来源：弄堂房子
千亿房企爆雷，裁员潮已来袭，可总有开发商有钱、有意愿拿地。
最近两天，全体地产人的朋友圈再次被拿地稿刷屏，仿佛身临其境地一起参与了又一个数百亿的大买卖。
没有了第一次的紧张和心跳，天津第二批土地集中出让尘埃落定，揽金亿，全场最高溢价率仅14.7%！
出让前夕，年度第二批61宗集中供应宅地中的19宗地块因故停牌，其中涉及市内六区7宗，滨海新区4宗，北辰区、西青区各3宗，津南区1宗，武清区1宗。
这一次，市区成了大冷门，让人大跌眼镜。
事实上，在这一轮下行周期，我曾问过一位房企高管一个问题：为什么不在市区拿地？
他给我的回答是，在市区拿地不赚钱，高周转之下，老板不可能为了在天津树立品牌而拿地。
无论如何，接下来的两天，土拍盛宴如期而至。
9月10日，天津近亿土地款进账，一如首轮集中供地，以底价成交为主，却比上次首日足足多了亿；
9月11日，天津土地市场揽金50.3亿，只有5宗地块竞拍，也没有出现超预期的溢价成交。
如果说首批土地集中出让是冰火两重天，那么，这一次，更能真实反映一个事实，那就是：被市场反复教育的开发商，终于学乖了。
知敬畏，懂进退，方能自保。
潮水退去，谁在裸泳，谁真有钱，一目了然。
PART1
停牌、流拍、底价，是欲望下的克制
9月10日，共计35宗地块成功摘牌，出让土地面积合计约万平，土地出让金收入合计近亿元。其中，3宗滨海地块溢价成交，2宗武清地块流拍。
据统计，首日成交地块中市区占5宗，仅红桥区铃铛阁地块溢价万成交，其余包括和平区多伦道、河西区安江里、南开区灵隐南里在内的多宗热门地块均为底价成交；
环城方面，共底价成交7宗地块；
远郊方面，共底价成交13宗地块；
滨海新区方面，10宗地块全部成功出让，除7宗地块底价成交外，高新区津滨高（挂）-1号地块由金辉以18亿元、溢价6%竞得，折合成交楼面价元/平。
而第二批土地集中出让首日，滨海率先触发摇号机制。
进入抽签环节的两宗地块均位于大港，竟然是大港。
其中，港东新城津滨大（挂）-16号地块，达到最高限价，进入抽签环节，最终由金重地产中签，以0.83亿摘得；
大港主城区津滨大（挂）-1号地块，最终由华美立家抽签摘得，折合成交楼面价元/平。
冷门地块，名不见经传的房企，虽触发摇号机制，也未在舆论上掀起多少波澜。
房企方面来看，曝光频次最高的，是中铁投资和中海。
你会发现，以底价成交为主的第二批土地集中出让首日，最大赢家都是中字头。
为什么？
土地价格又上涨了。
第一批集中供地表现激进的开发商不拿地了，可能是嫌贵，也可能是真没钱了。
不仅如此，这一次，不少地块还增加了商业捆绑、自持租赁等种种限制。
扛得住上述压力的，大概也只有国家队。
停牌19宗，意料之中，情理之中。诸多政策，不断加码，再天真的开发商也停止幻想了。
更何况，还有拿地方式、资金管控、过程管控……层层施压，夹缝中求生存，已实属不易。
1）拿地方式：限地价、限售价、竞自持、竞高标、配租赁、竞现房；
2）资金管控：三道红线、融资限制、按揭额度、资管新政；
3）过程管控：预售时限、装配式、海绵城市、智能化社区等。
谁都有持续扩张和不断深耕的欲望，但在上述管控的重压下，大多数房企别无选择，只能压抑和克制。
在此背景下，能够突出重围的，除了不知者无畏的生面孔、真的不差钱的国家队，就只有这些年在天津市场真的赚到钱的那为数不多的几家房企了。
而流拍，对天津市场来说，相对陌生。
大多数时候，人们习惯了，无人问津的地块会在竞拍前夕紧急停牌。
这一次，2宗武清地块流拍，是摆在桌面上的坦然，也是正视并非每宗地都有人拿的真相。
因为有了停牌、流拍、底价，本次集中出让才显得比以往更鲜活、更真实、更坦诚。
PART2
摇号、竞拍、溢价，是坚持中的寂寞
9月11日，在今天竞拍的为数不多的地块中，我看到的是部分开发商刻在骨子里对市场份额的渴望，因为坚持的人不多，而倍感寂寞。
绿城，西青侯台地块，溢价率0.1%；
龙湖，海教园地块，溢价率0.51%；
保利，武清新城地块，溢价率6.3%；
中建六局，津南辛庄地块，溢价率0.37%；
琪晟源，静海城区地块，溢价率14.7%……
昨天的中海，今天的绿城，被视为在抄底天津。
的确，相较于首轮集中供地动辄30%-50%的溢价率，今天的土拍显得有些波澜不惊。鲜有地块触发摇号机制，溢价率也聊胜于无。
这样的拿地表现只说明一点。那就是：志在必得的开发商越来越少，更多的房企早在地价高企和房价预期不对等的预判中望而却步。
集中供地的机制之下，是否能够控制房价，我们暂且不论。可以肯定的是，这的确给各大房企带来了肉眼可见的集体焦虑。
首批土地集中出让，开发商无法停下脚步，因为当时拍地才能在今年的“金九银十”实现供货和销售。
第二批土地集中出让，有实力的房企还是会出手，因为现在拍地，如果能实现3个月快开，也还是有机会在本年度收官之际供货和销售。再不济，也能为明年的销售储备货值。
为了维持规模，总有房企愿意买单，到底是赚钱还是亏钱，那是三年后的事情。
在天津土拍市场，前赴后继的，有领跑者，也有后来者，可企业规模与利润，如何鱼与熊掌兼得？
手机行业的平均利润在1%，随着集中供地机制的深入，行业内卷不断挤压，未来房地产行业的利润很有可能要降至3%以下。
高价地，拿还是不拿，各大房企真的要想清楚自己要的究竟是什么。
当然，不同的开发企业，会有不同的拿地逻辑，但至少目前，我们可以看到以下四个拿地机会点：
1）区域板块内同期出让地块数量少，未来竞争格局可控；
2）谋定而后动，招商引资，提前谋划，实现差异化竞争；
3）10万方左右，一年内全部去化，地块优先考虑小而美；
4）抄底天津，拿大体量项目，为将来穿越周期争取时间。
第二批土地集中出让，开发商拍地也寂寞，我们每一个围观者大概也是看了个寂寞。
除非，地方出手救市或拿出诚意降地价，否则，开发商的拿地意愿也只能贴地飞行。
而第二批土地集中出让我们看到的场景，或许会是未来天津土地市场的常态。
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