作者:天津特价房觅盘第二季第一期的文字稿终于上线了闲话少说先来总结一下对北辰的看法
一个字
多……
新盘不少房企更多北辰目前有不少楼盘都是在土地市场的激情期拿地的到了开发阶段又变成了拿得起的地拿不起的风险所以“抱团取暖”的现象在北辰似乎体现的格外明显……
龙洲道号
龙洲道号前身为今年1月31日成交的津北辰北(挂)-号宗地摘牌当日共有12家房企报名参与龙洲道号宗地竞买分别为万科、招商、中海、金茂、首城、仁恒、景瑞、天房、旭辉、中铁建北方公司、城投、深圳创吉。经11轮竞价后最终被天房以总价29.5亿元折合楼面价约元/㎡、溢价率17%竞得该宗地。多说一句与之毗邻的号地由招商以最高限价46亿、自持㎡棚改竞得楼面价约合元/㎡目前已释放案名为大运河府。
龙洲道号虽是由天房抢来的地但却由5家开发商共同开发“多家房企联合开发”在年几乎成了一个标准姿势甚至是现象级的存在迫于投资风险和经营压力房企积极求变选择“抱团联合”缓解资金压力降低运营风险优势资源配置也是为应对新形势的策略。
龙洲道号的5位“家长”全都来头不小天房、首创、金茂、招商、仁恒最终还是金茂和仁恒C位抢镜分别担纲了产品设计和物业服务甚至还祭出了“八大教科书式的产品优势”
1、选址标准城北核芯天赋资源汇聚之地
2、精装标准12大精装系统65大精装细节
3、园林标准星海主题全景花园式全龄社区景观范本
4、空间标准金茂尊重五感尺度空间全三居户型
5、安防标准智慧四层九重安防系统
6、物业标准仁恒高端物业服务
7、教育标准步行尺度内优质教育配套
8、智慧标准智慧化便捷现代新型社区
通常情况下亮点太多基本上就等于没什么亮点米姐个人以为除了位置和物业还值得叫做亮点……
仁恒的物业不必赘述在业界以及业主中间基本有口皆碑。看看项目位置龙洲道号位于瑞景板块和京津公路板块交界位置其中瑞景是红桥与北辰交界的一个成熟生活区在很多红桥人民眼里基本就是自家“殖民地”而京津公路板块则是所谓的“老北辰”是北辰区传统的核心生活区。
从项目驾车到现有的刘园地铁站大概有个5、6分钟的样子行进距离没有实际测量项目南侧有一个王庄工业园其内部规划有小学、菜市场、商业等距离项目粗略估计大概在1公里左右的样子。
上图为王庄工业园的棚改区规划草案公示除了居住用地该地块还规划了1所中学和1所小学、2块商业用地疑似大型商业配套还规划有社区服务中心、社区文化活动中心、居住区公园、社区体育运动厂、菜市场、停车场等配套公建可以说是比较全面了。对于龙洲道号来说可以说是“1公里就可拥有全世界”…………
但遗憾的是到目前为止还没有关于该地块挂牌出让的任何消息……
项目三面有公园距离最近的是刘园苗圃西北侧有北辰公园穿过王庄工业园是滦水园又驻守北运河整体的生态环境和水资源还是不错的。
以上是优点其实缺点也挺明显
1、项目虽然距离刘园-瑞景以及御龙湾商业中心都不甚远对商业氛围要求不高的话也足够了但是对于日常采买来说确实也是远水难解近渴。
2、王庄工业园倒是近基本上步行可达最多骑个自行车但是其目前现状为企业园区前述所说的各项规划配套的落实时间暂时还未可知。
3、刘园苗圃现状为花苗木基地虽然有草案显示刘园苗圃地块部分用地规划为公园用地但是同王庄工业园一样暂时没有明确进程。
对于那些对地铁有执念的小伙伴米姐在此多说两句短期之内龙洲道号可依赖的地铁只有一号线刘园站而已虽然规划4号线途径该板块但是4号线南段在建、北段还在设计当中一时半会儿还指望不上而且如果真的去坐4号线的话要过河个人觉得这个接驳的成本还是挺高的。
来看看项目的节点信息
项目预计12月开盘计划首开南区3、4#中户为92㎡、3#边户为㎡、4#边户为㎡挑高3米左右出房率73%左右精装交付精装标准未释放。
92平米户型及样板间
平米户型及样板间
平户型图
社区内部应该还规划一个小学就在现在售楼处所在的位置是由项目来进行建设的按照惯例应该是跟社区的最后一批住宅同期交付但是会引入哪所学校并没有明确。
昆仑御
昆仑御是这次觅盘比较困难的一个项目现场对于“不允许拍照”的要求执行的非常严格所以图片非常不丰富……
继续回顾前世今生
年3月天津土拍史上首现“竞自持”地块出让之前机制为触顶熔断土地编号分别为津北辰高挂-号、号其中的号地就是后面要说的雍祥府这里暂且按下不表。先来看看号地
3月9日摘牌当日仅2家房企报名为华润与中粮。最终号地块由华润以底价19亿元斩获楼面价约元/㎡。而后华润和中粮两家房企合作开发该项目案名定为昆仑御采用的是华润血统的昆仑御产品线此前在其他城市已有4座昆仑御分别位于北京、太原、沈阳、徐州。
