陆家嘴2020年半年度董事会经营评述

陆家嘴年半年度董事会经营评述内容如下：

一、经营情况的讨论与分析

年是全面建成小康社会决胜之年，是“十三五”规划的收官之年，也是浦东开发开放30周年。上半年，面对突如其来的新冠肺炎疫情，公司一手抓好疫情防控，一手推进复工复产，全力降低疫情对公司在营在建项目的影响。同时，公司牢牢围绕年初战略决策，紧盯全年经营目标不放松，大力推进项目建设运营，积极参与“金色中环发展带”等重点区域开发，助力浦东“倍增行动”，打好“十三五”规划收官之战。 　　（一）年上半年经营工作回顾 　　1、上半年，营业收入约66.27亿元，其中：房地产业务收入51.97亿元；金融业务收入14.30亿元。 　　2、上半年，房地产业务成本及费用30.02亿元；金融业务成本及管理费用3.08亿元。 　　3、上半年，项目开发投资支出17.85亿元，与年同期相比增加24.83%。 　　4、上半年，实现归属上市公司净利润16.78亿元，与年同期相比下降18.01%。 　　（二）上半年经营工作分析。 　　上半年，因新冠肺炎疫情爆发，各行各业出台疫情防控政策，春节后公司部分在营项目经历了史无前例的延期开业，全市购物消费活动、旅游住宿活动、会展展览活动、宴会餐饮活动等均暂时性停滞，对公司商业、酒店及会展业务产生较大影响。在此期间，公司抓紧苦练内功，在场地修缮、设备维护、服务提质等方面下功夫，为市场逐步复苏后的发展储能蓄势。 　　同时，公司积极履行国有企业服务区域经济发展的主体责任，严格落实上海市《全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》和浦东新区出台的支持服务企业平稳健康发展的18条措施，努力营造温馨暖心的营商环境，对受本次疫情影响且符合条件的中小微服务企业实施部分租金减免措施，切实减轻其负担，与租户企业共克时艰，共渡难关。 　　至6月底，公司共受理租户减免申请家，涉及金额1.67亿元，目前已完成减免家，金额1.56亿元，彰显国有控股上市公司主动担当、共同战“疫”的社会责任。 　　1、经营收入分析。 　　（1）物业租赁收入。 　　①合并报表范围内长期在营物业租金收入（现金流入），合计17.64亿元。 　　办公物业。主要包括甲级写字楼与高品质研发楼。年上半年度租赁收入15.36亿元，比年上半年减少0.62亿元，同比降幅4%。 　　目前公司持有长期在营甲级写字楼共22幢，总建筑面积超过万平方米。截至年二季度末，上海成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率约为89%，平均租金8.87元/平方米/天。天津成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率约为65%，平均租金3.45元/平方米/天。 　　高品质研发楼包括园区型的上海市级软件产业基地----上海陆家嘴软件园区以及陆家嘴金融航运大楼。截至年二季度末，长期在营高品质研发楼总建筑面积约33万平方米，出租率达到82%，平均租金达6.30元/平方米/天。 　　商业物业。年上半年租赁收入为1.28亿元，比同期减少0.71亿元，同比降幅36%。 　　商业物业主要包括陆家嘴96广场、陆家嘴、陆悦坊、天津虹桥新天地、陆家嘴金融城配套商业设施以及位于上海、天津的两个L+Mall。截至年二季度末，商业物业总建筑面积超过45万平方米，其中：在营的陆家嘴96广场出租率为66%，陆家嘴出租率为86%；上海L+Mall和天津L+Mall出租率分别为92%和81%；陆悦坊出租率为77%。 　　酒店物业。年上半年营业收入为0.22亿元，比年同期下降67.16%。 　　