今天,我们从地铁的角度,再说说西青区。

最大的疑惑是,中北镇有地铁,而且配套是全西青最好的,已经出现了CBD,但为什么房价不抗跌?究竟谁才是西青区的“老大”?

01

地铁很重要。

天津中心城区的地铁网,像一只多腿蜘蛛,蜘蛛腿所伸到的地方,基本都在环城四区。

一条条通往环城的地铁,表面看是拉大了天津的城市骨架,事实上,这也是一条条市区外溢路线。

注:绿色线为运营线路;蓝色线为在建线路;红色线为拟新开工线路

天津市区的外溢购房者,都是沿着地铁去买房。

佐证这一理论的“鼻祖”,即为地铁1号线的末梢北辰刘园站。

年开通,随之形成了瑞景居住区,红桥区的改善群体源源不断的沿着地铁线外溢到北辰。

直到今天,这个“功能”依然在,所以瑞景居住区的二手房价格还能保持在2.2-2.5万/平米左右。

在城市的外扩道路上,地铁是一条输送人口的大动脉,它承载着的,不仅是人,还有人手里攥着的房票和钞票。

这么说来,有地铁的环城板块,房价应该是最坚挺的部分。

02

我们来剖一个持续有成交的样本,中北镇万科假日风景小区。

年上半年成交价格最高能达到2.5万/平米,但之后跟随大势一路走低,年6月已经出现1.7万/平米的价格,一高一低相差了30%。

最近假日风景的成交均价在1.9万/平米左右。

目前西青中北镇的平均房价与北辰瑞景居住区差不多,依照中北镇的“光环”来看,这不应该啊。

不仅二手房,中北镇的改善类新房同样面临窘境。

翡翠嘉和的高层特惠房源已经给出了元/平米的价格;禧瑞郦城洋房特惠价也到了元/平米。

为什么一个发展早、配套成熟、有地铁的板块,房价却不“刚性”呢?

03

存在即合理。

中北镇的黯淡,该怎么解释?

虽然中北镇有地铁,但地铁2号线,事实上是搭在了在南开区的边缘,与红桥区很近了。

线路横穿天津,却绕过了南开的核心区。

所以,地铁2号线不是西青区的输血路线。

我们之前说过,西青区与南开区“联姻”了,西青区“吃的”就是南开区。

相比于2号线来说,3号线才是南开区的核心路线。

因此,地铁3号线才是西青区的脐带,才是人口输血大动脉。

在地铁3号线上,流着大量南开区南部、和平区的血液,与6号线换乘后,还能获取到南开区北部的血液。

能贯通到和平区,这一点很关键。

南开区、和平区改善的厚度有多大?

都是成片的老牌居住区,蕴藏着深厚的升级换代需求,但恰巧新房供应量不那么充沛。

人口流入的数量和实力,决定了楼市空间。

怎么理解数量?

板块前行,何以解忧?唯有人口。

对于一个发展中的板块来说,只有先把人留下来,才能谈论其它更多的可能性。

地铁2号线上的人口密度,显然无法与3号线媲美;自然,改善的外溢需求量,也无法与3号线比肩。

怎么理解实力?

地铁2号线周边待改善的老社区房价在2.4-3万/平米左右;但3号线周边的老社区价格约3-5万/平米。

地铁上坐着的人手中银行卡上的数字,才是那个一键激活区域的关键因素。

这就是中北镇黯淡的原因之一,南开区、和平区的改善外溢,都融进了3号线这条输血管道中。

2号线所能输送的人口数量与改善需求,都相对太薄弱了。

04

年,中北镇在西青区是绝对的老大哥,房价也是NO.1,高层均价元/平米。

当时张家窝高层仅元/平米,中北镇比张家窝房价高出60%。

年,张家窝万科四季花城二手房均价元/平米,中北镇万科假日风景元/平米,两个板块的价差已经减小到13%。

年,华苑西房价超越中北镇,西青环外房价第一的头衔被华苑西摘走。

要知道,华苑西的生活配套远远落后于中北镇。

中北镇这颗新星,从出世后就一直被褒奖,尤其有了地铁和永旺等生活配套后,更是被“寄予厚望”。

就连开发商也“为之癫狂”,否则龙湖也不会以元/平米、自持2.8万平米拿下中北镇地块。

可如今的表现却差强人意。

地铁是挫伤中北镇的原因,但也还存在别的问题。

教育是最大的短板,十多年过去了,都没建成一所像样的公立学校。

出来混,迟早要还,中北镇当年欠下的帐,正在还。

二手房挂牌量太高,对比规模差不多的板块,中北镇已破套。

内部竞争太激烈,二手房价格走低的同时,也向下拉扯了新房价格。

所以,中北镇如今风头不再。

05

地铁3号线,更像是给西青区量身定做的,每一个站点也更像是西青区骨架上的一个个活动关节。

开发商正拼命在地铁3号线西青范围内的每个站点旁布局。

学府工业区附近是产业园,预计不会规划居住地块了,其它地铁站都已经有了各自的项目,尤其是3号线南侧,还有大量未开发的土地。

在西青区,地铁3号线这条大动脉将变得越来越粗。

房子本是一堆钢筋水泥,因为附着城市资源才金贵。

地铁的存在价值,也并非仅仅是一条线路,而是城市格局与资源的再整合。

06

中北镇黯淡,华苑西起势。

因为华苑西是地铁3号线从南开进入西青的第一个节点。

两者出身同门,但“气质”不可同日而语。

江湖很热闹,高手出现了。

谁才是西青区的老大,已经很明显。

华苑西逆袭了中北镇。

从价格成本和交通成本来说,华苑西确实是和平区、南开区外溢相对更理想的选择。

也因此出现了3个红盘:格调松间、联发锦里、万科紫台。

红盘就是人口流入的“预报机”,所以在楼市冷却期中,华苑西还能。

没错,西青区还有地铁5号线和10号线。

这两条地铁线在天津东半球打了2个半圆,是河西人民主要的外溢路线。

但是,地铁5号线和10号线南段的环内部分,存在大量的次新房以及未开发的土地。

对于环外的李七庄来说,这两条输血管道,还算不上太粗。

所以,虽然李七庄有两条地铁线,但它撼动不了华苑西的地位。



转载请注明地址:http://www.abmjc.com/zcmbhl/3068.html