这个产品系的特点体主要现在以下2点
1、景观设计
打造自然、健康、艺术、科技的“四维”社区采用五重绿化空间在植物组合上注重四季植物混合搭配和色彩层次的变化以图做到春夏有花、秋季有果、冬季有绿一年四季四时轮回景观呈动态变化。
2、物业管理
延用昆仑御产品系列的金钥匙管家服务体系坚持执行五星级服务标准全景智慧社区+专属贴身管家+完善配套+私人定制服务的模式采用设备和人员的双重防护。
翻译成白话就是以上两点在目前市面上的品牌楼盘中基本都属于大路货而且都是需要时间来检验的不过对于一个体量不大的社区来说以上两点实现起来倒不存在很大难度但也着实称不上亮点。
那么它的竞争力到底体现在哪
来看看位置可以对比一下前一个项目龙洲道号龙洲道项目的位置优势在于肩挑红桥和北辰核心区而昆仑御的优势后面的雍祥府项目也是如此则在于驻守天穆昆仑御和雍祥府都属于天重二期地块与金侨宸公馆、中储城邦同在天重板块。
昆仑御与雍祥府紧紧相依南侧有金侨宸公馆跨过南仓道则是中储城邦未来还将有中储朝阳路地块面市新盘密度很大而且定位人群基本都是刚需刚改人群未来居住人口数量也不会小。未来配套的跟进无需担心
首先看轨交项目周边规划有地铁4、7号线依据现有规划其中7号线规划南仓道站距离项目最近4号线在红星国际处设站但是都不是特别的近都需要去接驳同时也要面临着“人等地铁”的尴尬毕竟7号线未开工4号线北段没什么进展……
另外昆仑御、雍祥府自身各配建一所幼儿园在临近的金侨宸公馆处也有规划小学。
商业部分稍后会在雍祥府中讲到。
节点和价格方面目前1,2,7,9#在售高层8,10#售完洋房3-6#未售。
其中小高7#主推81,㎡户型均价元/㎡高层9#主推,㎡户型均价元/㎡洋房1,2#主推㎡户型价格—元/㎡。
雍祥府
雍祥府就是上文中说过的号地摘牌当日共三家房企报名为华润、招商与中粮请记住这三个名字。最终中粮竞得该地块成交总价36.1亿元楼面价约39元/㎡溢价率50%未进入竞自持阶段。
该地块共分为两宗子地块A地块土地用途为商服、公园与绿地C地块土地用途为城镇住宅、商服、科教。换句话说雍祥府项目自带近10万平商业位于项目西侧。
与昆仑御同样的套路三家房企报名抢地最后还是这三家合作开发项目住宅部分由招商操刀来做仍旧采取时下“流行”的产品线套路成就系字号。
雍祥府项目进到售楼处之后的感受就与其他三个项目非常不同——久违了的奢华。非常豪气其实也是挺符合招商一贯的定位的。这种“豪奢”在样板间里也保留了下来
项目预计12月中旬开盘原计划首开1、2、19、22#其中小高1#主推㎡户型高层2#主推89、㎡户型洋房19、22主推、、㎡。
洋房一共三种户型做了两个样板间客厅的这个尺度感非常好㎡样板间的开间在6.2米平米样板间开间7.2米㎡的样板间没有做但是问了一下置业顾问开间在4米左右可以说是正经八百的“墅质”洋房了。
对于这个超大的客厅不太care的小伙伴来说这个客厅完全还可以格出另外一个空间提高空间的功能性。洋房的窗户都赠送百叶窗同时都还会赠送一个设备间但这个设备间需要交付之后自己凿。
再来看看商业部分商业部分在未来会由中粮和华润共同或者分工来做这两家房企在商业方面的实操经验和企业背书想必大家也是了解的至少大悦城或者万象城都是有所耳闻的基本上到哪个城市都是地标的存在。米姐个人以为这个商业成就的不单单是雍祥府一个项目即便对于整个北辰区的商业氛围来说都将是一个提升。但是具体到中粮华润怎么分工、分割商业部分现在还没有确定。
那么至于雍祥府的交通及区位情况在前面聊昆仑域的时候已经说过了这里就不赘述了直接跳到这里的小伙伴可以退回上一part了解一下。
成宁府
成宁府原为万科志成道地块由万科6.2亿元竞得折合楼面价元/平米。产品设计由金地操刀万科“担纲”后期物业。
该地块位于北辰区志成道北侧项目所在的位置虽然属于北辰区但是仍在外环以里和外环线相隔了一个二手房小区同时距离河北区北宁湾以及万福广场商业中心也就是售楼处所在地2公里左右交通上也非常方便可以说是一个河北区的“气质”非常浓郁的北辰项目。
项目所在位置距离3、5号线换乘站张兴庄站大概6、米左右的样子。距离5号线志成路站距离也非常近。
全案6栋共套房源均为三室户型目前已全部开盘其中洋房主推㎡户型小高主推㎡户型高层主推97,㎡户型洋房均价元/㎡高层、小高中户均价元/㎡边户均价20元/㎡。
项目自身带有一个小型的社区商业在1、6#的一、二层。
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