公司拥有三家商务型酒店----东怡大酒店、陆家嘴明城酒店和天津陆家嘴万怡酒店。东怡大酒店配备间房间，年上半年GOP率为3.01%，平均出租率为29.21%；陆家嘴明城酒店配备间房间，年上半年GOP率为-88.97%，平均出租率16.88%；天津陆家嘴万怡酒店配备间房间，年上半年GOP率为-27.20%，平均出租率为35.41%。 　　住宅物业。年上半租赁收入0.73亿元，比年同期减少万元，同比降幅8%。 　　公司长期持有的在营住宅物业主要是东和公寓，共有套住宅，总建筑面积约9万平方米，出租率为87%，平均租金达24,元/套/月。 　　养老物业。公司长期持有的在营养老物业是金色阳光老年公寓，共有个套间，总建筑面积1.7万平方米，年上半年租赁收入万元。 　　②合并报表范围外长期在营物业租金收入，合计0.36亿元。 　　公司持股50%股权的上海新国际博览中心有限公司及上海富都世界发展有限公司以投资收益方式计入合并报表。 　　会展物业。年上半年租赁收入0.09亿元，比年同期减少97.53%。 　　富都世界。年上半年租赁收入0.27亿元，比年同期减少32.5%。 　　（2）房产销售收入。 　　年上半年，公司实现各类房产销售收入及现金流合计3.69亿元，主要来自于天津海上花苑二期、苏州15地块二期、上海及天津存量房、存量车位的销售。年上半年累计住宅物业合同销售面积1.17万平方米，合同金额3.10亿元，在售项目的整体去化率为47%。 　　（3）物业管理及服务性收入。 　　合并报表范围内，年上半年，公司实现6.59亿元物业管理收入（现金流入），比年同期减少12.13%。 　　合并报表范围外，上海新国际博览中心有限公司年上半年实现1.03亿元的服务性收入，比年同期减少55.41%。上海富都世界有限公司年上半年实现0.17亿元物业管理收入，比年同期减少39.29%。 　　（4）金融服务收入。 　　年上半年金融业务实现收入14.30亿元，占公司营业收入总额的21.58%。 　　2、项目投资分析 　　新开工项目2个，总建筑面积5.96万平方米，为苏州2号地块、苏州16号地块。 　　续建项目16个，总建筑面积.91万平方米，为前滩中心超高层办公楼（前滩25-02地块）、前滩中心酒店（前滩25-02地块）、前滩25-01地块商业中心、张江中区73-02地块、张江中区74-01地块、张江中区75-02地块、张江中区57-01地块、张江中区56-01地块、川沙新市镇C04-12号地块、川沙新市镇C04-13/14号地块、竹园2-16-1地块、天津海上花苑二期(东标段)、苏州8号地块、苏州9号地块、苏州12号地块、苏州14号地块。 　　前期准备项目4个，总建筑面积35.36万平方米，为潍坊社区-02地块（竹园2-13-1/2号地块）、苏州4号地块、苏州10号地块、苏州13号地块。 　　3、有息负债现状。 　　公司合并报表范围内有息负债（陆金发仅包含其母公司有息负债）主要由五部分组成：短期贷款、长期贷款、中期票据、应付债券以及并表其他有息负债。年6月30日余额为.25亿元，占年上半年公司总资产的47.38%，较上年末.53亿增加16.75%。其中：短期贷款（含一年内到期的长期贷款）为.12亿元，长期贷款为.38亿元，中期票据为40亿元，应付债券（公司债）50亿元，短期融资券43亿元，其他有息负债为24.75亿元（华宝信托-安心投资20号集合资金信托计划）。 　　4、经营业绩影响分析。 　　公司年上半年利润来源主要由房产销售和租赁及金融业务组成。其中：长期持有物业出租毛利率为78.66%；房地产销售毛利率为82.07%；金融业务毛利率为79%。 　　