待官宣引进，业主们需要等待。

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产业方面，项目紧靠江核研创园，研创园内现已建成孵鹰大厦、腾飞大厦、扬子科创中心重要产业载体，重点发展集成电路设计、智能制造研发、大数据云计算人工智能三大主导产业，未来的发展潜力是非常大的，只是产业的发展从低端到高端，注定是需要时间的积累。

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考察总结

至此，江北核“青奥四小龙”的考察结束，四个项目各有优劣，基本上还是要看买房人自己的本心去选择，因为毕竟在现阶段的楼市之中，资金条件没问题的话，基本上想买江核的房子还是有的选的，这几年地价和新房均价稳步上涨，一边是江北核心区新房的成本可以在逐步的被拉高，另一边是二手房解除限售更多的二手房涌向市场。

年9月，长江时代，毛坯限价元/㎡

年5月，晴翠府，毛坯限价3.5万元/㎡

年9月，花语天境，毛坯限价3.8万元/㎡

年4月，江核G03地块，毛坯限价达到4万/㎡

尤其是G03地块，仁恒的参与之后，放风的价格居然达到了4.7万左右每平，在这个基础上，市场中出现了两种声音，认为抄底青奥区域的二手房也是不错的选择，比如保利西江月项目的二手房均价基本上已经下滑到了3.7万每平，还是现房：

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但是考察团还是要提醒买房人：保利西江月项目有他的优点，但毕竟是老盘，无论是户型还是品质相对来说跟现在的新盘相比还是有比较大的差距，所以买二手房还需要谨慎考虑。

另外还有部分买房人有着这样的想法：既然青奥与浦口城南中心也就隔了一条马路，那去买城南中心的新房项目不是更划算吗？那在这里必须要提一下城南中心未来的新项目，因为就在最近，两块新地的计划出炉了：

城南中心G13地块，项目容积率≤2.0，项目共规划了5栋15-17层高层住宅，毛坯限价元/㎡。

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城南中心G14地块，项目容积率≤2.0，项目共规划了8栋15-17层高层住宅，毛坯限价元/㎡。这两幅住宅仅一路之隔，且均为中粮拿下，未来将大概率将会一起开发建设。编辑

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细心的老铁应该发现，城南中心这两个项目，地价相较于之前也是涨了一波了，更是有消息传闻项目升级装修的放风价为3.4万每平方，优秀的楼层可能还不止，在这个基础上，青奥几个项目的单价是不是看起来又没那么高了？尽管说一体化发展，但是江核跟浦口区域属性还是有着一定的区别的。

这样看来的话，似乎现在这个阶段，买入青奥是自住和投资江北核的较好的选择，不知道各位老铁怎么看呢？

主编简介：

苏北哥，男，祖籍苏北，久居南京，11年金融工作经历，元白手起家，95年开始创业，连续多次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

年买入人生第一套房，年重点研究资产配置，有28年房产实操经验。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。