■本文作者：王小明北京在明律师事务所
被征收人无需费心思琢磨“新建普通商品住房市场价格”与“类似房地产的市场价格”在字眼儿上或者评估专业领域的区别，最高人民法院通过相关裁判已经告诉了我们这一问题的初步答案。当然，记住凡事皆有例外，要具体案情具体分析，争取对我们最有利的补偿安置利益总是没错的。
城市房屋被征收时的补偿价值怎样确定？《国有土地上房屋征收与补偿条例》早在10多年前就给出了明确的标准：不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
而在近些年的征拆实践中，广州市、天津市等少部分地区在其地方性规定中引入了“新建普通商品住房的市场价格”这一概念，并将其作为“类似房地产的市场价格”的重要比照对象。
《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》第20条是这么说的：被征收住宅房屋的价值，由房地产价格评估机构按照被征收房屋类似房地产的市场价格和其所处区位的新建普通商品住房市场价格分别评估，并按照较高的评估结果确定。
《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第21条则规定，住宅房屋价值的补偿金额加上征收奖励不得高于被征收房屋所处区位的新建普通商品住宅的市场价格。
且在确定搬迁时限奖励标准时，广州市也将“新建普通商品住宅市场价格的15%”作为了该部分奖励金的数额上限。
那么，“新建普通商品住房市场价格”这一标准被征收人究竟该如何理解呢？以它为标准算出来的补偿数额会高于“类似房地产的市场价格”标准吗？被征收人究竟是亏了还是赚了呢？
最高人民法院在刘女士诉天津市红桥区政府征收补偿决定纠纷一案的再审审理中就上述问题提出了如下裁判观点：
新建普通商品房的价格既包括区位、用途、建筑结构、建筑面积、占地面积、土地使用权等因素，也包括开发商人工成本、资金成本、依法缴纳的各种税费等运营成本，以及赚取的利润，其中土地费用是按照招拍挂的价格确定的。
除非院落面积远远大于房屋建筑面积，一般情况下按照新建普通商品房进行评估的价格，是高于类似房地市场价格的。
在明律师来帮各位被征收人朋友详细解释一下最高法的上述分析。《国有土地上房屋征收评估办法》第30条规定，被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
而“新建普通商品住房的市场价格”则可能在权利性质、新旧程度等方面与“类似房地产”有较大差距。
一方面，棚户区改造、旧城改造等征收项目涉及的房屋很多都有公房性质背景，即使被征收人已通过房改政策将其购为己有，其也完全可能仅享有房屋的所有权，而不享有房屋所涉的国有土地使用权。这就在“权利性质”上与新建普通商品住房拉开了差距。
另一方面，新和旧体现在最高法裁判中提及的开发商运营成本上差距就更大了，特别是建成于上世纪90年代以前的老旧房屋。
故此，从被征收房屋市场价格的组成要素上分析来看，最高法的裁判观点当然是有其合理性的。
不过凡事无绝对，在具体个案中被征收人也不可盲目地认为按新建普通商品住房的市场价格给补偿自己就一定赚到了。
通俗点儿讲，在征收拆迁这回事情中，征收方是主动发起者，是地方性规定和政策、补偿方案的制定者，被征收人永远都只能处于被动应对的地位，那么亏本的事情征收方自然不会干。
在前述案例的最高法裁判中，这样一个细节值得大家
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