（三）下半年经营工作计划 　　下半年，公司将继续克服疫情影响，按照年度工作计划抓好主责主业，推进公司各类业务稳健发展。 　　公司要继续秉承“高水平规划、高品质建设、高效率运营”的发展要求，全力以赴在“金色中环”战役中发挥主力军的作用。要聚焦张江科学城核心区的项目建设，助力新区成为上海高质量发展的“主引擎”。要继续围绕集团商业地产项目开发建设和运营管理平台的定位，持续推进受托承接的集团在前滩、御桥、临港等新兴区域的项目开发建设及招商运营,不断提升公司城市综合运营管理及服务的能力。要继续落实安全生产主体责任，守住安全底线。下半年，公司的建设项目（含新开工、竣工及续建）及前期准备项目共有25个，总建筑面积万平方米。 　　同时，在办公楼宇营销方面，要加快推进已入市项目及陆家嘴滨江中心的租赁工作，有序推进前滩地标建筑前滩中心的入市及招商工作，全力以赴完成年度租赁收入目标。要继续加强新领域招商研究，建立《上海优质写字楼市场信息更新及重点楼宇信息更新机制》，为张江科学城项目的前期战略招商工作做好铺垫。 　　在商业零售发展方面，要做好充分的准备应对疫情带来的消费习惯改变，预判消费新格局，并紧抓社会消费热点，研究契合当下的商业模式。在建商业要做好业态定位和运营研策，在营商业要进一步打造推广亮点、活跃商业气氛、加强品质管理。要进一步优化“地标性大型综合体购物中心”、“区域性中型商业体”、“社区型配套商业”等三类产品为主的商业发展格局，持续推进在营商业的客流与效益，提高品质管理、服务“上海购物”。 　　在住宅产品发展方面，销售住宅项目要 　　在物业管理服务方面，下半年要继续做好在营物业的优质安全管理，做好疫情常态化防控、强化服务保障能力、提升服务品质；要继续彰显“上海品牌”软实力，积极沉淀连续保障两届进博会的成功经验，全力以赴、通力合作，以进博会上的优质服务促营销；要把握会展业务回暖、跨省团队旅游恢复等契机，配合公司主营产品的市场开拓，围绕前滩中心项目开展超甲级办公楼物业管理对标市场顶尖水平的标准研究，努力实现“最可信赖和最受尊敬的商办及会展物业管理的引领者”，为擦亮“上海服务”品牌再做新贡献。 　　下半年，金融服务板块要延续上半年经营的良好局面，保持增长势头，继续推动持牌机构战略规划，严格坚持风险防控、强化过程管理，聚焦发展目标、促进金融服务板块规范多元发展，努力提升金融服务板块的盈利能力与投资回报力，凸显各持牌机构的竞争力和品牌影响力。 　　一要持续做好风险防控。探索各金融板块风控联动机制、畅通信息渠道，增强风险应对能力。 　　二要着力加强“1+3”板块能力建设。要立足维护股东权益，切实压实管理责任，运用考核指挥棒，不打折扣地推进完成既定工作目标，强化对持牌机构的战略指导、管控和服务。 　　三要扩大协同战果。加深持牌机构间业务协同，发扬优势、取长补短，创新合作模式，努力形成长效机制。同时把握为区属企业提供金融服务的机遇，确保项目顺利推进，树立良好口碑，努力将业务协同打造为陆家嘴金融服务板块的核心竞争力。

二、可能面对的风险 　　年，新冠疫情的蔓延及复杂多变的国内外经济金融环境给公司经营工作的推进带来了不确定性。 　　上半年，房地产市场整体呈“先抑后扬”态势，但各级政府仍以“住房不炒”为主基调，在“稳地价、稳房价、稳预期”大环境下，房地产行业持续面临销售调控、拿地难度上行、融资渠道紧缩的局面。在此形势下，公司积极应对市场，着力推动企业高质量发展、锻炼高素质经营团队，坚持成为“实施国家战略的平台，实现国资保值的载体”，时刻思考如何提升持有物业经营质量、盘活商业物业资源，迎接房地产行业的新挑战。 　　另一方面，金融板块完成收购后，随着信托监管的加强、资管新规及其配套政策陆续出台，公司正努力提高三个持牌金融机构自主管理能力，开拓金融产品服务，有效建立风险隔离机制和预防机制，并根据市场需求调整金融产品结构、营销模式，促进金融板块服务浦东开发、区域发展，打造具有浦东特色、陆家嘴优势的金融服务板块，实现地产与金融协同共振。 　　此外，随着国内疫情逐步得到控制，公司生产经营活动也逐渐恢复，年度经营目标及在建项目工程正有序推进。但是，受全球疫情蔓延的影响，下半年国内部分行业仍可能持续面临开业延期、恢复受限的疫情防控措施，会对公司商业、酒店及会展等板块产生不利影响。

