今天，我们从地铁的角度，再说说西青区。
最大的疑惑是，中北镇有地铁，而且配套是全西青最好的，已经出现了CBD，但为什么房价不抗跌？究竟谁才是西青区的“老大”？
01
地铁很重要。
天津中心城区的地铁网，像一只多腿蜘蛛，蜘蛛腿所伸到的地方，基本都在环城四区。
一条条通往环城的地铁，表面看是拉大了天津的城市骨架，事实上，这也是一条条市区外溢路线。
注：绿色线为运营线路；蓝色线为在建线路；红色线为拟新开工线路
天津市区的外溢购房者，都是沿着地铁去买房。
佐证这一理论的“鼻祖”，即为地铁1号线的末梢北辰刘园站。
年开通，随之形成了瑞景居住区，红桥区的改善群体源源不断的沿着地铁线外溢到北辰。
直到今天，这个“功能”依然在，所以瑞景居住区的二手房价格还能保持在2.2-2.5万/平米左右。
在城市的外扩道路上，地铁是一条输送人口的大动脉，它承载着的，不仅是人，还有人手里攥着的房票和钞票。
这么说来，有地铁的环城板块，房价应该是最坚挺的部分。
02
我们来剖一个持续有成交的样本，中北镇万科假日风景小区。
年上半年成交价格最高能达到2.5万/平米，但之后跟随大势一路走低，年6月已经出现1.7万/平米的价格，一高一低相差了30%。
最近假日风景的成交均价在1.9万/平米左右。
目前西青中北镇的平均房价与北辰瑞景居住区差不多，依照中北镇的“光环”来看，这不应该啊。
不仅二手房，中北镇的改善类新房同样面临窘境。
翡翠嘉和的高层特惠房源已经给出了元/平米的价格；禧瑞郦城洋房特惠价也到了元/平米。
为什么一个发展早、配套成熟、有地铁的板块，房价却不“刚性”呢？
03
存在即合理。
中北镇的黯淡，该怎么解释？
虽然中北镇有地铁，但地铁2号线，事实上是搭在了在南开区的边缘，与红桥区很近了。
线路横穿天津，却绕过了南开的核心区。
所以，地铁2号线不是西青区的输血路线。
我们之前说过，西青区与南开区“联姻”了，西青区“吃的”就是南开区。
相比于2号线来说，3号线才是南开区的核心路线。
因此，地铁3号线才是西青区的脐带，才是人口输血大动脉。
在地铁3号线上，流着大量南开区南部、和平区的血液，与6号线换乘后，还能获取到南开区北部的血液。
能贯通到和平区，这一点很关键。
南开区、和平区改善的厚度有多大？
都是成片的老牌居住区，蕴藏着深厚的升级换代需求，但恰巧新房供应量不那么充沛。
人口流入的数量和实力，决定了楼市空间。
怎么理解数量？
板块前行，何以解忧？唯有人口。
对于一个发展中的板块来说，只有先把人留下来，才能谈论其它更多的可能性。
地铁2号线上的人口密度，显然无法与3号线媲美；自然，改善的外溢需求量，也无法与3号线比肩。
怎么理解实力？
地铁2号线周边待改善的老社区房价在2.4-3万/平米左右；但3号线周边的老社区价格约3-5万/平米。
地铁上坐着的人手中银行卡上的数字，才是那个一键激活区域的关键因素。
这就是中北镇黯淡的原因之一，南开区、和平区的改善外溢，都融进了3号线这条输血管道中。
2号线所能输送的人口数量与改善需求，都相对太薄弱了。
04
年，中北镇在西青区是绝对的老大哥，房价也是NO.1，高层均价元/平米。
当时张家窝高层仅元/平米，中北镇比张家窝房价高出60%。
年，张家窝万科四季花城二手房均价元/平米，中北镇万科假日风景元/平米，两个板块的价差已经减小到13%。
年，华苑西房价超越中北镇，西青环外房价第一的头衔被华苑西摘走。
要知道，华苑西的生活配套远远落后于中北镇。
中北镇这颗新星，从出世后就一直被褒奖，尤其有了地铁和永旺等生活配套后，更是被“寄予厚望”。
就连开发商也“为之癫狂”，否则龙湖也不会以元/平米、自持2.8万平米拿下中北镇地块。
可如今的表现却差强人意。
地铁是挫伤中北镇的原因，但也还存在别的问题。
教育是最大的短板，十多年过去了，都没建成一所像样的公立学校。
出来混，迟早要还，中北镇当年欠下的帐，正在还。
二手房挂牌量太高，对比规模差不多的板块，中北镇已破套。
内部竞争太激烈，二手房价格走低的同时，也向下拉扯了新房价格。
所以，中北镇如今风头不再。
05
地铁3号线，更像是给西青区量身定做的，每一个站点也更像是西青区骨架上的一个个活动关节。
开发商正拼命在地铁3号线西青范围内的每个站点旁布局。
学府工业区附近是产业园，预计不会规划居住地块了，其它地铁站都已经有了各自的项目，尤其是3号线南侧，还有大量未开发的土地。
在西青区，地铁3号线这条大动脉将变得越来越粗。
房子本是一堆钢筋水泥，因为附着城市资源才金贵。
地铁的存在价值，也并非仅仅是一条线路，而是城市格局与资源的再整合。
06
中北镇黯淡，华苑西起势。
因为华苑西是地铁3号线从南开进入西青的第一个节点。
两者出身同门，但“气质”不可同日而语。
江湖很热闹，高手出现了。
谁才是西青区的老大，已经很明显。
华苑西逆袭了中北镇。
从价格成本和交通成本来说，华苑西确实是和平区、南开区外溢相对更理想的选择。
也因此出现了3个红盘：格调松间、联发锦里、万科紫台。
红盘就是人口流入的“预报机”，所以在楼市冷却期中，华苑西还能。
没错，西青区还有地铁5号线和10号线。
这两条地铁线在天津东半球打了2个半圆，是河西人民主要的外溢路线。
但是，地铁5号线和10号线南段的环内部分，存在大量的次新房以及未开发的土地。
对于环外的李七庄来说，这两条输血管道，还算不上太粗。
所以，虽然李七庄有两条地铁线，但它撼动不了华苑西的地位。
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