三、报告期内核心竞争力分析 　　公司作为陆家嘴金融贸易区的城市开发商，不仅在浦东陆家嘴金融贸易区核心区域内持有大量优质经营性物业，并已将发展地域延伸到了前滩国际商务区、张江科学城核心区、川沙新市镇城南社区、天津红桥区以及苏州高新区，确立了公司在行业发展中的竞争优势。通过多年的区域开发和运维管理，公司积累了丰富的城市开发经验，公司的核心竞争力主要体现在以下几个方面： 　　（一）持续增长的经营性物业。公司持有的主要在营物业面积从年转型之初约15万平方米，到年上半年增至万平方米。现公司持有的运营物业大多位于上海陆家嘴金融贸易区、前滩国际商务区以及天津红桥区，区位极佳，交通便捷，为公司商业地产主业良性、稳健发展提供有力支撑。公司将继续积极参与浦东各新兴区域发展建设，向前滩、张江科学城、川沙新市镇核心区域纵深挺进，并构建以“专业化”为核心的房地产运维平台，进一步提升在营商办经营性物业的优质性，增强品牌竞争力和影响力。 　　（二）稳定成熟的专业化运营团队。经过多年的市场磨练，公司已经形成了一支稳定成熟的专业化运营团队。公司按产品类型，即办公、商业、住宅和酒店，分别组建专业化营销管理团队。营销团队之间既有分工，又有合作，为公司产品经营提供有效保障。公司建立从“楼宇招租”到“战略招商”的新机制，利用自身积累的良好客户资源以及多元、梯度的产品优势，优化激励措施，提供注册、税收双落地企业扩租、续租优先权，进一步增强重点客户扎根浦东的信心和积极性，营造良好的招商政策环境。同时，拥有“上海品牌”认证的陆家嘴物业精心打造了一支专业化团队，不仅专注于为公司旗下商业、办公及会展项目提供优质的管理服务、持续提升公司项目服务能级，同时聚焦服务城市发展战略，做好上海进博会服务保障工作，助力打响上海“四大品牌”，擦亮陆家嘴金字招牌，保持物业运营水平高质发展。 　　（三）持续发展的历史机遇。公司作为控股股东陆家嘴集团重要的商业房地产平台，仍处在一个大有作为的发展时代。在控股股东的支持下，公司已经成功进军前滩国际商务区、张江科学城核心区，承担区域标志性建筑的开发建设，且已经全面启动；此外，公司也积极参与上海临港区域的开发，参股项目建设正抓紧推进。 　　（四）统筹优势助力业务发展。一方面，公司于年完成了陆金发%股权的收购，一举获得证券、信托和保险（寿险）三家持牌金融机构，构建起“商业地产+商业零售+金融服务”发展格局。另一方面，随着控股股东陆家嘴集团业务统筹的推进，公司正成为集团商业地产开发建设及运营的实施平台，有助于公司专业能力的持续提升。 　　（五）严谨规范的企业管理。公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》和《上海证券交易所股票上市规则》及中国证监会、上海证券交易所的其他相关要求，以建立现代企业制度为目标，不断完善公司治理结构，规范公司日常运作，防范公司经营风险，加强公司信息披露工作。目前，公司已经形成了权责分明、各司其职、有效制衡、协调运作的法人治理结构。公司通过董事会决策、管理层执行和监事会监督三位一体的管理模式，确保公司运行的独立性、规范性和有效性，切实维护广大投资者和公司的利益。来源:同花顺金融研究中心